马**与杨**、巴中**家税务局合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人马**与被上诉人杨**、巴中**家税务局合同纠纷一案，上诉人罗**、马**不服恩阳区人民法院（2015）平民初字第1227号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马**及其委托代理人刘*，被上诉人杨**及其委托代理人彭**、巴中**家税务局委托代理人赵**、陈**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原判认定：被告马**原系恩**分局职工家属，其丈夫工作期间占有、居住、使用本案诉争之房恩**分局办公住宿综合楼（现门牌号义阳大道195号、197号）三楼住房一套，其丈夫去世后仍占有、居住、使用至今。2004年7月上旬，被告**税局委托巴中市**责任公司拍卖原巴州区范围包括恩**分局在内的11个税务分局的办公楼、住宿楼、综合楼、空闲土地。恩**分局办公住宿综合楼14套住房拍卖价为85000元、空闲土地拍卖价为15万元。2004年7月8日，巴中市**责任公司发布拍卖公告。2004年7月19日，原告杨**与巴中市**责任公司签订《竞买协议书》，约定：原告杨**竞买恩**分局办公住宿综合楼及空闲土地，并缴纳2万元竞买保证金，其财产分割由原告杨**自行协商。次日，原告杨**以351000元的价格竞价成功，并与巴中市**责任公司签订《拍卖成交确认书》。原告杨**支付佣金10530元（从保证金中扣支）。2004年7月26日，原告杨**（乙方）与被告**税局（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：一、买卖标的：恩**分局办公住宿综合楼；二、房屋基本情况：该房屋位于恩阳镇所在地，甲方所售房屋东临唐巴路，南临何**住宅，西临刘前程住宅，北临马向东住宅，为五楼砖混结构（每层住房4套，共五层，恩**分局6套，恩**分局14套），界址：以该建筑的实际现状为准；三、甲方以拍卖成交价人民币351000元，将上述自有产权的房屋售与乙方，乙方在合同订立之日向甲方付款人民币351000元；四、乙方在付清全部房款后，甲方将所售房屋腾空并将其交与乙方；六、甲方收清售房款后，向买受人提供产权过户相关证明材料，由买受人负责办理土地使用、房屋产权过户手续，并负担一切税费。2005年10月20日，巴中市国家税务局同意巴**税局出售闲置房产。原告杨**分别缴纳购房款及土地费：2004年8月11日向巴中市**责任公司缴纳10万元；2004年11月8日向被告**税局缴纳5万元；2010年3月4日向被告**税局缴纳201000元，共计351000元。原告杨**先后用去943552.54元（购房款351000元，佣金10530元，补缴土地出让金520396元，印花税、契税、营业税、城维税、教育费附加、土地增值税61626.54元）。2010年4月26日，被告**税局发布告示：各国税局职工住户：恩**分局原办公住宿综合楼属国有资产，因国税机构改革，机构撤销，经上级批准，该资产已于2004年7月20日公开拍卖出售给杨**，买受人已交清全部拍卖价款，签订了买卖协议，现该资产的产权已转移给杨**，此资产已不属于国税局所有。望各住户配合支持理解、自行迁出该建筑，将所住之房屋移交给买受人。恩**分局未办理诉争之房《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。2013年4月23日，巴中市巴州区人民政府向原告杨**颁发巴州国用（2013）0664号《国有土地使用权证》，载明：土地使用权人杨**，坐落于巴州区（现恩阳区）恩阳镇义阳大道68号（现门牌号义阳大道195号、197号），地类（用途）为商住，使用权类型为出让，使用权面积1025.60㎡，住宅终止日期为2083年4月1日，商服终止日期为2053年4月1日。另查明：被告**税局2014年通过银行转帐给付被告马**住房补贴20946元。

一审法院认为

原判认为：房屋买卖合同纠纷是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。被告巴**税局出售恩**分局办公住宿综合楼住房14套和空闲土地，委托巴中市**责任公司拍卖（拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式），原告杨**参与竞买成功，签订《拍卖成交确认书》和《房屋买卖协议》，巴中**务局事后追认，《房屋买卖协议》合法有效；原告杨**取得《国有土地使用证》，诉争之房归原告杨**所有。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。按《房屋买卖协议》第四条约定，被告巴**税局应将诉争之房腾空、交付给原告杨**而至今未交付。被告巴**税局辩称进行了指定交付和原告杨**承诺自行收房，因未提供证据证实，本院不予采信。被告马**虽原系恩**分局职工家属，其丈夫工作期间占有、居住、使用诉争之房，其丈夫去世后仍占有、居住、使用，系无权占有、居住、使用，应腾空、搬离诉争之房。权利人原告杨**要求被告马**腾空、搬离诉争之房，诉讼主体是正确的。恩**分局办公住宿综合楼位于义阳大道195号、197号，被告马**占有、居住、使用的三楼住房一套虽未标明具体楼栋号，但位置是确定不变的，原告杨**诉讼请求是明确的。被告马**以系被告巴**税局职工家属未享受房改政策为由，主张优先购买权，因恩**分局办公住宿综合楼是对外公开拍卖的，被告马**未参与竞买，视为放弃权利。庭审中，被告马**未提供证据证实原告杨**与被告巴**税局恶意串通，侵害了其优先购买权，且已领取被告巴**税局给付的住房补贴，故被告马**主张优先购买权，本院不予支持。权利人原告杨**要求合同相对人被告巴**税局交付诉争之房，被告马**无权占有、居住、使用诉争之房，侵权行为一直持续，原告杨**主张权利未超过诉讼时效。原告杨**要求被告马**承担所占住房屋的使用费，因被告巴**税局尚未交付诉争之房，故本院不予支持。据此判决：一、被告巴中市巴州区国家税务局在本判决生效后30日内将被告马**占有、居住、使用的原巴中市巴州区国家税务局恩**分局办公住宿综合楼三楼住房一套交付给原告杨**；二、被告马**在本判决生效后30日内腾空、搬离占有、居住、使用的原巴中市巴州区国家税务局恩**分局办公住宿综合楼三楼住房一套；三、驳回原告杨**要求被告马**给付房屋使用费，被告巴中市巴州区国家税务局承担连带责任的诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，上诉人马**不服，向本院提起上诉，其上诉的主要理由为：一、被上诉人巴州区国家税务局（以下简称国税局）委托巴中市**责任公司拍卖无效。依据《行政事业单位国有资产管理办法》第二十七条行政事业单位处置资产（包括调拨、转让、报损、报废等），应向主管部门或同级财政、国有资产管理部门报告，并履行审批手续，未经批准不得随意处置规定，被上诉人国税局作为国家行政单位，其资产为国有资产，其资产的处置应当执行该规定，即在委托拍卖前应当按国家税务系统国有资产管理规定的程序呈报审批，但本案中委托方国税局、竟买方和拍卖公司明知《拍卖法》和《行政事业单位国有资产管理办法》规定应先审批，后拍卖，恶意窜通违法违规先斩后奏，违规拍卖，签订《成交确认书》和《房屋买卖协议书》，损害上诉人等人利益，依法拍卖无效；同时国税局委托拍卖的房地产并未依法办理国有土地使用权证和房屋所有权证，依据《城市房地产管理法》第三十八条（六）未依法登记领取权属证书的；不得转让的规定，委托拍卖转让房地产不符合法定转让条件，其拍卖也依法无效；一审法院无视拍卖房产不符法定转让条件，违反法定程序处置的客观事实，越殂代刨违反不告不理的民事审判原则，以违法行为追认为由判决《房屋买卖合同》有效，明显错误，依法应当纠正。二、一审判决上诉人在两被上诉人房屋买卖合同纠纷中承担合同义务和以土地使用权认定诉争房屋所有权违法。被上诉人杨**是以房屋买卖合同纠纷提起诉讼，其诉请是被上诉人国税局交付买卖房屋，上诉人协助配合搬迁和交付，其提起的是给付之诉，不是确认之诉和侵权之诉，依据《合同法》和合同相对性原则，合同权利义务只给予合同主体，买卖合同标的物交付义务主体为卖方，该交付义务不给予第三方，上诉人无法定或约定买卖房屋交付义务，一审判决法理混乱，以给付之诉判决上诉人承担侵权之诉的法律责任，判决上诉人承担既无法定又无合同约定协助配合搬迁及交付两被上诉人买卖房屋，明显违法，依法应当纠正；依据《城市房屋登记管理条例》房屋所有权买行登记制度，其颁证机关是房管局，形式是房屋所有权证，土地随房屋权利转让而同时转让，现买卖房屋权属尚未确权，被上诉人杨**并未取得买卖房屋所有权，一审法院为了支持被上诉人杨**搬出移交诉请，反其道而行之违法认为杨**取得了《国有土地使用证》，就取得了该房所有权，归杨**所有，继而判决向权利人杨**交付诉争之房违法，依法应当纠正。三、上诉人享有被上诉人国税局处置房产优先购买权。上诉人系国税局职工岳**遗属，基于计划经济从1986年该房建成期居住使用至今，房屋租金在其丈夫工作中扣收，与单位之间已形成租赁关系，依据《民法通则》和《合同法》规定，房屋所有权人国税局对出租房产处分，作为承租人的上诉人对处置的房产依法享有优先购买权，被上诉人国税局在未征询含上诉人等承租使用人购买意愿的情况下，违法违规转让，侵犯了上诉人优先购买权，故拍卖和所签《房屋买卖合同》无效，依法应当纠正。综上所述，一审判决置违法违规拍卖，超越诉求认定房屋买卖协议效力，违反法定原则无据上诉人承担房屋交付合同义务，显属不当，希二审法院依据查明的事实，依法撤销一审判决，依法改判拍卖无效，驳回被上诉人杨**诉请。

被上诉人辩称

被上诉人杨**辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。

被上诉人巴中市国家税务局辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。

本院查明

经审理查明，二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，2004年7月上旬巴**税局委托巴中市**责任公司拍卖原巴州区范围包括恩**分局在内的11个税务分局的办公楼、住宿楼、综合楼、空闲土地。经巴中市**责任公司在发布拍卖公告后，被上诉人杨**参与竞买，其中恩**分局办公住宿综合楼住房14套和空闲土地由被上诉人杨**以351000元竞价成功，并签订《拍卖成交确认书》。事后，巴中**务局对本次拍卖予以追认。2004年7月26日被上诉人杨**与巴**税局签订《房屋买卖协议》，该协议未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。对上诉人称巴**税局卖房时其具有优先购买权的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人的优先购买权作为一种法定权利，其成立的前提条件是租赁关系的成立，优先购买权属于承租人的专属权利。经查，本案诉争之房位于义阳大道195号、197号，原系恩**分局办公住宿综合楼，上诉人马**在其丈夫工作期间交纳少量费用居住、使用该房，系恩**分局给予职工居住的政策性的福利。巴**税局出售诉争房屋后，上诉人马**实际领取了该局计发的住房补贴。上诉人辩称该房与巴**税局系租赁关系，因无充分证据证实，且与本院查明事实不符，本院不予确认。同时，在发布拍卖公告后，上诉人马**未参与竞买，应视为上诉人马**放弃购房权利。故上诉人主张享有诉争之房优先购买权的上诉理由，不能成立，本院不予支持；上诉人称巴**税局与被上诉人杨**在签订《房屋买卖协议》存在恶意串通损害上诉人权益，因未举证证实，本院不予支持；《房屋买卖协议》签订后，被上诉人杨**于2013年4月23日取得《国有土地使用证》，属诉争之房的实际权利人。根据《房屋买卖协议》第四条约定，巴**税局应将诉争之房腾空、交付给杨**。依照合同约定，巴**税局具有交付房屋义务。在房屋出卖后，上诉人马**仍对该房进行占有、使用，已对该房的实际权利人杨**构成侵权，被上诉人杨**要求上诉人马**搬离并腾空诉争之房的诉请，依法成立，本院予以支持。

综上，原审认定事实清楚，证据充分，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费负担不变。

二审案件受理费2000元，由上诉人马**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十五日