郑**与串小*房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑**、串小*因租房屋赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第425号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明：2010年8月6日原告与案外人宜**开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于翠屏区交通街首席滨江4幢2层5号房屋。2013年3月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于翠屏区交通街首席滨江4幢2层5号房屋出租给乙方使用，租期从2013年3月18日起至2022年3月18日止共计拾年，其中2013年3月18日起至2013年5月18日止为免租期；房屋租金按照建筑面积368㎡计算，第一年单价63元／㎡／月，第二年66.78元／㎡／月，第三年70.78元／㎡／月，第四年75.03元／㎡／月，第五年80.28元／㎡／月，第六年85.90元／㎡／月，第七年91.91元／㎡／月，第八年98.35元／㎡／月，第九年106.22元／㎡／月，第十年114.72元／㎡／月；乙方向甲方支付保证金23184元；租赁合同无论何种原因终止，乙方可拆除屋内属于乙方的非固定的设施和设备，但应保证该房屋及其设施、设备处于良好，可使用状态或者将房屋恢复至租赁收房时的面貌，不得损坏房屋主体结构及其设施、设备。如果甲方同意乙方不用恢复原状的，乙方应保留装修原状向甲方进行房屋交付，不得对装饰装修进行毁坏，或进行任何破坏性的拆卸，同时乙方无权要求甲方对其装饰装修进行经济补偿。乙方未按本合同约定支付房屋的租金等费用，逾期15日以内，每逾期1日，乙方须按年应付款总额的千分之五向甲方支付违约金，逾期累计超过15日的，甲方有权要求乙方继续履行合同，也有权解除合同并没收乙方保证金，并追收违约金和应缴租金。如乙方在免租期间违约或者单方面解除合同，乙方应赔偿甲方免租期间的全部租金且甲方有权没收乙方保证金。

原、被告双方均认可原告交付的租赁房屋为清水房，被告向原告交纳了保证金23184元后开始入场装修从事餐饮经营，后因被告自身经营问题无法继续租赁，租金交纳至2014年9月18日。2014年10月15日，被告拆除并搬走租赁物内部分装饰装修物后离场。

2014年10月20日，经原告申请，成都宏涛**司宜宾分公司于2014年11月10日出具宜宏评（2014）字第111号“关于位于宜宾市翠屏区交通街首席滨江4幢2层5号重庆王*火锅店被损坏室内装饰设施修复费用的价格评估意见”，评估结论为“现场勘查时，大厅、雅间吊顶顶面多处被损坏，现场观察其余未直接损坏部分的基层边缘、中部的木龙骨有断裂现象，不锈钢吊衬有脱落，变形现象；内藏于大厅、雅间吊顶顶面的电力电线有拉断、纷乱现象，因该火锅店属于公共场所，所以在本次价格评估中，从公共场所的公共安全角度，其大厅、雅间吊顶顶面是按全部重新制作进行计算，电力电线需要进行全面重新清线（含部分更换和连接）进行计算，合计金额62010.47元”。2014年11月13日经原告申请，四川**力公证处出具（2014）宜市合证字第2824号《公证书》，对与该公证书相粘连的《成都宏涛**司宜宾分公司价格评估报告书》、《现场记录》的复印件与原件内容相符，《成都宏涛**司宜宾分公司价格评估报告书》原件上成都宏涛**司宜宾分公司的印章盒王*、蔡**的印鉴属实；《现场记录》上现场技术人员、摄影人、在场人、公证人员的签名均属实，本公证书所附照片3张内容与现场实际情况相符。

庭审中，原告陈述租金从2014年9月18日起计算至起诉之日止即2014年12月1日，每月66.78元／平方米，月租金24575元，免租期两个月租金为46368元（23184元×2个月）。诉求的滞纳金实质为违约金，计算方式按照合同约定的违约金计算方式从2014年9月18日起计算至2014年12月1日。

另查明，原告于2015年4月23日取得讼争租赁房屋所有权证，载明房屋所有权人为郑学梅，房屋坐落于翠屏区交通街首席滨江4幢（裙楼）2层5号。原告请求判令：1、解除原被告双方的房屋租赁合同；2、被告赔偿我房屋装饰、设施修复费用62010元；3、被告支付我租金131561元及违约金22118元（从2014年9月18日起计算至起诉之日）；4、被告赔偿我公证费4000元及评估费3000元；5、被告承担本案诉讼费用。

一审法院认为

一审法院认为，原告将其自有的位于翠屏区交通街首席滨江4幢2层5号房屋出租给被告经营使用，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方应按照合同约定恪守义务。被告因自身经营问题无法继续租赁使用租赁房屋，租金交纳至2014年9月18日，双方认可被告于2014年10月15日离场，现原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告的请求符合法律规定，法院予以支持。原告诉求被告赔偿出租房屋装饰装修修复费用62010元，根据双方签订的《房屋租赁合同》第九条的约定“租赁合同无论何种原因终止，乙方可拆除屋内属于乙方的非固定的设施和设备，但应保证该房屋及其设施、设备处于良好，可使用状态或者将房屋恢复至租赁收房时的面貌，不得损坏房屋主体结构及其设施、设备。如果甲方同意乙方不用恢复原状的，乙方应保留装修原状向甲方进行房屋交付，不得对装饰装修进行毁坏，或进行任何破坏性的拆卸，同时乙方无权要求甲方对其装饰装修进行经济补偿”，本案中原告未举证证明已告知被告其同意被告不用将该租赁房屋恢复原状，故被告没有义务在向原告交付房屋时保留装修原状，原告也未举证证明被告的拆除行为未保证原为清水房的租赁房屋设施、设备处于良好状态或者损坏了房屋的主体结构及其设施、设备，故原告请求被告向其支付该租赁房屋装饰、设施修复费用不符合合同约定，于法无据，法院不予支持。原告诉求被告承担公证费4000元及评估费3000元，因法院未支持原告诉求被告赔偿租赁房屋装修设施修复费用，故原告的该项诉讼请求法院不予支持。原告诉求被告支付租金131561元（两个月免租期租金以及从2014年9月18日起至起诉之日即2014年12月1日止的租金）及滞纳金22118元，因被告于2014年9月向原告提出要求解除合同未经原告同意后于2014年10月实际离场，被告以实际行动表明其单方面解除双方签订的租赁合同，根据《房屋租赁合同》第十四条的约定“如乙方在免租期间违约或者单方面解除合同，乙方应赔偿甲方免租期间的全部租金且甲方有权没收乙方保证金贰万叁仟壹佰捌拾肆元”，故原告要求被告支付免租期两个月租金符合合同约定，法院予以支持，因双方确认被告租金交纳至2014年9月18日，其实际离场时间为2014年10月15日，故被告还应当支付原告一个月租金即24575元，被告辩称原告认可其可以以保证金抵租金，但未提供依据，故其辩称理由法院不予采信，原告诉求被告应支付租金131561元，法院依法支持为被告应向原告支付租金70934元（两个月免租期租金46359元＋2014年9月18日至2014年10月15日一个月的租金24575元）。原告诉求被告支付违约金22118元（从2014年9月18日起计算至起诉之日），根据双方签订的《房屋租赁合同》第十四条的约定“乙方未按本合同约定支付房屋的租金等费用，逾期15日以内，每逾期1日，乙方须按年应付款总额的千分之五向甲方支付违约金，逾期累计超过15日的，甲方有权要求乙方继续履行合同，也有权解除合同并没收乙方保证金，并追收违约金和应缴租金”，因双方确认被告租金交纳至2014年9月18日，原告请求的违约金经计算未超过合同约定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告郑**与被告串小*于2013年3月18日签订的《房屋租赁合同》。二、被告串小*于本判决生效之日起15日内向原告郑**支付租金70938元以及违约金22118元。三、驳回原告郑**的其他诉讼请求。如果被告串小*未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4988元，减半收取2494元，由原告郑**负担1430.5元，被告串小*负担1063.5元。

上诉人诉称

一审判决宣判后，当事人双方均不服，向本院提起上诉。

郑**上诉称：一、一审判决歪曲合同约定，偷换诉讼请求。根据合同第九条的约定，双方租赁合同终止，被上诉人要么保留装修原状交付房屋（不得作破坏性拆除），要么恢复收房时的原状。被上诉人破坏性拆除，拆走了固定和非固定的设施设备，既未保留装修原状，也未恢复到收房时的原状，无论如何都已违约。原判适用法律错误。上诉人的诉求是赔偿装修装饰损坏后的恢复费用，并未要求被上诉人赔偿房屋主体结构的损坏赔偿问题，一审扯到房屋主体结构及设施设备未损坏的问题上错误。二、一审判决被上诉人的房租只计算到2014年10月15日被上诉人撤场之日错误。2014年12月1日，上诉人起诉要求解除合同，才体现出上诉人同意解除的意思表示和双方的合意，故合同应从2014年12月1日起解除，被上诉人应当支付2014年12月1日前的全部房租，且应承担相应的违约金。三、最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。上诉人诉求的公证费及评估费应予支持。请求撤销原判，依法改判。

串小*上诉称，2013年3月18日，郑**与我签订《房屋租赁合同》时就已经知道商铺是由史**使用，因此此后有关商铺事宜都是与史**及其父亲联系。郑**声称我单方违约并非事实。要真说有人违约，那也是郑**违约。请求撤销原判，依法改判。

本院查明

本案经二审审理，对一审查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，郑**与串小*签订《房屋租赁合同》，串小*是《房屋租赁合同》的当事人，根据合同的相对性原则，串小*应承担合同义务。串小*以商铺不是其使用不应承担责任的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。

串小*未与郑**协商一致，即擅自离场，其单方离场行为并不能解除合同。郑**于2014年12月1日起诉要求解除合同，才体现出郑**同意解除的意思表示和双方的合意，故合同应从2014年12月1日起解除，串小*应当支付2014年12月1日前的所欠房租。郑**的该点上诉理由成立，本院依法予以支持。串小*应向郑**支付租金131552元（两个月免租期租金46359元＋2014年9月18日至2014年12月1日的租金85193元）。

双方签订的《房屋租赁合同》约定：“租赁合同无论何种原因终止，乙方可拆除屋内属于乙方的非固定的设施和设备，但应保证该房屋及其设施、设备处于良好，可使用状态或者将房屋恢复至租赁收房时的面貌，不得损坏房屋主体结构及其设施、设备。如果甲方同意乙方不用恢复原状的，乙方应保留装修原状向甲方进行房屋交付，不得对装饰装修进行毁坏，或进行任何破坏性的拆卸。”该约定明确了合同无论何种原因终止时，房屋交付时可能的状态，即将房屋恢复到租赁收房时的面貌交付或者郑**同意串小*不用将该租赁房屋恢复原状，保留装修原状交付，现双方并未对选择何种方式交房进行协商，也无证据证明郑**同意或者通知了串小*不用将该租赁房屋恢复原状，保留装修原状交付，串小*拆除屋内属其所有的非固定的设施和设备并不违约，郑**也未举证证明串小*的拆除行为未保证原为清水房的租赁房屋设施、设备处于良好状态或者损坏了房屋的主体结构及其设施、设备，现郑**未要求将房屋恢复至租赁收房时的面貌，而要求串小*向其支付该租赁房屋装饰、设施修复费用不符合合同约定，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第425号民事判决第一项，即：解除原告郑**与被告串小*于2013年3月18日签订的《房屋租赁合同》；

二、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第425号民事判决第二项，即：被告串小*于本判决生效之日起15日内向原告郑**支付租金70938元以及违约金22118元；

三、串小*于本判决生效之日起15日内向郑**支付租金131552元以及违约金22118元；

四、驳回郑**的其他诉讼请求。

如果串小春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4988元，减半收取2494元，由串小*负担1790元，郑**负担704元。二审案件受理费6766元，由串小*负担4511元，郑**负担2255元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月三十日