王**与黄学枝房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人黄学枝房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2005年8月24日，成**建办作为拆迁方、锦江区经济适用房开发中心作为拆迁实施单位与王**签订《成都市住宅房屋拆迁安置协议书》。根据协议约定，因实施建设项目，需拆迁王**租用的位于锦江区北糠市街31号附29号、建筑面积18.67平方米房屋，由拆迁方以锦江区武海阳光城A区2栋3单元19号、建筑面积72.01平方米房屋安置王**居住。黄**系翟新生的妻子。2006年3月20日，王**与翟新生签订《房屋购销协议》，约定王**将位于锦江区武海阳光城2栋3单元23号房屋自愿出售给翟新生，面积72.01平方米，房屋价款102000元，双方成交后，该房屋的一切权利全部转给翟新生。双方签字生效后不得以任何方式推翻此协议，王**必须无条件办理过户及一切相关手续，不得以任何借口不卖给翟新生。但双方在履行协议过程中，实际指向的标的物是锦江区武海阳光城A区2栋3单元19号房屋。签订协议当日，翟新生向王**支付购房款90000元，王**为翟新生出具委托书，委托其代为领取武海阳光城A区2栋3单元19号房屋公房使用证、办理房屋更名手续及公转私手续等，并经四川省公证处进行了公证。后翟新生及其家人于同年4月2日入住诉争房屋并相继将户口迁移至此落户，2008年11月20日翟新生死亡后，黄**及其家人继续居住至今。王**于2010年11月1日，再次向黄**出具委托书，委托其办理诉争房屋的相关事宜。黄**于2010年11月8日向王**支付了购房尾款5000元，王**在当日为黄**出具了承诺书，承诺诉争房屋一切权益转移至黄**名下；今后凡与此房屋有关的一切事宜，包括拆迁补偿均由王**负责协助办理直到移交到黄**名下，王**及其子女不得以任何理由索取补偿等。原审法院另查明，王**与翟新生签订的《房屋购销协议》上载明的成都市锦江区武海阳光城2栋3单元23号房屋与协议履行的武海阳光城A区2栋3单元19号房屋属同一套房屋，现该套房屋已纳入成都**危旧房改造范围。为明确武海阳光城A区2栋3单元19号房屋性质，原审法院向成都**产管理局发函调查取证，该局回函称武海阳光城A区2栋3单元19号系原锦江区北糠市街31号附29号无证房拆迁安置而来，根据档案资料显示，初步确定其为公房。原审法院另查明，王**有一子王飞跃，现年24岁，从1996年3月25日王**离异后一直随其生活。王**父子现居住于成都市锦江区经天西路69号5栋1单元17楼4号，该房屋属成都市**理中心管理的廉租房。

原审法院认定上述事实有王**提交的其与黄**常住人口详细信息、翟**迁出（注销）人员详细信息、房屋购销协议、委托书、公证书、温馨提示书、督院街督院社区委员会、督**出所及督院**事处共同出具的证明，黄**提交的成都市住宅房屋拆迁安置协议书、锦江**造中心收条、房屋购销协议、承诺书、委托书、公证书、两份购房款收条、黄**的户口薄、居住证明等证据和原审法院依职权调取的锦江**理局出具的复函及双方当事人在原审法院庭审中的陈述在案为证。

王**在原审的请求为：确认其与翟新生签订的《房屋购销协议》无效。

一审法院认为

原审法院经审理认为，王**、黄**诉争的房屋系拆迁安置的公房，双方当事人之间的纠纷系因公房买卖所引发，王**与黄**之夫翟新生签订的《房屋购销协议》，从法律性质上讲，应属公房使用权之有偿转让合同。关于《房屋购销协议》的效力问题，该协议系双方当时真实的意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》所规定的合同无效的情形。王**提出未取得该房屋的所有权，该协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，因房屋买卖合同的效力应依合同法来判断，而不能以房屋是否已经办理权属证书为标准进行判断，《中华人民共和国城市房地产管理法》系管理性规定，而非针对转让合同效力的强制性规定，违反该法规定的转让条件，并不导致合同无效。未办理房屋权属证书的，不影响房屋转让合同的效力，故王**该项诉讼理由不能成立。至于王**提出公房转让未征得房屋产权单位及同住家庭成员同意，也违反了当时施行的《成都市直管公有住房使用权有偿转让暂行规定》。虽当时成都市的上述规定对公房使用权转让须经产权单位及同住家庭成员同意做出了明确规定，但并不意味着未事先取得同意情形下签订的转让协议当然无效。实际上承租人在未经产权人同意情形下转让公房的行为，并未改变房屋所有权的归属，不会对产权人构成实质性的侵害，现无法律、法规禁止此种交易行为。此外，双方的转让行为发生在八年前，且黄**有理由相信王**的处分行为经过了其同住人的同意。故对于王**的该项诉讼理由，原审法院不予支持。综上，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，王**请求确认其与翟新生签订的《房屋购销协议》无效，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，原审法院判决：驳回王**的诉讼请求。一审案件受理费减半收取100元，由王**负担。

上诉人诉称

宣判后，王**不服原审判决，向本院提起上诉，认为：原审遗漏案件当事人，案涉房屋的所有权人和上诉人之子王飞跃与本案处理结果有法律上的直接利害关系，应当参加诉讼；上诉人与翟新生签订的合同系为转让案涉房屋而订立，但是上诉人显然无权对案涉房屋作出处分，因此，上诉人对案涉房屋的处分，损害到了国家利益和社会公共利益。因此，原审判决认定事实不清，程序不当，适用法律错误，请求撤销原判，依法改判上诉人与翟新生签订的《房屋购销协议》无效。

被上诉人辩称

被上诉人黄**辩称，审查案涉合同效力，应当依据法律和行政法规的规定，现无证据证明案涉房屋购销协议违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，案涉房屋购销协议应为有效；案涉房屋购销协议未处分案涉房屋的所有权，因此，锦江**理局与本案无关，不应当成为本案的当事人。同理，王飞跃与本案也无关，也不应成为本案的当事人。故请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致，对此，本院予以确认。

本院认为

本院认为，认定案涉《房屋购销协议》是否无效，首先要依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定来审查，现上诉人未能提交证据证明案涉《房屋购销协议》具有上述认定合同无效的情形，因此，上诉人以案涉《房屋购销协议》损害国家利益和社会公共利益而无效的主张，本院不予支持；其次，从案涉《房屋购销协议》的内容来看，系对案涉房屋所有权的处分，依据最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，上诉人虽不具有案涉房屋的所有权，但其以此主张案涉《房屋购销协议》无效的主张，本院不予支持。本案仅审理案涉《房屋购销协议》的效力问题，即审查是否具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，也就是对案涉《房屋购销协议》予以法律的价值判断，仅以法律规定为依据。因此，本院认为，案涉房屋所有权人及上诉人之子不应当参加本案审理，故上诉人认为原审遗漏当事人而程序不当的主张，本院不予支持。

综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按照一审判决确定的方式执行。二审案件受理费200元，由王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月五日