范**与绵阳富**限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告范**诉被告绵阳富**限公司（以下简称富**司）买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法由代理审判员刘*适用简易程序于2015年6月3日公开开庭进行了审理。原告范**的委托代理人林*，被告富**司的委托代理人康健康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原、被告于2013年5月24日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的九鼎蓝波湾1幢1单元3楼4号85.83平方米的住房，总价款304071元，交房时间为2013年12月31日。合同约定延期交房超过30日买受人要求继续履行合同的，出卖方按违约天数每日以全部房款的万分之三计算支付违约金。合同签订后，原告履行了付款义务，但被告未按约定交付房屋应承担违约责任。为维护原告的合法权益，现起诉请求判决：1、被告支付原告延期交房违约金6066.2元；2、被告承担本案的诉讼费。

被告辩称

被告绵阳富**限公司辩称，1、该项目是城中村改造项目，不同于一般商品房开发，2009年由灯塔社区与九**司联合开发，当时明确表示不需要变更土地，但是2012年绵阳**导小组会议要求必须过户土地，及规划许可证，故该项目转为富**司头上开发，之所以违约，是因为政府要求、政策的变化及权利义务的承接。2、违约金计算，我们2014年3月30日通知接房，即使要计算违约金，只能从合同约定时间起，最迟计算至2014年3月30日；3、当时因政府有关政策调整，具有特殊性，被告无违约交房的主观恶意，加之涉及业主较多，综合考量以上因素，请求调低违约金。4、原告的接房时间是2014年3月30日而不是诉状上所诉的2014年3月31日。

本院查明

经审理查明，2013年5月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》（签约备案号144327），约定原告向被告购买青义镇灯塔路156号“九鼎.蓝波湾”1幢1单元3楼4号房屋，建筑面积85.83平方米，总价款304071元。合同约定，出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付商品房，交付时应当符合以下条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；…6、买受人已付清本合同约定的全部款项。合同第十二条“逾期交房责任”约定，“出卖人未按照第十条约定的期限和条件交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10内向买受人支付违约金。”签订合同后，原告向被告付清了购房款304071元。

2013年11月26日，被告向原告发出《关于“九鼎.蓝波湾”项目变更交房日期的函》，称“项目主体已竣工，但由于项目开发期间政策变化，土地主体发生变更、拆迁安置、市政基础配套等因素影响了项目开发建设进度，物业不能如期交付和入住，我们承诺在2014年3月31日前尽全力处理好将房屋交付使用。”2014年3月20日，被告在绵阳晚报上刊登《“九鼎.蓝波湾”交房公告》，称九鼎.蓝波湾住宅将于2014年3月25日起分批次交房（6幢从3月25日起交付，1幢从3月27日起，2幢从3月28日起，3幢从3月29日起，5幢从3月30日起开始交付），要求业主前往办理接房手续。

原告于2014年4月5日办理接房手续。

另查明，2009年10月26日，绵阳市人民政府对绵阳市规划局作出《关于青义镇灯塔社区2、3社等三个城镇住房灾后重建及“城中村”改造项目的批复》（绵府函（2009）191号），同意青义镇灯塔社区2、3社实施灾后原址重建并结合进行“城中村”项目改造。该批复第四条记载“原则同意先行办理重建改造项目规划审批相关手续，涉及规划调整及土地权属关系变化等需按规定办理相关审批手续的，在项目竣工前予以完善。”2010年1月21日，绵阳市涪城区人民政府对青义镇人民政府作出《关于同意绵阳**产公司作为青义镇灯塔社区二组和三组城中村改造项目实施主体的批复》（绵涪府函（2010）10号），称“根据绵府函（2009）191号文件精神，经区人民政府研究，决定充分尊重镇、社区和居民小组意见，同意灯塔社区作为项目业主，绵阳**产公司作为项目实施主体，合作进行灯塔社区二、三组城中村改造项目。你镇要成应工作机构，切实加强对该项目的监督和指导。”2009年12月14日，青义政党委、政府对青义**居委会作出《关于灯塔社区二、三组城中村改造项目报告的批复》（绵涪青委发（2009）89号），称“根据绵府函（2009）191号文件的规定，经镇党委第29次会议研究决定，原则同意你社区通过三轮公开B选确定并推荐绵阳**产公司参与实施灯塔二、三组城中村改造项目，该项目以灯塔社区为主体，绵阳**产公司具体实施拆迁开发建设，项目实施中对改造居民住房优先安置，绵阳**产公司注册登记应落户青义镇，该项目实施建设开发所产生的税费应交于青义镇税收部门，项目开发资金由绵阳**产公司支付，并享受市政府城中村改造项目相关优惠政策，该项目应立即启动实施，限期三年内开发建设完毕。”

2010年2月9日，甲方（绵阳市涪**居民委员会及第二、三居民小组）与乙方绵阳市九**责任公司以及鉴证方绵阳市涪城区青义镇人民政府签订了《灾后重建城中村改造示范项目联合开发协议书》。该合同约定，项目建设以联合开发模式进行，甲方为项目业主，乙方为实施主体；甲方负责无偿提供项目所需土地，乙方按城中村改造相关文件申报办理土地手续；乙方负责甲方提供建设用地范围内的安置补偿，作为回报，乙方将获得甲方提供的建设项目用地内除安置甲方居民建设用地外的剩余土地（若需缴纳土地出让金，由甲方承担）的开发权及开发收益；乙方向甲方还居民房屋10950平方米，一楼临街门面1200平方米及300平方米的集体管理活动用房；除还建房外，甲乙双方商定由乙方提供每平方米1600元的成本房由甲方居民自愿购买；甲方于2010年4月20日交付土地给乙方；鉴证方对合同的履行进行监督，协助开展建设及相关审批办证工作，协调合同履行中出现的问题和矛盾。

2012年8月29日，绵阳**导小组召开第八次会议，研究灯塔社区城中村改造有关事宜。据《中共绵阳**导小组会议纪要》记载，会议要求“按照尊重历史、解决问题的原则处理处灯塔社区城中村改造历史遗留问题：一是解决好群众的问题，不能让群众利益受损，二是保障企业的合理利润；三是项目的利益主要归政府和群众；四是坚决打击违法行为，违法一定要付出成本”，会议决定“由市财政局牵头，市审计局、监察局、国土局、涪城区参与，对该宗土地成本（包括征地报批费用、拆迁安置补偿费用等）进行认定，在此基础上由市国土资源局对宗地出让价格进行评估，宗地评估价报市政府审定后由市国土资源局代表市政府以协议出让方式将宗地出让给涪城区**有限公司，项目由该公司运作，该项目的所有遗留问题一并由涪城区统筹解决。”

2012年10月22日，绵阳市涪城区人民政府开会专题研究灯塔社区城中村改造项目后续工作。据绵涪府纪要（2012）54号《研究青义镇灯塔社区城中村改造项目后续工作有关问题的会议纪要》记载，会议议定“一、灯塔社区城中村改造项目为市上批准的灾后重建项目，其后续工作涉及地震受灾群众的住房安置问题，各单位要高度重视，加快工作进度，按市委财经领导小组2012年第八次会议纪要精神，全力做好项目后续各项工作；二、由富诚投资公司、九**司负责，市国土二分局、区城乡规划建设和住房保障局、区规划分局、区消防大队等相关部门和青义镇协助，尽快协调市国土局、建设局、房管局等市级相关部门并督促项目原建设实施单位，将城中村改造项目涉及的土地、规划、建设、房管等有关手续尽快办理至富诚投资公司；三、由区审计局负责从2012年10月23日起对项目前期投入情况进行全面清理审计，锁定前期投入；四、青义镇政府作为工作责任主体，负责协调推进该项目后续建设，九**司继续按原合同负责项目后续工程建设、投入和工程管理、房屋销售工作；五、由青义镇与九**司共同开设专户，项目的后期投入、支出资金全部进入专户管理，在项目结算后，利润按市委财经领导小组2012年第八次会议纪要精神办理，如项目如现亏损由九**司自行承担。”

2013年9月18日，甲方富**司、乙**公司与丙方青义镇人民政府签订《青义城中村改造（蓝波湾）项目合作协议》。该协议约定“以涪城**证中心测算的项目预期收益报告为依据，按市委财经领导小组2012年第八次会议纪要精神和涪府纪要（2012）54号专题会议精神，该项目的建设模式为：以甲方的名义进行，但整体项目的建设、开发、后期销售等全部实际工作均由乙方整体承包，独立运作，自负盈亏。由九**司支付给富**司500万元作为保底固定利润分成。由区审计局及青义镇政府对剩余拆迁资金和广告投入资金进行监管，如结余一并计入利润留给富**司，如出现超支由九**司承担。项目实施过程中的相关事宜（包括但不限于前期报建、中期建设、后期销售及资金筹措等）均由乙方负责，其中项目涉及的土地、规划、建设和房管等房地产企业应该办理的手续由乙方以甲方名义办理，丙方负责协调解决项目所涉稳定问题。

还查明，该项目于2013年3月取得《建设用地规划许可证》，于2013年4月取得《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，案涉房屋所占土地的使用权于2013年3月登记到被告富**司名下。截止2014年5月，案涉建设项目已通过绵阳市人民政府工程建设项目联合验收工作领导小组办公室组织实施的第一阶段各分项验收，其中于2014年3月26日取得《建设工程质量监督报告》，于2014年4月8日取得《建设工程竣工规划核实合格证》。关于第二阶段竣工验收情况：现已于2014年5月取得《人防工程易地建设认可书》、《建设工程档案验收意见书》，于2014年8月7日取得工程竣工结算备案书，现因未缴纳市政工程配套费未能办理建设工程竣工验收备案证。

上述事实，有商品房买卖合同、预售许可证、收款收据、变更交房日期的函、绵**公告、联合开发协议、项目合作协议、政府会议纪要及批复、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工规划核实合格证，以及原、被告的陈述等证据经庭审质证证明，足以认定。

本院认为

本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思，内容与法不悖，属合法有效的买卖合同，受法律保护，双方当事人应认真遵守合同的约定。原告向被告交付了房购款，被告应按时向原告交付所购房屋。本案中，被告对原告主张的延迟交房事实无异议，双方的主要争议在于被告是否承担合同约定的违约责任。被告辩称延迟交房是因施工过程中政府相关政策发生变化所致，属于不可抗力因素造成违约，应当免责或减责。本院认为，被告所述案涉项目具有灾后重建及城中村改造的特殊性属实，在建设过程中因政府有关政策变化直到2012年底重新确定开发模式致使工期较长也属客观事实，但是政府政策的调整均发生在双方签订买卖合同之前，原、被告于2013年5月签订《商品房买卖合同》约定房屋交付时间和条件并不受之前政策因素的影响。换言之，双方在签订合同后履行买卖合同过程中并不存在政府政策再调整的不可抗力因素，被告在签订合同时应当合理预见其交房的期限。因此，未能按合同约定时间交房的责任在于被告自身，其应依法依约承担责任。因此，被告辩解违约系因不可抗力所致，应免责或减责的意见，与查明的事实不符，不应支持。

关于违约金的起算时间问题，原告于2014年4月5日办理了接房手续，本院对其主张的逾期交房违约金计算至2014年4月5日。

诉讼中，原告自愿将合同中约定的违约金计算标准调整为每日万分之2.1，该行为不违反法律的规定，本院予以准许。合同约定交房时间为2013年12月31日，从2014年1月1日起至2014年4月5日共计逾期交房95天，原告已付房款366368元，给合原告的主张和合同约定的违约金标准，本案中被告应承担的违约金金额为304071元×0.00021／天×95天＝6066.2元。

综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条并参照《商品房销售管理办法》第三十条之规定，判决如下：

裁判结果

被告绵阳富**限公司于本判决生效后十日内支付原告范**逾期交房违约金6066.2元；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费25元，由被告绵**有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月二十三日