陈**与都江堰**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈**与被告都江**有限公司（以下简称中际公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月17日受理后，由代理审判员田*依法适用简易程序对本案进行了公开开庭审理。原告陈**及其委托代理人姚**，被告中际公司的委托代理人董**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中双方申请和解60天。

原告诉称

原告陈*全诉称，2006年12月24日，原告陈*全与都江堰**发有限公司（以下称“置**司”）签订《商品房买卖合同》，都江堰**发有限公司于2010年4月13日将名称变更为都江堰**有限公司。《商品房买卖合同》主要约定了以下内容：1、原告陈*全购买被告开发的位于某商业用房；2、商品房的价款为617275元；3、被告应于2008年6月30日前将竣工验收合格的房屋交付给原告陈*全，遭遇不可抗力可以迟延交付，但被告应于不可抗力发生之日起30日内告知原告陈*全；4、被告逾期交房，应按以下方式处理：1、逾期不超过六十日，原告陈*全要求继续履行合同的，合同继续履行，自《商品房买卖合同》第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之十的违约金。合同签订后，原告陈*全根据合同约定一次性付清了全部房款617275元。根据《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，被告应于2008年6月30日前交付竣工验收合格的房屋，但被告至今未按照约定交付房屋。为此原告陈*全多次催促被告交付房屋，但被告均以各种理由拖延至今。原告认为被告逾期交房的的时间已达六年有余，已经严重违反了《商品房买卖合同》第八条的约定，已构成根本违约。现原告陈*全要求继续履行合同，根据《合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，被告除按合同第九条第一款第二项的约定向原告陈*全交付竣工验收合格的房屋，还应按照已付房款每日万分之十的标准向原告陈*全支付违约金至实际交房之日止。由于迟延交付的时间已达6年有余，原告还有权要求被告自2008年7月1日起至实际交房之日止按照该房屋周边房屋的租金标准向原告陈*全支付逾期交房期间的租金损失，鉴于被告逾期交房的行为给陈*全造成了巨大的经济损失，故上述违约金不得调减，否则不足以弥补买受人陈*全受到的损失。故请求判决1、被告立即交付原告陈*全购买的被告开发的位于都江堰市某商业用房；2、被告平整、修建上述铺面房前的道路及广场，使之达到设计的要求以及公众认为应当达到的交付条件；3、被告自2008年7月1日起按照已付房款617275元的万分之十的标准按日向原告陈*全支付违约金至交房之日止。4、诉讼费由被告负担。

被告辩称

被告中**司辩称，双方签订商品房买卖合同属实。原、被告之间的合同未约定修建广场、道路的义务，原告的第二项诉请没有事实依据。包括原告所购商品房在内的整个建设工程因“5.12”汶川大地震造成中度损坏，被告尽到了合理减损义务，按照政府的相关要求进行了一系列鉴定、评估、加固、验收、修复工作，于2010年11月15日工程竣工验收合格，于2011年2月下旬通过消防验收合格。被告于2011年3月1日在四川日报上刊登交房公告（四川日报于2011年3月3日刊出），要求商品房买受人接收房屋。根据双方合同约定，公告是通知方式之一而不论买受人客观上是否知晓该公告，原告至今未办理交房接收手续的责任不在被告。“5.12”汶川大地震是众所周知的事实，被告履行了通知义务，双方约定发生不可抗力可以据实延期交付房屋。被告无违约行为，不应承担责任，如果认定被告应承担违约责任，请求法庭调减违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，一、原都江堰**发有限公司于2010年4月12日将名称变更为都江堰**有限公司。原、被告双方于2006年12月24日签订《商品房买卖合同》一份，与本案有关的约定为：一、原告购买被告开发建设的位于某商业用房。二、该套商品房按建筑面积计算，单价为每平方米18259元，总金额为617275元。三、交付期限：1、出卖人（被告）于2008年6月30日前，依照国家地方人民政府的有关规定，将具备商品房工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）；2、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期交房。四、出卖人的违约责任：自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之十的违约金，合同继续履行。五、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房工程竣工验收合格资料，并签署房屋交接单。原、被告双方于同日签订《补充协议》一份，与本案有关的约定为：一、对交付期限作出补充约定：合同中商品房验收合格指房屋工程竣工验收合格，不可抗力的特殊原因包括：1、相关法律法规、司法解释关于人力不可抗拒的自然灾害的规定；2、执行政府的政策、法规、规章、强制命令等强制性文件；3、非因出卖人过错造成的其他意外事件。二、对交接的补充约定：1、出卖人按双方约定以电话、或邮寄通知书，或在报纸上发布公告通知买受人领取《交房通知书》、办理接房手续。但无论出卖人的通知在客观上是否能送达买受人，买受人均有义务在买卖合同约定的交房日期届满前前往出卖人处办理房屋交付手续；2、若买受人在出卖人通知领取《交房通知书》15天后，或买受人领取《交房通知书》5天后，或买受人在本合同约定的交房日期到期15天后，仍未进行验收交接，则视为买受人已于上述期限届满第二日起将合同项下商品房无异议接收。合同及补充协议签订后，原告于2006年12月25日向被告付清购房款617275元。

二、2008年5月12日，发生“5.12”汶川大地震致房屋中度受损。2008年5月30日，都江堰市建设局发出通知（都建设发（2008）31号），要求建设单位慎重对待复工事宜，由于地震后期余震尚未结束，仓促复工可能会造成安全事故。2008年6月9日，都江**灾指挥部在《成都商报》上发布房屋安全应急评估公示，包括原告所购买的商品房在内的整个建设工程因“5.12”汶川大地震造成中度损坏。2008年6月26日，都江堰市建设局发出通知（都建设发（2008）43号），要求房屋建筑工程震后抗震加固均应按照鉴定—设计—图审—申报—施工—验收—备案的程序办理，并接受建设行政主管部门质量、安全监督。2008年7月15日，都江堰市建设局发出通知（都建设发（2008）48号），应急评估为中等破坏的房屋建筑，应进行抗震鉴定，并依据鉴定结果确定加固措施。该通知对相关程序作出了要求，强调加固竣工后组织验收并备案。2008年8月8日，四川省人民政府发布《汶川地震灾区城镇受损房屋建筑安全鉴定及修复加固拆除实施意见》（四川省人民政府令第226号），强调了加固程序和相关要求（与都江堰市建设局要求基本一致），结构部分加固完毕经验收合格后，才能进行非结构部分的修复。由于“5.12”汶川大地震的余震不断，2009年1月发生一次五级以上余震，监理公司要求案涉工程应待余震相对平稳后再实施鉴定、设计等工作。2009年2月23日，四川**研究院对案涉工程作出鉴定报告，结论为中等破坏，混凝土及框架梁*及楼面板均不同程度受到“5.12”汶川特大地震的损坏，导致部分构件的承载力及刚度受到影响，对此均应由具有相应资质的加固设计单位根据构件损伤情况并结合构件原设计的安全状况酌情进行加固处理。2009年3月30日，被告委托中国建筑西南设计研究院作出案涉工程的加固设计并通过图审。经加固施工，案涉工程（结构部分）四层及四层以下于2010年1月27日加固工程验收合格，五至十三层于2010年3月18日加固工程验收合格。加固验收合格后，案涉工程的施工单位成**集团进行非结构部分的修复施工，施工方案得到了勘察、设计、监理、建设单位的确认，施工周期为210天。给排水及管网工程安装完毕后，2010年11月15日，都江堰市建设局出具《关于岷江国际项目竣工验收的说明》，载明：“五大责任主体单位与安监站、质监站共同对项目进行了现场竣工验收及资料审查，全部工程符合竣工验收条件，验收程序合法、有效，验收结论合格。”

三、都江堰市公安局消防大队于2006年6月15日向被告出具《关于同意岷江国际工程消防设计的审核意见》［（都）公消审（2006）第67号］，要求在工程竣工后，申请消防验收，经验收合格后，方可投入使用。2010年12月23日，四川省**检测中心出具《电报消防安全检测报告》，认定案涉工程电报线路符合标准规范。同日，四川安**有限公司对配电箱、电缆穿过墙的孔洞防火封堵进行检测，结论为合格。2011年2月21日，监理例会确认消防大队对项目进行了整体竣工验收，已明确基本满足消防规范要求，要求清理资料，尽快取得项目消防竣工合格证。被告于2011年3月1日刊登交房公告，该公告于2011年3月3日在《四川日报》上刊出。2011年4月20日，都江堰市公安局消防大队都公消验（2011）第06号《建设工程消防验收意见书》，综合评定案涉工程消防验收合格（该工程总建筑面积为49279平方米，地上13层，地下2层，负1层至4层为商场，5至13层为住宅）。

四、诉讼中原告申请对房屋进行现场勘查。本院于2015年4月10日组织双方进行了现场勘查，该房屋临靠河边，负一层整体未有业主入住，案涉铺面未安装门。

以上事实有原被告身份信息、变更登记申请书、商品房买卖合同、补充协议、商品房备案登记表、收款收据、建设局出具的说明、（2011）都**初字第1585号民事判决书、四川日报交房公告、现场勘查笔录及当事人陈述等证据予以佐证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《【岷江国际】商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应严格履行合同约定。双方约定的交付房屋的期限为2008年6月30日，交付条件为依照国家地方人民政府的有关规定，将具备商品房工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。由于2008年5月12日发生汶川大地震，地震系不可抗力，依照合同法第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”的规定，“5.12”汶川大地震众所周知，被告可延期交房，但在不可抗力因素消除后仍应及时履行交房义务。因此，本案争议焦点为：一、如何认定被告据实延期的期限；二、被告是否已向原告交付房屋；三、被告是否应承担违约责任及违约金数额；四、被告是否应承担修建广场、道路的义务。

一、关于被告延期交房的期限认定问题。本案案涉工程在地震后系中度破坏，经应急评估、鉴定、设计、加固，加固验收、修复，案涉工程结构部分于2010年3月18日验收合格，整体工程于2010年11月15日经都江堰市建设局确认验收合格。都江堰市建设局作为案涉工程的建设行政主管部门，于2010年11月15日出具的说明，能够证明案涉工程经竣工验收合格。因地震对房屋修复所造成的影响至此消除。这段期间应作为被告据实延期的合理期间。

同时，根据《中华人民共和国消防法》和**安部《建设工程消防监督管理条例》的规定，本案诉争房屋所涉及的建设工程系建筑面积超过一万平方米、有商场的综合性工程，应当进行消防验收，未经消防验收禁止投入使用。本案中，由于地震的原因也影响到消防工程部分。因此，被告进行消防验收的合理期间也应作为据实延期的范围。**务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”该规定表明，消防工程验收可在建设工程竣工验收之前，也可在此之后，但工程竣工验收合格后，建设单位应在15日之内完成消防验收备案手续。换言之，建设单位至迟应于工程竣工验收合格后15日内完成消防验收备案。据此可以认定，在本案中，被告据实延期交房的合理期间应延至2010年11月30日。此后，中际公司应当向原告交房，否则应当承担逾期交房的违约责任。故被告中际公司应向原告支付2010年12月1日至2011年3月2日期间的违约金。

二、被告是否已向原告交付房屋。双方对房屋交接约定为“出卖人按双方约定以电话、或邮寄通知书，或在报纸上发布公告通知买受人领取《交房通知书》、办理接房手续。但无论出卖人的通知在客观上是否能送达买受人，买受人均有义务在买卖合同约定的交房日期届满前，前往出卖人处办理房屋交付手续；若买受人在出卖人通知领取《交房通知书》15天后，或买受人领取《交房通知书》5天后，或买受人在本合同约定的交房日期到期15天后，仍未进行验收交接，则视为买受人已于上述期限届满第二日起将合同项下商品房无异议接收”。被告于2011年3月3日在《四川日报》上刊登交房公告，符合双方合同约定，2011年3月3日即为被告向原告交付房屋之日。根据双方合同约定期满后原告不接收房屋，责任不在被告。原告要求被告履行合同、交付房屋的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。原告陈**根据都江**产管理局出具的两份《答复意见书》关于“经调查，岷江国际项目还未到相关部门办理综合竣工验收备案手续，不具备交房条件”的回复，认为被告未交房。对此，因双方对交房房屋的条件作出了明确约定，且案涉房屋已竣工验收合格，双方对交房房屋的约定符合法律规定。都江**产管理局作出的答复意见，属履行行政管理职责，其答复内容与双方约定不符，故本院对原告出具的两份答复意见书不予采信。但根据现场勘查笔录可见，被告虽已交付房屋，但所交付的房屋存在未安装门情况，原告可另行通过诉讼的方式向被告主张。

三、被告是否应承担违约责任和违约金数额。由于被告未在2010年11月30日前向原告交付房屋，应当承担违约责任。双方合同约定违约金为：按日向买受人支付已付房款万分之十。被告抗辩调减违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，原告未就造成损失举证证明，故被告要求调减违约金的主张，本院予以支持。依照最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院根据违约情节和程度，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定被告在18000元的范围内向原告承担违约责任。原告要求被告承担违约责任的诉请，本院予以部分支持。

四、关于原告主张被告平整、修建上述铺面房前的道路及广场，使之达到设计的要求以及公众认为应当达到的交付条件的问题，因商品房买卖合同及补充协议中双方对此未作出明确约定，故本院对原告该项请求，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告都江**有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈**支付逾期交房违约金18000元；

二、驳回原告陈**的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费500元，减半收取250元，由被告都江**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年五月十五日