乔**与四川省阆**限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告乔**、黄**诉被告四川省阆**限责任公司（以下简称川**公司）、罗*房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员何**担任审判长，与人民陪审员蒲**、马*组成合议庭，分别于2015年4月14日和7月2日公开开庭进行了审理。原告乔**、黄**及其委托代理人张**，被告川**公司委托代理人王**、程*和被告罗*委托代理人蒲军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，我们在火药局街有砖混房屋482.41m2，因城市改造需要拆除，2000年10月我们与被告**公司签订《房屋拆迁安置补偿合同》，约定由川**公司在原地建房给我们安置住宅房约290m2、门面营业性用房82m2、邻西边空坝归我们使用，同时约定在2001年10月30日前回迁房屋。我们原有住宅房是447.41m2、门面营业性用房是35m2。被告至今未给我原告安置房屋，其行为违反了双方的约定，请求判令：1、被告按照《关于落实房屋拆迁补偿的协议》的内容交付X号楼住房第一、二楼住房共4套给原告（同时被告负责水、电、气、电话、电视的回装和费用，所有房屋应验收合格），交付办理现有营业安置房（原何家老瓦房）的产权给原告（注：以上所有房屋一审时由阆中市人民法院承担保全）；2、被告从2001年10月30日起计算并给付原告房屋拆迁期间的拆迁安置过渡补偿费：其中住宅房447.41平方米按照10.5元每平方米给付，营业房35平方米按照每月每平方米36元给付，直到交付房屋为止（注：1、一审已在阆中市建设局冻结30万元；2、乙方已领35万元房屋拆迁过渡安置补偿款；3、被告按照销售约定办理底层车库50平方米的房屋产权；4、被告给付房屋结构差价款29000元；5、被告给付违约金10万元；6、被告赔偿因土地使用权灭失的直接损失（暂定）30万元；7、本案一审诉讼费5800元，保全费5000元，鉴定费3528元，二审诉讼费5800元，公告费1200元，共计15528元，由被告负担；8、撤销“中兴房评（2010）阆字第005号”《房地产评估报告书》。

被告辩称

被告罗*辩称，拆迁原告房屋属实，没有及时按安置是由双方原因造成的，因政府变更没有及时安置，还房按原一、二审的判决，住房3套是合理的，补偿问题应客观看待，住房4套已被原告申请查封，我方不能卖，用3套还原告，原告不同意，这对我方不公平，对车库产权办理及30万补偿不应支持，愿意协商尽快解决。

被告**公司辩称，同意罗*的意见，双方协商一下，我方因建设局签了这份协议，我方其实不愿意签，原告与罗*协商好后，我方同意出面办理相关手续事宜。

本院查明

经审理查明，原告乔**、黄克容系夫妻关系，二原告在阆中市火药局街（现为2号）原有砖混结构的住宅房447.41m2、营业房35m2。因城市改造需拆除北街与火药局街相交汇处的旧房开发新建商品房，2000年10月5日，二原告与被告**公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》，双方约定：1、由川**公司拆除二原告在火药局街的砖混结构房屋482.41m2，其中有营业房35m2。2、川**公司在火药局街所修的4号楼底层一单元左右给二原告安置三室二厅两套住宅房屋约290m2，其结构系错层式，川**公司应给二原告安置营业房82m2（北侧临街）。3、4号楼邻西边的空坝（宅基地）归二原告使用。4、双方互不找补即川**公司不给二原告补偿租房费、搬家费、营业房停业损失费、附属物折价款，二原告不给川**公司补偿房屋结构价差款、营业房差面积款，二原告剩余面积川**公司不予给付折价款及安置房屋。5、川**公司2001年10月30日前向二原告交付房屋。6、搬迁过渡期限为12个月，自2000年10月30日起至2001年10月30日止，乙方（原告）在协定的时间内如不能按期回迁，甲方（川**公司）按《细则》（《阆中市城市房屋拆迁管理实施办法》）第43条之过渡付给乙方临时安置补助费。7、如有违约，由违约方向对方给付违约金500元。协议订立后，二原告即将房屋交付给了被告。

北街与火药局街相交汇处的土地开发，实际投资人是被告罗*，罗*在该处共开发修建有4幢商品房，其中邻北街有两幢，称为1号楼、2号楼，邻火药局街有两幢楼，称为3号楼、4号楼，该地段为三级商业地段。二原告的旧房在现在的3号楼通道旁。4号楼是座西向东，邻西边有一块空坝土地。4号楼是每层两户，共六层，底层设计的是车库，但修的又是住宅房结构，二楼以上设计的是住宅房。4号楼所修的住宅房均是平板房。4号楼第一层两套房屋，其建筑面积均为88.91m2；4号楼第二层至第六层共计10套房屋，其建筑面积均为94.55m2。

由于政府对该处的规划发生变化，致使被告一直无法修建4号楼给二原告安置房屋。2006年9月15日，阆中市人民政府召开常务会议解决该处的遗留问题并形成会议纪要，决定由政府一次性补偿川**公司项目经理罗*200万元，由罗*负责处理好该处的被拆迁户安置补偿工作。2009年下半年才开始修建4号楼，2010年初竣工，但4号楼未修建营业性用房，罗*在该地段修建的其他营业性用房，全部销售他人。

2009年4月1日，川**公司、罗*作为甲方与乔**作为乙方签订了《关于落实房屋拆迁补偿的协议》，约定由甲方给乙方安置新建的4号楼一楼一层住房、二楼一层住房约300m2，4号楼后边空坝约250m2归乙方使用，底层后面车库约50m2按原协议执行。何家老瓦房由甲方维修后，安置给乙方，超过或不足的面积由甲乙双方协商按市场价协商解决。甲方给乙方拆迁安置补偿过渡费暂定35万元，此款罗*已向二原告支付。如单方违约给付对方违约金10万元。同月4日双方签订了一份《房屋拆迁补偿协议书（附本）的附加协议》，约定从4月1日算起，60天内由甲方筹集资金95万元一次性买断应给乙方安置的房屋，房屋拆迁补偿协议（附本）有效，老协议作废；甲方在60天内不能筹集资金95万元付给乙方，2000年10月5日双方所签订的拆迁安置补偿协议（老协议）有效，按照协议内容还房，（附本）协议作废，乙方所领35万元作为执行（老协议）的拆迁补偿安置费。附加协议签订后至今，川**公司、罗*未向二原告支付95万元的现金。

同时查明，2000年10月9日，原告预付2万元预购了位于1号楼南侧约50平方米小车库（不是标准车库，是小库房）。4号楼二层北侧房屋被告在2010年初出售给他人后已装修好入住。

诉讼中，本院委托四川中**询有限公司对被告在火药局街所修的4号楼的商业性用房和住宅房每平方米的价值进行司法鉴定，该公司于2010年8月20日作出评估报告，其结论是：商业用房4800元／m2，住宅用房（平板一层）2800元／m2，住宅用房（平板二、三层）2900元／m2，住宅用房（错层一层）2900元／m2，住宅用房（错层二至三层）3000元／m2。原告分别于2010年3月29日和2015年1月27日向本院提出财产保全申请，本院于2015年1月29日作出（2010）阆民诉保字第26-1号民事裁定书，裁定：一、对被告四川省阆**限责任公司开发修建的位于阆中市火药局街X号院内的X号楼第一层两套住宅房屋、第二层两套住宅房屋以及临西面的空坝约250平方米的土地使用权予以查封。二、对被告四川省阆**限责任公司所有的位于阆中市火药局街2号院南侧的瓦平房两间半予以查封。三、对被告四川省阆**限责任公司在阆中市住房和城乡建设局的补偿款300，000.00元予以冻结。”

经现场查看，原告和川**公司职工王**现场确认，原告合同中约定的调换门面房位置就位于现在未拆迁的“何家院”。该院系土木结构瓦房，位于阆中古城片区，为了保护古建筑，阆中市政府改变了开始的规划，“何家院”禁止拆除，现在整体结构完好，由于年久失修，门窗、房顶和个别房梁等有不同程度毁损，前院和4号楼后的空坝杂草丛生。开始规划在空坝处修建的地下车库修建了大部分后，也因市政规划原因停止修建。

认定上述事实，有当事人的陈述、房屋拆迁安置补偿协议、房屋所有权证书、补充协议、关于落实房屋拆迁补偿的协议、房屋拆迁补偿协议书（附本）的附加协议、政府常务会议纪要、领条、民事裁定书、评估报告、房屋面积测绘报告、询问笔录、照片、规划图等为据。

本院认为

本院认为，原告与被告**公司于2000年10月5日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》中，涉及的该处西边空坝土地应属全体业主共享，不能约定由某一个业主独占使用，故协议约定归原告使用违反了法律规定，应属无效，其余内容的约定是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应属有效，被告应当按照协议中有效约定全面履行自己的义务。因约定空坝土地使用权无效的过错在被告，被告应当赔偿因此给原告造成的损失，但损失无法确定，根据本案具体情况，原告请求赔偿30万元过高，本院确定损失为5万元。

原、被告在2009年4月4日签订了《房屋拆迁补偿协议（附本）的附加协议》，由被告用货币买断应给原告安置的房屋，而被告却未向原告支付货币致该附加协议未履行，按约定，附加协议未履行，仍应履行2000年10月5日签订的协议。原协议已明确约定应给原告安置住宅房290m2，安置营业房82m2，并在一年内向原告交付安置房，但被告逾期未给原告安置房屋，被告的行为，违反了双方的约定，应当承担继续履行、赔偿损失等合同约定的违约责任。原告主张由被告安置住宅房和分阶段给付安置补助费，合法有据，本院予以支持。但在计算安置补助费时，应从2001年11月1日即逾期安置房屋之日起算至回迁房屋时止。因何家老瓦房政府变更规划未拆除，被告未在此处修建原、被告约定的营业房，而双方2009年4月1日的协议被2009年4月4日签订的协议所替代，不能按4月1日的协议履行，故原告请求交付办理现有营业安置房（原何家老瓦房）的产权给原告以及按照《关于落实房屋拆迁补偿的协议》安置住房，本院不予支持，只能由被告根据评估报告用货币对原告给予折价补偿款。原告主张的营业房停业损失费和过渡安置等费用，应分阶段从逾期安置营业房之日即2001年11月1日起计算至本案原一审判决作出之日（2010年12月22日）止，根据合同约定并参照2006年4月阆中市物价局和阆中市规划和建设局阆物价字（2006）33号关于公布《城市房屋拆迁有关补偿标准》的通知第五条和第六条的规定。按原、被告在2000年10月5日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》对违约责任之约定，违约方应向对方支付违约金500元，原告主张的违约金10万元，系双方2009年4月1日《关于落实房屋拆迁补偿的协议》中的约定，但双方在2009年4月4日又签订了《房屋拆迁补偿协议（附本）的附加协议》，虽然没有明确2009年4月1日的协议作废，事实上由新的协议代替了原协议，故应按双方2000年10月5日签订的协议中约定的违约金数额处理，即被告应向原告支付违约金500元，但由于被告在长达十余年的时间内未对原告落实房屋拆迁补偿，约定的违约金明显与给原告造成的损失相差巨大，原告请求赔偿10万元违约金，也与双方2009年4月1日《关于落实房屋拆迁补偿的协议》中的约定的违约金一样，视为原告请求增加了违约金9.5万元，根据本案实际情况来看也是合适的，故本院予以支持。根据本案的实际情况，可由被告向原告安置2号院内的4号楼第一层左右（北侧和南侧）两套住房屋和第二层南侧一套住房，共计建筑面积272.37m2。安置的住宅房屋面积不足的17.63㎡部分按一层错层2900元／㎡计算折价款为51127.00元。根据双方的约定，应由被告给原告安置错层式的住宅房，而被告现在修建的是平板式住宅房，两者价值之差为100元。故被告应向原告补偿错层式住宅房与平板式住宅房之差额部分。

原告请求被告按照销售约定办理底层车库50平方米的房屋产权，是其与被告之间是房屋买卖合同关系，与本案不是同一法律关系，原告可以另案主张，故原告该请求本院在本案中不作处理。

该处地块开发的实际投资受益人是被告罗*，因此罗*应直接向原告履行安置房屋并偿付各种款项的义务，川**公司对罗*应履行的义务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六第第一款，中华**国务院2001年6月颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条第二款、第三十三条和参照《四川省城市房屋拆迁管理条例》第二十九条第一款、第三十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告罗*将位于阆中市火药局街2号院内所修的4号楼第一层左右（北侧和南侧）两套住房和第二层南侧一套住房，共计建筑面积272.37m2安置给原告乔**、黄**。

二、被告罗*向原告乔**、黄**偿付不能安置的营业房82m2的折价款393，600元。

三、以290m2为基数从2001年11月1日起计算至2006年3月31日止的住宅房屋逾期安置的临时安置补助费76，850元由被告罗*向原告乔**、黄**给付；以290m2为基数从2006年4月1日起按每平方米每月3.50元的3倍计算至原告乔**、黄**回迁住宅房屋时止的逾期安置的临时安置补助费由被告罗*向原告乔**、黄**偿付。

四、以82m2为基数从2001年11月1日起计算至2006年3月31日止的门面营业房逾期回迁的停业补偿费计69，536.00元由被告罗*向原告乔**、黄**偿付；以82m2为基数从2006年4月1日起至2010年12月22日止的门面营业房逾期回迁的停业补偿费计135，267.20元由被告罗*向原告乔**、黄**偿付。

五、由被告罗*向原告乔**、黄**偿付未安置的住宅房17.63㎡的折价款计51，127.00元；由被告罗*向原告乔**、黄**偿付平板式房屋与错层式房屋的差价款27，237.00元。

六、被告罗*向原告乔**、黄**赔偿因对4号楼西边空坝土地使用权约定无效所造成的损失50，000.00元。

七、被告罗*向原告乔**、黄**支付违约金100，000.00元。

八、被告四川省**限责任公司对被告罗*应向原告乔**、黄**履行安置房屋及偿付的各类款项承担连带责任。

九、驳回原告乔**、黄**的其他诉讼请求。

上列第一、二、三、四、五、六、七项内容，限被告罗*在本判决发生法律效力后二十日内履行完毕。被告罗*在向二原告偿付前列款项时，应扣除已向二原告支付的现金350，000.00元。

如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5，800元，鉴定费3，528元，合计9，328元，由被告罗*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十一日