陈**、孙**与泸州天**发有限公司商品房销售合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**、孙**因与被上诉人**开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2014）江**初字第2327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈**、孙**及其委托代理人冯**、被上诉人天地井然房产公司的委托代理人王**到庭参加了诉讼。庭审中双方当事人申请庭外和解，现调解未果。本案现已审理终结。

一审法院查明

原判认定，2010年9月20日，原告陈**与泸州万有房地**限公司（以下简称万有公司）签订《房屋预约申购协议》，约定：原告陈**自愿以402000元的价格预约申购该公司开发建设的位于泸州市江阳西路酒城大道二段天地名都小区商品房，预约面积120平方米、单价为每平方米3350元。签订该协议时原告支付诚意金20万元，双方签订正式商品房买卖合同时支付余下款项；交房时间为协议签订之日起16个月内交房，出卖人以电话或在项目所在地公告通知接房；交房条件为房屋竣工验收合格，水、电、气、电视光纤、电话宽带由出卖人安装到户，其余有关税费按签订商品房买卖合同时的规定办理。并约定签订正式商品房买卖合同时，买受人选择一次性付款的给予50元／㎡的优惠。违约责任约定如因出卖人原因不能按时交房，买受人愿购买的，出卖人根据逾期交房时间计算月息2%的损失。该协议在预售许可证办理后，以该协议基本条款签订商品房买卖合同或订立补充协议，诚意金*作房款。协议一式二份，双方签字或盖章生效。随后，万有公司的代理人及原告陈**在该协议上签字，万有公司在该协议上加盖公司印章。同日，原告陈**向万有公司缴纳诚意金200000元，万有公司向原告陈**出具收据。2010年11月26日，原告陈**与万有公司及被告天地井然房产公司在《房屋预约申购协议》中约定：原告陈**同意万有公司将该协议转让与被告天地井然房产公司履行。随后，原告陈**在该协议上签字，万有公司及被告天地井然房产公司在该协议上加盖公司印章。被告天地井然公司在万有公司出具的由原告陈**持有的诚意金收据上加盖公司财务专用章。

2013年5月3日，原告陈**向被告天地井**产公司缴纳房款8500元，被告向原告陈**出具收据，该收据载明原告陈**选定的房号为12-3-5。同日，原告陈**与被告天地井然房产公司签订《天地名都选房交款书》，约定：原告在选房即签订正式商品房买卖合同之日，申购诚意金20.85万元即转为购房款，剩余房款16万元在原告选定具体楼层房号当日以一次性付款或按揭贷款方式支付给被告。原告选定房屋为：泸州酒城大道2段10号天地名都小区12号楼3单元5号房（以派出所编号为最终号数）。随后，被告公司的代理人及原告陈**在该协议上签字，被告公司在该协议上加盖公司印章。

2013年6月11日，原告陈**与被告天地井然房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告陈**、孙**以368500元的价款购买被告开发的位于泸州市江阳区酒城大道二段10号12号楼3单元401号商品房，单价为每平方米3350元，预测建筑面积共110平方米。付款方式为原告在签订《商品房买卖合同》的当日支付首期购房款208500元，剩余房款以银行按揭贷款的方式支付。该合同第十一条约定：出卖人应当在2013年12月底前向买受人交付该商品房。交付条件为该商品房具备合格的竣工验收报告；该商品房验收合格的标准为出卖人取得《建筑工程竣工验收报告》，且该标准为房屋交付的唯一条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。被出卖人发出入住通知书的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告、在房屋所在地张贴公告等形式。买受人逾期办理房屋交接手续，出卖人在《入住通知书》送达之日起的第五日视为已经将该房屋交付买受人。合同第十三条约定：出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人的，则：……（2）交房期限届满后30日后出卖人仍未将该房屋交付买受人，买受人有权解除合同，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之二的违约金。该期限届满后10日内，买受人未书面向出卖人提出解除合同的，合同继续履行，出卖人应按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。合同第十四条约定：面积差异处理以泸州市房监所测量标准的面积为准，双方按实结算，多退少补。合同第十五条约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人以发入住通知书（包括在房屋所在地张贴公告）等形式通知接房。双方进行验收交接时，出卖人满足第十一条约定的交付条件。如出卖人未满足第十一条约定交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。由于买受人的原因未能按期办理房屋接收的或结清经济手续，双方同意按照下列方式处理：买受人按照房价总额每日万分之八承担违约责任；从通知接房之日起，至办理接房手续止。合同第二十二条第二项约定：出卖人出卖该商品房时，该小区的车库、车位及未列入房屋共有部分和公共用房分摊面积的建筑物、构筑物不随同该商品房一并转让。所有车库、车位等全部归出卖人所有，由出卖人享有收益、处分等全部权利，不因该房屋买卖而受到任何影响。第二十四条第二项约定：出卖人、买受人双方的权利义务，仅以双方正式签署的本合同及其附件约定为准；第六项约定：该商品房的自来水、电、燃气和光纤等配套安装费用未计入出卖方的开发成本，买受人在办理房屋交房手续时应向出卖人支付相关配套安装费用。第二十八条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。该合同上有原告陈**的签字、被告公司的合同专用章及被告公司法定代表人的印章。

2013年7月6日，原告陈**、孙**与被告天地井然房产公司再次签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：YS109959），约定：二原告以368500元的价格购买被告开发的位于泸州市江阳区酒城大道二段10号12号楼第4层3单元401号商品房，单价为每平方米3991.12元，预测建筑面积共107.5平方米，其中套内建筑面积92.33平方米；付款方式为公积金贷款方式付款。该合同第十一条约定：出卖人应当在2013年12月底前向买受人交付该商品房。交付条件为该商品房具备合格的竣工验收报告；该商品房验收合格的标准为出卖人取得《建筑工程竣工验收报告》，且该标准为房屋交付的唯一条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。被出卖人发出入住通知书的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告、在房屋所在地张贴公告等形式。买受人逾期办理房屋交接手续，出卖人在《入住通知书》送达之日起的第五日视为已经将该房屋交付买受人。合同第十三条约定：出卖人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付买受人的，则：……（2）交房期限届满后30日后出卖人仍未将该房屋交付买受人，买受人有权解除合同，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之二的违约金。该期限届满后10日内，买受人未书面向出卖人提出解除合同的，合同继续履行，出卖人应按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。合同第十四条约定：面积差异处理以泸州市房监所测量标准的面积为准，双方按实结算，多退少补。合同第十五条约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人以发入住通知书（包括在房屋所在地张贴公告）等形式通知接房。双方进行验收交接时，出卖人满足第十一条约定的交付条件。如出卖人未满足第十一条约定交付条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。由于买受人的原因未能按期办理房屋接收的或结清经济手续，双方同意按照下列方式处理：买受人按房价总额每日万分之八承担违约责任；从通知接房之日起，至办理接房手续止。合同第二十二条第二项约定：出卖人出卖该商品房时，该小区的车库、车位及未列入房屋共有部分和公共用房分摊面积的建筑物、构筑物不随同该商品房一并转让。所有车库、车位等全部归出卖人所有，由出卖人享有收益、处分等全部权利，不因该房屋买卖而受到任何影响。第二十四条第二项约定：出卖人、买受人双方的权利义务，仅以双方正式签署的本合同及其附件约定为准；第六项约定：该商品房的自来水、电、燃气和光纤等配套安装费用未计入出卖方的开发成本，买受人在办理房屋交房手续时应向出卖人支付相关配套安装费用。第二十八条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。该合同上有原告陈**、孙**的签字、被告公司的合同专用章及被告公司法定代表人的印章。

2014年5月5日，被告向原告陈**发送短信，通知其接收房屋。因原、被告双方未能就利息等事宜达成一致，原告未予接收诉争房屋。2014年6月21日，被告通过邮政特快专递方式向原告陈**邮寄《关于尽快收房的通知》，该通知载明：贵方购买的天地名都小区商品房已经具备交房条件，我司自2014年4月30日起办理交房手续，我司通过电话、短信、在售楼处张贴公告以及在泸州晚报刊登交房公告等多种形式多次通知贵方收房，但贵方一直拖延办理，请贵方收到本通知后立即到天地名都小区售楼处办理收房手续；根据贵我双方签订的商品房买卖合同，因贵方迟延收房，我公司将追究贵方迟延收房的违约责任。

嗣后，双方因交房的相关事宜等未能达成一致，原告遂具状诉至法院，请求判如所请。

庭审中，原告孙**对原告陈**与万有公司、被告天地井然房产公司于2010年9月20日签订的《房屋预约申购协议》、原告陈**与被告天地井然房产公司于2013年5月5日签订的《天地名都选房交款书》、2013年6月11日签订的《商品房买卖合同》的效力当庭予以追认。

同时查明：2013年8月30日，四川省**政管理局作出《行政处罚决定书》（川工商泸处字（2013）第025号），载明：泸州市天**有限公司于2013年6月上旬至2013年7月22日期间，在江阳区酒城大道二段销售天地名都楼盘时，使用四**设厅、四川**管理局联合制发的编号CH-01-0605商品房买卖合同示范文本销售商品房；但其使用的商品房买卖合同示范文本和四**设厅、四川**管理局公布的商品房买卖合同示范文本内容不一致，对四**设厅、四川**管理局公布的商品房买卖合同示范文本第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十六条、第十九条、第二十条、第二十二条部分内容进行了修改，并增加了第二十三条、第二十八条、第三十一条等内容。该局认定，当事人的上述行为违反了《四川省合同监督条例》第十三条第三款“补充协议的内容与示范文本不一致或者参照合同示范文本订立的合同，不得使用合同示范文本的名义或者编号”之规定，属于违法使用合同示范文本的名义或者编号行为。根据《四川省合同监督条例》第四十四条“违反本条例第十三条规定，使用合同示范文本的名义或者编号、伪造合同示范文本的，由工商行政管理部门责令其改正，可处以5000元以上1万元以下的罚款。”之规定，并鉴于当事人的违法行为侵害消费者利益，涉及面广、社会影响大，理应从重处罚。经研究决定，对当事人处罚如下：1.责令停止违法行为；2.罚款1万元。《信访事项处理意见书》载明：关于曾*反映的“天地名都违规预售，开发企业违约”的答复为“……要求更改合同条款内容并要求开发企业承担延期交房时间的违约责任问题，经协调，开发公司与购房户未达成一致意见……。”

另查明：原告陈**、孙**夫妻关系。2013年10月22日，中国工**限公司泸州城西支行向原告陈**发放公积金委托贷款160000元，并汇入被告天地井然房产公司账户。

2014年4月25日，被告取得泸州市江阳区酒城大道二段10号天地名都小区12号楼的《竣工验收报告》及泸州市江阳区酒城大道二段10号12号楼第4层3单元401号《新建住宅质量保证书》、《商品房住宅住宅使用说明书》。

截止庭审时二原告未接收房屋。

一审法院认为

原判认为，一、庭审中，原告孙**对原告陈**与万有公司、被告天地井然房产公司于2010年9月20日签订的《房屋预约申购协议》、原告陈**与被告天地井然房产公司于2013年5月5日签订的《天地名都选房交款书》、2013年6月11日签订的《商品房买卖合同》的效力当庭予以追认，故该三份合同以及二原告于2013年7月6日与被告天地井然房产公司签订的《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，为有效合同。二原告依约交付房款后，被告应依约交付房屋。故原告请求依法判令被告履行合同、交付房屋，符合法律规定和合同约定，且被告对此项诉请也无异议，本院依法予以支持。

二、二原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》之间以及该两份合同与二原告与被告所签订的《房屋预约申购协议》之间，双方所约定的部分内容（包括房屋面积、房屋单价、交房时间及逾期交房的违约利息或违约金的计算标准等）不一致，但双方于2013年7月6日签订的最后一份《商品房买卖合同》的第二十四条第二项约定“出卖人、买受人双方的权利义务，仅以双方正式签署的本合同及其附件约定为准”，故对合同中约定不一致的部分应当以最后合同约定为准。2013年7月6日的合同中约定讼争房屋应于2013年12月底前交付，被告逾期交房的，应按日向原告支付已交房款万分之二的违约金。被告实际通知原告交房时间为2014年5月5日，被告交房已经逾期，依约应承担逾期交房违约责任。二原告提出的被告应支付其逾期交房的违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据庭审查明的事实，被告逾期交房违约时间应从2014年1月1日起算至被告通知二原告交付商品房之日的前一日，即2014年5月4日止，按日向二原告支付全部已付款368500元万分之二，即每日计付73.7元的违约金，合计73.7元／日×123天=9065.1元。同时，双方在合同中约定被告交房的唯一条件是被告取得《建筑工程竣工验收报告》，庭审查明，被告已于2014年4月25日取得《建筑工程竣工验收报告》。鉴于二原告提出的被告应承担逾期交房利息159810元以及被告交房不符合合同约定条件的主张缺乏合同依据，与事实不符，本院依法不予支持。

三、二原告诉称签订《商品房买卖合同》是受到被告胁迫而签订的，不是二原告的真实意思表示，该合同条款显失公平且违反相关法律规定系可变更的合同，并提供《行政处罚决定书》、《信访事项处理意见书》证明其主张。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解、订立合同时显失公平以及一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。原告提供的《行政处罚决定书》只是认定被告违反《四川省合同监督条例》第十三条第三款“补充协议的内容与示范文本不一致或者参照合同示范文本订立的合同，不得使用合同示范文本的名义或者编号”之规定，责令其改正并处罚款；《信访事项处理意见书》载明：关于曾*反映的“天地名都违规预售，开发企业违约”的答复为“要求更改合同条款内容并要求开发企业承担延期交房时间的违约责任问题，经协调，开发公司与购房户未达成一致意见”。被告提供的合同因违反《四川省合同监督条例》从而受到行政处罚以及相关部门针对“天地名都”小区开发商与购房人之间所进行的调解不能当然表明原告系受到被告胁迫而签订合同，二原告签订合同时对合同的内容应当有清楚的认识，二原告对其主张未能提供其他证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果，故对二原告诉称其系受被告胁迫签订合同、请求将合同相应内容变更为被告于2012年1月27日前向二原告交付房屋、商品房自来水、电、燃气和光纤等配套安装费用应计入被告的开发成本、由被告承担相应费用的主张，本院依法不予支持。

四、根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定“出卖人出卖商品房时，该商品房附属的地下车库、车位、未列入房屋共有部分和公共公房分摊面积的建筑物、构筑物不随同商品房一并转让”，二原告未能举证证明小区地下车库、车位由二原告进行了分摊，且系占用业主共有的道路或者其他场地，该约定与物权法相关规定并不冲突，不存在变更的情形。

五、对于被告提出的请求判令二原告支付其延期收房的违约金的主张。被告于2014年5月5日向原告陈**发出接收房屋通知后，二原告因一直在与被告协商逾期交房的违约金等事宜，并非二原告单方面故意拖延接收房屋，故对被告提出的此项请求，本院依法不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）泸州天**发有限公司于本判决生效之日起10日内将位于泸州市江阳区酒城大道二段10号12号楼第4层3单元401号商品房交付原告（反诉被告）陈**、孙**；二、被告（反诉原告）泸州天**发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）陈**、孙**逾期交房的违约金9065.1元；三、驳回原告（反诉被告）陈**、孙**其他的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）泸州天**发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费本院减半收取1748元，由原告陈**、孙**承担1700元，由被告泸州天**发有限公司承担48元；反诉案件受理费254元，由被告泸州天**发有限公司承担（本诉案件受理费二原告已预交，被告承担的部分由被告在支付上述款项时一并支付）。

上诉人诉称

宣判后，上诉人陈**、孙**不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、改判确认《房屋申购协议》第八条第一款的效力，由被上诉人向上诉人支付利息损失81235.10元，庭审中变更为106255元。二、确认《商品房买卖合同》中第二十四条第六款内容的违法性，改判由被上诉人承担水、电、燃气和光纤等配套安装费用；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要理由是：一、被上诉人在2012年1月20日前未向上诉人履行交房义务，应按《房屋预约申购协议》约定承担逾期交房的违约责任。一审判决按双方签订的《商品房买卖合同》约定确定上诉人的违约责任错误；二、本案上诉人在不明真相的情况下向被上诉人交付的水、电等配套费用，依法应由被上诉人退还。

被上诉人辩称

被上诉人天地井然房产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。

本院查明

经审理，本院查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为：上诉人陈**与万有公司于2010年9月20日签订的《房屋预约申购协议》以及上诉人陈**与万有公司、被上诉人天地井然房产公司签订的将该《房屋预约申购协议》约定的万有公司的权利义务转让给被上诉人天地井然房产公司的协议和2013年6月15日双方签订的《商品房买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。

本案双方当事人对合同订立和履行的事实均无异议，本院予以确认。争议的焦点是：一、被上诉人天地井然房产公司是按照2010年9月20日签订的《房屋预约申购协议》约定还是按照2013年6月11日签订的《商品房买卖合同》约定承担逾期交付房屋的违约责任？二、上诉人交付被上诉人的水、电等配套费用应否退还？针对争议的焦点，结合本案的证据和事实，评判如下：

二审裁判结果

一、关于被上诉人天地井然房产公司按照2010年9月20日签订的《房屋预约申购协议》约定还是2013年6月11日签订的《商品房买卖合同》约定承担逾期交付房屋的违约责任的问题。本院认为，虽然2010年9月20日签订的《房屋预约申购协议》约定的交房时间为协议签订之日起16个月内交房，但2013年6月11日双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付房屋时间为2013年12月底前，通常情况下，双方当事人前后签订数个合同对同一合同事项作出不同约定时，应当以最后一次签订的合同的约定为准，且2013年6月11日双方签订的《商品房买卖合同》第二十四条第二项明确约定“出卖人、买受人双方的权利义务，仅以双方正式签署的本合同及其附件约定为准。”因此，本案应当按照2013年6月11日双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付房屋时间和违约金计算标准确定被上诉人天地井然房产公司的违约责任。上诉人陈**、孙**主张按照2010年9月20日签订的《房屋预约申购协议》约定确定被上诉人天地井然房产公司的违约责任的上诉理由，因证据不足，不能成立，本院不予支持。

二、关于上诉人交付被上诉人的水、电等配套费用应否退还的问题。本院认为，双方当事人于2013年6月11日签订的《商品房买卖合同》第二十四条第六项约定：该商品房的自来水、电、燃气和光纤等配套安装费用未计入出卖方的开发成本，买受人在办理房屋交房手续时应向出卖人支付相关配套安装费用。该约定并不违反法律禁止性规定，上诉人陈**、孙**主张该约定违法，请求被上诉人退还自来水、电、燃气和光纤等配套安装费用的上诉理由，依据不足，本院不予支持。

综上所述，上诉人陈**、孙**的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1830元，由上诉人陈**、孙**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月二十九日