原告邓**等诉被告安**公司等房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告邓**、曾**诉被告宜宾安**有限公司（以下简称：安*公司）、四川省**化服务公司（以下简称：宜**机公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月29日受理后，依法由审判员李*其适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓**、曾**，被告安*公司、宜**机公司的共同委托代理人翁**、罗**，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告邓**、曾**诉称：一、被告与原告于2014年2月23日签订一份房屋买卖合同，被告单位将位于宜宾市翠屏区安阜育才路6号［产权所有人：宜**机公司，产权依据：建设用地规划许可证编号（2003）040号，建设规划许可证编号（2003）20号，建设工程施工许可证编号512501200309250101，使用性质：商业和仓库］文化苑小区A幢底层库房483平方米，门面左起第三间39.5平方米，共计522.5平方米的房屋，作价188万元卖给原告永远所有。原告已于2014年2月23日支付经办人曹*178万元，待被告为原告办好双证后，原告再支付剩余的10万元。在签订买卖合同后，于2014年4月28日，经办人曹*要求原告交付房款3万元，于2014年8月1日经办人曹*收到原告现金11000元，因此，原告尚欠被告5.9万元。原告多次要求被告出具发票，经办人曹*却只写收条，不出具发票，原告多次要求经办人曹*去宜**管局办理备案登记，经办人曹*至今不予理睬，原告多次要求经办人曹*出具文化苑小区规划建设工程竣工验收备案书和文化苑小区房屋销售许可证书，至今未果。二、被告在买卖合同第七条中承诺自签订合同之日（2014年2月23日）起半年内，为原告办理好房产证和国土证的相关手续，办理双证所需的一切费用由被告承担支付，所以被告应于2014年8月23日前为原告办理好房产证和国土证。原告多次强烈要求被告履行合同义务，但被告的经办人曹*找各种理由拖延，至今未为原告办理好双证。被告已经违约，应立即向原告支付20%的违约金37.6万元（188万元×20%）。三、根据买卖合同第四条约定，被告承诺卖给原告的房屋没有产权纠纷和债务，并约定交接房屋后，发生与被告有关的产权纠纷或债务，造成原告经济损失由被告负责赔偿。由于被告没有在规定的时间内为原告办理好双证，同时也没有为文化苑小区业主办理好双证，导致文化苑小区业主自被告于2014年8月1日交房给原告起，一直阻止原告合法出租使用房屋，造成原告与潘**、潘**签订的租房协议不能实现，从2014年9月1日起，每月损失房租14000元，至起诉之日计10个月零23天，损失金额150733元，以后每月损失14000元。原告根据相关法律规定，诉至法院，请求：一、判令被告履行买卖合同义务，立即为原告办理宜宾市翠屏区安阜育才路6号文化苑小区A幢底层左起第三间门市（39.5平方米）和A幢底层库房（483平方米）共计522.5平方米的房产证和土地使用证；二、判令被告赔偿给原告造成的重大经济损失：（1）被告应向原告立即支付违约金37.6万元；（2）原告与潘**、潘**的合法租房合同直接经济损失，即从2014年9月1日起每月14000元到起诉之日共计10个月零23天，金额150733元，以后每月14000元到被告为原告办理好房产证和土地使用证为止；三、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告安**司和宜**机公司共同辩称：原告曾承诺签订合同后支付20万元用于办理房屋产权证，因原告未按合同约定支付被告购房款，被告有权不予办理房屋相关产权证，且被告不应承担违约责任。原告与潘**、潘**签订的租赁合同未能履行造成的经济损失，与被告无关，不应由被告承担。

本院查明

经审理查明：被告**机公司为了解决职工住房问题，根据宜宾**员会（2002）6号《关于同意宜宾县**务公司职工全额集资建房的批复》，在翠屏区安阜育才路修建文化苑小区，并于2002年11月27日取得《建设用地规划许可证》，于2003年4月1日取得《建设工程规划许可证》。后因宜**机公司不能办理房屋买卖和购房按揭贷款，便于2003年8月3日与安**司签订《合作协议书》，协议以安**司名义与购房集资户签订商品房买卖合同和办理购房按揭贷款。文化苑小区房屋建好后就交给购房业主入住，并于2010年2月5日通过宜宾市公安消防支队消防验收。因文化苑小区在修建时擅自变更了规划，增加了建筑面积293.14平方米，宜宾市城乡规划局于2015年2月27日对宜**机公司作出宜市规监听告（2015）第301号《规划行政处罚听证告知书》，拟处以罚款115500元。因文化苑小区的房屋一直未通过竣工验收，导致该小区一直未能办理房产证和土地使用证。

2011年12月5日，被告安*公司法定代表人曹*向原告邓**借款20万元；2012年6月9日，曹*又向邓**借款32.2万元，双方于2012年12月31日结算时认可借款利息为9.4万元，合计后由曹*出具一张借款金额为61.6万元、借款期限为6个月、约定利率为2%／月的借条，并加盖安*公司印章，。

2012年5月15日，曹*向邓**借款5万元；2012年11月13日，曹*又向邓**借款40万元，双方于2013年2月12日结算时认可借款利息为33360元，并由邓**再向曹*出借146640元，合计后由曹*出具一张借款金额为63万元、借款时间为半年、约定利率2%／月的借条。

2012年2月17日，曹*向邓建军借款20万元；2012年9月8日，曹*向邓建军借款10万元，双方于2013年3月7日结算时认可借款利息为66128元，合计后由曹*出具一张借款金额为366128元、借款时间为半年、利率为2%／月的借条。

2013年1月23日，安**司、曹*共同承诺：将文化苑小区租给医院的房屋以188万元卖给邓**，并在一年内办好产权证，否则按总价的20%支付违约金。

2014年2月23日，安**司和宜**机公司作为卖方，与作为买方的邓**和曾**（二人系夫妻关系）签订《房屋买卖合同》，约定：卖方将位于宜宾市翠屏区安阜育才路6号A栋底层483平方米的库房和左起第三间39.5平方米的门面（该房屋当时租给宜**厂医院）卖给邓**和曾**，价格为188万元，签订合同时支付178万元，办好“两证”后支付余款10万元，并由卖方在半年内为买方办理好房产证和产权证过户的相关手续，所需费用由卖方承担，否则按违约处理。违约责任：如违约，造成的经济损失由违约方负责，违约金为购房合同总额的20%。

合同签订后，邓建军以曹*向其出具的上述三张借条的借款金额加上借款利息，作为支付给卖方的178万元购房款，并由安**司和宜**机公司于2014年2月23日出具收到邓建军购房款178万元的收条一张。2014年4月28日，邓建军又向安**司支付购房款3万元。2014年8月1日，安**司和宜**机公司向邓建军、曾**交付房屋后，邓建军又向曹*支付购房款11000元。

2014年4月17日，邓**、曾**与潘**、潘**签订《租房协议》，约定从2014年9月1日起至2019年8月31日止将上述房屋租给潘**、潘**，租金14000元／月，保证金20000元。2014年8月，因文化苑小区业主出来阻拦，致使潘**、潘**无法装修该房屋，致使租赁目的无法实现。潘**、潘**多次要求邓**、曾**退还保证金及赔偿损失未果，诉至本院，后经本院组织双方进行调解，由邓**、曾**支付潘**、潘**保证金和损失费23000元，该款已于2015年1月9日支付。

2014年12月14日，宜**机公司、曹*向文化苑小区业主承诺：半年内给大家办好产权证。2015年1月22日，宜**机公司、曹*再次承诺：交给邓**、曾**的房屋因装修产生产权纠纷或有阻碍闹事，造成损失由公司负责赔偿。后因邓**、曾**所购房屋因小区业主阻挠一直不能对外出租，且被告安**司和宜**机公司一直未为原告办理好房屋产权证，原告遂诉至本院，请求判如所请。

上述事实，有原、被告双方提供的身份证复印件，营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明复印件，规划许可证、合作协议、消防验收意见书、处罚听证告知书复印件，借条复印件和结算明细，房屋买卖合同、收条，租房协议、调解书及收条，调查笔录、承诺书及庭审笔录等证据在案为凭，足以认定。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告双方于2014年2月23日签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，本院依法予以确认，原、被告双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告于签订合同当日以出借给曹平的借款本金和利息作为向被告支付的首期购房款1780000元，被告向原告出具了收到购房款1780000元的收条，表明被告已认可原告向其支付首期购房款1780000元。现原告已履行其合同约定的首期付款义务，被告应按合同约定为原告办好房产证和土地使用证，待办好“两证”后原告才按合同约定支付购房余款。现合同约定的被告于半年内为原告办好房产证的时间已过，被告未为原告办理好“两证”，已经违约，依法应当承担继续履行办证义务及支付违约金的责任。被告关于原告曾承诺支付200000元给被告用于办理“两证”的辩称意见，因被告提供的证据并不能充分证明其主张，依法应当承担举证不能的后果，因此，本院对被告的该项辩称意见不予采信。

本院认为

对于原告要求被告立即为其办理位于宜宾市翠屏区安阜育才路6号A栋底层483平方米库房和左起第三间39.5平方米门面的房产证和土地使用证的诉讼请求，因文化苑小区的房屋现未通过竣工验收，暂不具备办理办理房产证和土地使用证的条件，属于事实上不能履行，因此本院依法暂不予支持，待文化苑小区的房屋通过竣工验收及具备办理房产证的条件时可另行诉讼解决。对于原告要求被告支付违约金376000元（1880000元×20%）的诉讼请求，因有双方合同约定，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付房租损失的诉讼请求，因原告不能出租该房屋系文化苑小区业主进行阻拦造成的，并非被告不让原告出租该房屋，因此，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告宜宾安**有限公司、四川省**化服务公司于本判决生效之日起十日内支付原告邓**、曾**违约金376000元。

二、驳回原告邓**、曾**的其他诉讼请求。

如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9267元，减半收取为4633.5元，由被告宜**发有限公司、四川省**化服务公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月十二日