吉高田与朱**、四川**术学院房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告吉*田诉被告朱**、四川**术学院（以下简称机电学院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理。依法由代理审判员适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉*田及其委托代理人陈**，被告朱**及其委托代理人李**，被**学院的委托代理人胡**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告吉**诉称，2014年1月1日，吉**与朱**签订厂房租赁协议。朱**将机电学院后山的厂房出租给吉**用于种植菌类作物。合同签订后，吉**按约交纳了2014年的租金10000元和保证金5000元，并为满足生产需要投入资金对厂房进行了改造。2014年11月，机电学院在没有通知吉**的情况下，切断供水，造成1万袋食用菌缺水死亡。2015年1月26日，朱**书面通知吉**在3月份腾出厂房另行安排，但拒绝对吉**的损失进行赔偿。吉**为满足食用菌生产购买的价值22177元的塑品、药物及器械，也因合同解除而造成实际损失。原告吉**遂依法起诉，请求判令：1、解除厂房租赁协议；2、二被告连带赔偿食用菌生产厂房改建、维修和新增设施设备的费用63780元；购买塑品、药物及器械的费用22177元；食用菌直接生产损失48670元；退还保证金5000元；支付鉴定费5800元；共计145427元。

被告辩称

被告朱**辩称，双方签订有厂房租赁协议以及吉**交付了租金10000元、保证金5000元属实。朱**通知收回厂房的原因是机电学院要将场地收回，属不可抗力。签订厂房租赁协议时，朱**已将厂房可能会被收回的风险明确告知了吉**。根据厂房租赁协议的约定，由此造成的损失，应由双方自行承担。断水系因水管爆裂暂时停水，但不久就修好了，学校并没有切断吉**的供水。食用菌死亡与此无关，朱**不应承担责任。

被告机电学院辩称，机电学院不是厂房租赁协议的相对方，学校也切断吉高田的供水，吉高田的损失与机电学院无关。

本院查明

经审理查明，2012年7月24日，朱**与机电学院签订了一份《承包经营协议》，约定机电学院将其控股的攀枝花**责任公司马家田校区加工厂（下称校区加工厂）交由朱**承包经营，经营期从2012年7月1日至2015年6月30日；如机电学校因发展规划、教学或经营等需求，朱**应无条件退还。2014年1月1日，朱**（甲方）与吉**（乙方）签订了一份《厂房租赁协议》，约定甲方将校区加工厂的厂房出租给乙方，租期从2014年1月1日起至2018年12月30日止；租金每年10000元，保证金5000元；租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任；乙方可根据自己的经营特点进行装修，租赁期满后甲方不作任何补偿；甲方必须保证乙方水电正常使用，如因甲方造成水电不能正常使用，甲方应承担相应责任；合同还约定了其他事项。2014年1至4月，吉**对厂房进行了维修，改建，并根据食用菌的生产要求新增了设施设备，并于2014年5月开始食用菌生产。2014年11月，吉**租用的厂房供水中断，堆放在厂房中培养的1万袋食用菌菌包因缺水而枯死。

2014年3月12日，机电学院发出《关于快**司承包期满后不再续租的通知》，告知朱**因学校开展骨干高职建设需“引厂入校”，2015年承包期满后加工厂不再续租，望其早做规划安排。随后，朱**向机电学院提出提前终止承包经营协议。机电学院经研究后同意于2014年9月30日终止协议，并要求于2014年12月交回快**司原办公室对面的房屋（即吉高*租用的厂房）。2015年1月26日，吉高*收到朱**发出的《关于蘑菇种植场地搬迁的通知》。该通知主要内容为：由于学校建设和规划发展的需要，原蘑菇种植场地需收回，具体搬迁时间为2015年3月30日；搬迁涉及费用由双方协商解决；不能按时搬迁所造成的后果由吉高*负责。吉高*收到该通知后，与朱**协商赔偿事宜。吉高*不同意朱**提出的赔偿方案，双方酿成纠纷。

本院认为

本案在审理过程中，经吉**申请，本院委托四川天**有限公司、攀枝**证中心分别对食用菌生产厂房的改建、维修和新增设施设备的工程造价、食用菌直接生产损失进行了司法鉴定。鉴定结果为：食用菌生产厂房的改建、维修和新增设施设备的工程造价为63780元；食用菌直接生产损失为48670元（其中：食用菌生产成本33670元，出菇利润15000元）。吉**分别交纳鉴定费5000元、800元。

庭审中，吉高*提交了朱**与机电学院签订的《承包经营协议》。

上述事实有承包经营协议，厂房租赁协议，关于快捷公司承包期满后不再续租的通知，关于蘑菇种植场地搬迁的通知，食用菌生产厂房的改建、维修和新增设施设备工程造价司法鉴定报告书，关于食用菌直接生产损失的鉴定结论意见书，鉴定费发票、收据及各方当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为，朱**于2015年1月26日向吉**发出《关于蘑菇种植场地搬迁的通知》，应视为要求解除合同的意思表示。吉**于2015年3月30日向本院起诉亦要求解除《厂房租赁协议》，双方解除合同的意思表示一致，本院确认朱**、吉**签订的《厂房租赁协议》于2015年3月30日解除。在合同履行过程中，对影响合同履行的客观情况，合同当事人负有告知义务。违反告知义务，给对方造成损失的，应承担相应的责任。机电学院在2014年3月12日发给朱**的《关于快捷公司承包期满后不再续租的通知》中，已明确告知学校要收回加工厂，望朱**早做规划安排。朱**应意识到其与吉**签订的《厂房租赁协议》将因此不能履行，其应将该情况及时告知吉**。此时，吉**对厂房进行的改建、维修和新增设施设备工作尚未完成。如能及时告知，不仅能减少吉**的基建投入损失，也能避免后期生产投入损失。朱**未尽到告知义务，致使吉**产生合同能够正常履行的合理信赖而投入资金继续进行基础建设和后期的食用菌生产。由此而造成的损失，应由朱**承担赔偿责任。吉**主张的食用菌直接生产损失48670元（其中：食用菌生产成本33670元，出菇利润15000元），有司法鉴定报告为据，本院采信。其中食用菌生产成本损失33670元因朱**未履行告知义务而造成，应由朱**承担；出菇利润损失15000元属可得利益损失，该损失产生的直接原因是食用菌缺水枯死，与朱**未履行告知义务无关。根据《厂房租赁协议》的约定：“朱**必须保证吉**水电正常使用，如因朱**造成水电不能正常使用，朱**应承担相应责任”，朱**承担违约责任应以其存在过错为前提，该约定排除了第三人原因以及其它原因造成水电不能正常使用的情况。吉**并未提交证据证明水电不能正常使用，系朱**造成。故，朱**对出菇利润损失15000元不承担赔偿责任。

食用菌生产厂房改建、维修和新增设施设备的费用63780元，有司法鉴定报告为据，应予采信。根据《承包经营协议》约定：“吉**可根据自己的经营特点进行装修，租赁期满后朱**不作任何补偿”，该部分费用应在5年租赁期内进行平均分摊。结合本案实际，5年租赁期可划分为三个时段：第一阶段为合同实际履行期（计1.25年）{2014年1月1日（合同签订）至2015年3月30日（合同解除）}，应分摊费用15945元（63780÷5×1.25）。在此期间，吉**实际使用厂房，相应分摊费用主要应由吉**承担，朱**基于未履行告知义务承担3189元；第二阶段为合同未履行期（计0.25年）{2015年3月30日至2015年6月30日（朱**的承包经营期届满）}，应分摊费用3189元（63780÷5×0.25）。朱**要求解除合同、腾出厂房，分摊费用应由其承担；第三阶段为合同无效期（计3.5年）{2015年6月30日至2018年12月30日（约定租期届满）}，应分摊费用44646元（63780÷5×3.5）。双方约定的厂房租赁期超过朱**剩余的承包经营期，超过部分属无效约定。吉**将朱**与机电学院签订的《承包经营协议》作为证据出示，其对《承包经营协议》中约定的3年租赁期限应为知悉。双方在明知承包经营期将于2015年6月30日届满的情况下，却签订了一份租期从2014年1月1日起至2018年12月30日止的《厂房租赁协议》，无视合同在2015年6月30日可能无法履行的事实，双方均有过错。考虑朱**未履行告知义务致使吉**未能及时停止基础建设的因素，合同无效期分摊的费用44646元，应由朱**承担31252元为宜。基于上述理由，本院确认朱**应对食用菌生产厂房改建、维修和新增设施设备投入费用中的37630元承担赔偿责任。

吉**主张的鉴定费5800元，有票据证实，吉**要求朱**承担，本院根据双方的过程程度，予以支持；厂房租赁协议解除后，保证金5000元应予退还；至于吉**要求赔偿购买塑品、药物及器械的费用22177元的诉讼请求。首先，购买的塑品、药物在计算食用菌直接生产损失时大多已计入生产成本，不应再重复计算；其次，所购器械和未使用的塑品、药物并未构成实际损失，不应计入赔偿范围。故对该项诉讼请求，本院不予支持。机电学院不是《厂房租赁协议》的相对方，且吉**无证据证明食用菌缺水死亡系机电学院切断供水所致，吉**要求机电学院承担连带责任的诉讼请求，应予驳回。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、吉高田、朱**于2014年1月1日签订的《厂房租赁协议》于2015年3月30日解除；

二、朱**于本判决生效后十日内向吉高田赔偿食用菌直接生产损失33670元、食用菌生产厂房改建、维修和新增设施设备损失37630元，支付鉴定费5800元，返还保证金5000元，共计82100元；

三、驳回吉高田的其他诉讼请求；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1604元，吉高田负担704元，朱**负担900元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月一日