上诉人眉山市**有限公司与被上诉人陈**房屋买卖合同纠纷案二审判决书

审理经过

上诉人眉山市**有限公司（以下简称：广厦公司）为与被上诉人陈**房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2015）眉东民初字第2855号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年1月29日公开开庭审理。上诉人广厦公司委托代理人邱**、冯**，被上诉人陈**法定代理人陈*、委托代理人李**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2014年1月25日陈**的法定代理人陈*以委托代理人的名义与广**司签订《商品房买卖合同》，并代陈**签名，合同主要约定：陈**向广**司购买其开发的位于东坡区玉屏街399号”派克蜜城”楼盘房屋一套，该房屋的房号为4栋1单元6楼4号、建筑面积58.59平方米、房屋总价195500元；房号以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。出卖人应当在2016-06-30日前向买受人交付该商品房。合同第19页附件一：房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位）。同日，陈**一次性付清全部购房款195500元。该《商品房买卖合同》于2014年2月10日在眉山**管理局进行了备案登记，合同签约备案号：（78870）。陈**、广**司签订的《商品房买卖合同》附件一”派克蜜城”户型图载明有，房屋编号：4-1-6-4，建筑面积58.59㎡，商品房平面图，在整个楼栋中的位置图小黑点标示为左侧。而该《商品房买卖合同》附件一载明的房号和商品房平面图与现在广**司所称陈**当初购买的房屋的情况一致。而位置图小黑点标示为左侧的房屋，现在是”派克蜜城”4栋1单元6楼7号，而该房的购房者为郭**，该房建筑面积58.59平方米、房屋总价209454元（银行按揭），该《商品房买卖合同》于2014年3月13日在眉山**管理局进行了备案登记，合同签约备案号：（81213）。2015年4月4日陈**法定代理人陈*在广**司告知其所购房屋为靠外面的，位置图小黑点标示为右侧时，遂与广**司发生争议，不同意广**司主张的位置图小黑点标示为右侧的房屋为其签订《商品房买卖合同》时所代其子购买的房屋。庭审中，陈**出示其持有的《商品房买卖合同》及附件一原件，以证明其向广**司购买了一套58.59平方米，总价195500元的房屋，房屋的位置应当以图示来确定，房号是由广**司告诉的。广**司质证意见，对买卖合同的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，陈**没有证据证明房屋位置是靠中庭的，买卖合同为房管局出示格式文本，其附件仅为参考，广**司给附的点位图附错了，双方实际签署的是4栋1单元6楼4号房屋。一审法院询问广**司：户型图的点位是什么时候标出的，广**司回答不清楚。陈**提供合同复印件，称是在房管局由开发商拿来后，由房管局复印后给的合同，该合同的原件广**司已收回了，该合同的点位和陈**购买时发生了变化，签名也不是陈*签的，证明广**司伪造签名，将原本出卖的房屋再次卖给了他人。广**司质证意见，对真实性有异议，陈**说是广**司伪造签名，证据不足，可能是他人的签字，但不能证明是广**司方的签字，恰好陈**提出的房管局调取的合同上面的点位是靠近外面的，没有靠近中庭。陈**提供打印照片一张，证明其买房时4号楼是没有标明房号的，房号只是销售人员告诉的。广**司质证意见，对真实性、关联性有异议，不能证明陈**想要买的房屋是靠近中庭的，想要买的和实际签订的是不一样的。陈**提供光碟一张，证明光碟中的人员是邦泰置业的工作人员王**、杨*、王**和房管局的万科长及工作人员，广**司售楼部王**说图标是唯一性的，有方位，黑点是涂着的，是不会错的；售楼部的杨*说其后认为图不对，就仿造签名替换了，原来的撕毁了；当时广**司拿出来的合同附件一就与房管局复印的合同是一样的，广**司对合同进行了篡改，篡改的合同广**司持有，广**司存在恶意一房二卖。广**司质证意见，光碟不能作为认定案件事实的依据，不能证明各方的真实身份，在没有广**司书面同意的授权下，以及没有房管局书面材料，均不能代表广**司或者有关政府部门，其内容已经侵犯了广**司和政府的合法权益。不属于原始证据，不具有真实性、合法性，不能证明广**司伪造，不能证明广**司恶意一房二卖。广**司提供2013年11月27日房产预测绘报告书，在陈**买房之前，该文件标注了房屋的平面图，该图中证明了房屋的号数一直是没有变。陈**质证意见，该报告书是测绘方给甲方的，对其真实性有异议，陈**在买房时不知晓，不能作为证据。广**司提供兰**于2014年1月21日购买房屋合同（房屋编号：4-1-8-4、建筑面积58.59平方米，总价197081元），证明与陈**的是同一户型图，房屋的位置是真实的且正确的，是靠外的。广**司方工作人员的过失造成的位置错误，双方的真实意思表示就是靠外的房屋，没有一房二卖。陈**质证意见，对其真实性无异议，但开发商怎样的过错，其不知道，房屋的位置以图示标注的位置为准。广**司提供伍**于2014年1月26日购买房屋合同（房屋编号：4-1-7-7、建筑面积58.59平方米，银行按揭总价219789元），房屋的位置图示标注是靠中庭，但与陈**的不是同一户型图，房屋的价格与陈**的房屋价格不一致，证明陈**购买的是4号房非7号房。陈**质证意见，房子的价格不能证明什么，价格和房屋是开发商定的，陈**是一次性付清的。广**司提出售房合同原件，称在广厦的关联公司（邦**司）的保险柜里找到的，广**司搬过一次家。陈**质证意见，是真实的，但没有附件一，从骑缝印章上也看得出。一审法院询问广**司：你们给邦**司合同时有没有附件一，回答不清楚。一审法院询问陈**法定代理人陈*：买房的时候是如何看房的，回答其去过两次，第一次是和家人一起去的，第二次是带别人去买房；看过户型图没有，回答没有。陈**认为广**司将其选定的房屋又出卖给第三人，导致其无法取得其选定的房屋而起诉。

一审法院认为

原审判决认为，陈**的法定代理人陈*以委托代理人的名义与广**司签订《商品房买卖合同》，购买广**司开发的”派克蜜城”楼盘房屋一套，并代陈**签名，广**司认可陈*的代理行为，并出具专用收据收到陈**购房款195500元。该《商品房买卖合同》合同真实、合法、有效，当事人均应按合同约定履行义务。虽合同约定的广**司应当在2016-06-30日前交付该商品房，但现在双方就陈**所购房屋发生分歧，导致陈**认为广**司将来不能按《商品房买卖合同》附件一载明交付自己按合同约定所购房屋，即图示小黑点标示为左侧靠中庭的房屋。双方争议的焦点是：1.陈**所购房屋位置是根据房号和平面图还是根据其在整个楼栋中的位置图小黑点标示来确定，2.广**司的行为是否应当承担赔偿责任。关于第1个问题，双方签订的合同约定：房号以公安行政管理部门审核的房号为准，说明当时广**司虽有提供的房号，但尚不肯定就是指代的该套房屋，即不能以房号来确定合同交易房屋；合同还约定：该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一，同时合同第19页附件一：房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位），说明平面图和位置图同样重要，但强调了应标明方位，陈**持有的合同附件一房屋位置图小黑点标示为左侧靠中庭；加之，广**司售楼部王经理说图标是唯一性的，有方位，黑点是涂着的，是不会错的，售楼部的杨*说其后认为图不对，就仿造签名替换了；广**司在法庭明示的情况下提供的《商品房买卖合同》原件中缺少附件一，从骑缝印上看得出显示缺失，但广**司又未作出合理的解释，导致法庭不能进一步查明双方发生纠纷的原来事实；合同文本虽是指导文本，但到本案已变成了广**司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条”对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，因此，陈**所购房屋位置应根据其在整个楼栋中的位置图标示小黑点来确定，即陈**所购房屋的位置为左侧靠中庭。关于第2个问题，位置图小黑点标示为左侧靠中庭的房屋，现在是”派克蜜城”4栋1单元6楼7号，而该房的购房者为郭**，该《商品房买卖合同》于2014年3月13日在眉山**管理局进行了备案登记，合同签约备案号：（81213）。证明广**司在陈**签约备案后，将位置图标示小黑点为左侧靠中庭的房屋出售给了他人，并办理备案登记。广**司的行为已导致陈**购买的房屋又被其出卖给第三人，广**司将不能在2016-06-30日前向买受人交付该商品房。因此，广**司应当承担赔偿责任。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定”具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”因广**司的行为致本案陈**合同目的无法实现，对陈**请求解除其与广**司签订的《商品房买卖合同》及广**司立即返还陈**已支付的购房款195500元，予以支持，并根据本案实际情况酌情确定由广**司向陈**承担购房款金额50%的赔偿责任。对广**司辩称陈**的房屋为4栋1单元6楼4号房，不应以附图所示位置确定所购房屋，广**司没有一房二卖，不予采信。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条和《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除陈**与眉山市**有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、由眉山市**有限公司在判决生效之日起十日内返还陈**已支付的购房款195500元，并赔偿陈**97750元；三、驳回陈**的其余诉讼请求。

上诉人诉称

广**司上诉称，广**司的行为不构成一房二卖，主要理由如下：1.陈**购买的是4号楼1单元6楼4号房，而非4号楼1单元6楼7号房（以下分别简称4号房和7号房）。确定购买房屋的是合同载明的房号而非户型图中示意图标注的小黑点。房号的编制是专业测绘公司根据《测绘法》、《房产测绘管理办法》、《房产测量规范》的规定编制，并报房管部门备案，而且根据《房屋登记办法》第十条的规定，房屋房号具有唯一性，也是办理房屋权属证书的基础依据。本案中2013年11月27日第三方测绘单位就制作了《房产预测绘报告书》，广**司编订的房号完全与该测绘报告对包括案涉房屋在内的房源编号相同，并在销售中心公示。一审判决反复提及的小黑点根本不能确定具体是哪一套房屋，因此根据小黑点认定双方买卖的是7号房而非4号房是错误的；2.上诉人并无一房二卖的主观故意。法律关于一房二卖的惩罚性规定针对的是房价飞涨的情况下恶意出售已卖的房屋。而本案发生时房地产市场已经不景气，上诉人作为开发商也知道一房二卖的不利后果，且本案中7号房与4号房的合同成交价仅相差1万余元，缺乏一房二卖的经济动力；3.上诉人将4号房和7号房的价差在销售中心进行了公布，购买者想买7号房，应该知晓两者之间的差异，对此上诉人并未欺瞒。双方合同约定的标的物是4号房，即使陈**想买的是7号房，也只能认定为重大误解。请求撤销一审判决，改判驳回陈**诉讼请求。

被上诉人辩称

陈**答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审判决。

本院查明

二审审理查明的案件事实与一审判决书载明的案件事实一致，本院对一审判决书载明的案件事实予以确认。

二审庭审中：1.双方一致认可案涉4号房与7号房面积、内部布局一致，但在小区中的位置、朝向不同；2.双方合同文字约定的标的物是4号房，合同附件一的户型图右下方的示意图中小黑点表明标的物投影位置与7号房的投影位置一致，但仅凭该小黑点无法确定楼层。广**司称实际上小黑点是公司错误标注导致，公司对误标注存在过错，但并无一房二卖的主观故意，最多只能认定为重大误解而要求变更和撤销合同。3.陈**称签订合同时曾在上诉方销售人员带领下数次前往7号房内实地查看，而广**司称当时7号房在修建中，不允许也没有客户实地查看。

上述事实，有陈**提交的《商品房买卖合同》、房管局复印的合同、打印照片一张、光碟一张、广厦公司提交的《商品房买卖合同》、兰**、伍**等案外人的合同，房产预测绘报告书、房管局提供的4栋1单元6楼4号及4栋1单元6楼7号商品房买卖合同摘要等证据及当事人的陈述予以证实。

本院认为

本院认为，本案争议的焦点为：一、广**司出售给郭**的7号房是否就是之前广**司出售给陈**的房屋。二、如果问题一成立，广**司是否构成一房二卖而应当承担已付房款50%的赔偿责任。

对于第一个问题，首先，《商品房买卖合同》签订时房号不能也不应当作为确定房屋的依据。一般而言，房屋产权证书载明的房号具有唯一性，但本案系广厦公司向陈**预售在建中的住宅，双方订立合同时房屋尚未修建完毕，没有办理初始房产证，房号也未经有关部门审核，因此其房号并没有唯一性和确定性。即使上诉人预售房屋编号是聘请第三方机构根据相关规定编制，但该测绘报告并未作为双方合同附件，不能据此认定房号是合同双方确定交易房屋的依据。其次，《商品房买卖合同》明确约定”房号以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一”，既是当事人的真实意思表示，具有法律效力，也符合实际情况。按照上诉人的陈述，合同订立时修建中的房屋不具备实地查看的条件。根据一般生活经验，在当时房屋、小区尚未实际建成、无法实地查看的情况下，所谓房号即便准确、唯一，对于购房者确认相应房屋几乎没有作用，此时购房者更多的是根据图纸、沙盘和上诉人销售人员的描述锁定待购房屋，进而决定是否购买。因此在订立合同时应当根据合同附件一即图纸确定房屋。第三、附件一包含商品房平面图和位置图（上诉人称的示意图）。平面图显示的是房屋内部情况，而位置图顾名思义显示的是房屋的位置。位置图以投影的方式显示了小区楼栋情况，并以小*点在其中标注了购买房屋的投影位置和朝向。小*点标注的投影位置与7号房一致，虽然图形未标注楼层，但并不影响位置图对具体房屋的定位功能。楼层这一房屋参数相较于楼栋位置和朝向而言，具有文字表述，比图示更为简单有效，且其描述的有效性对周围环境几乎没有依赖，在房号编排中楼层具有楼栋、单元等参数无法比拟的稳定性。故即便房号未经有权部门核定，仍然可以根据合同房屋编号中反映的楼层数确定为6层，无须在位置图中另行绘图标注，且本案双方对案涉房屋位于6楼始终并不存在争议。因此，广厦公司出售给陈**的房屋正是7号房而非4号房。

对于第二个问题，广**司主张没有一房二卖的主观故意、小黑点系误标、构成重大误解而非一房二卖。对此本院认为，首先，现有证据表明广**司在与陈**签订《商品房买卖合同》之后，将7号房出售给了案外人郭**，且已经办理了备案登记。从外部特征来看，广**司的行为符合《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于一房二卖的规定。其次，前述司法解释关于一房二卖出卖人承担责任的规定，针对的是房屋买卖过程中出卖方不诚信的重复出售同一房屋的行为。本案中广**司与陈**签订合同后于2014年2月10日到房管部门完成了合同备案登记，广**司提交给房管部门的备案合同与陈**持有合同的位置图小黑点标注并不一致。在陈**对该备案合同真实性予以否认和原审法院要求下，广**司提交了其持有的与陈**签订合同的原件，但附件一缺失。结合7号房出售给案外人的合同备案时间为2014年3月13日的事实和一审中陈**提交的录音材料，可以看出，即便广**司在与陈**签订合同时的确是误标小黑点而非存在欺诈的故意，但其后广**司在备案前发现错误时并未及时告知购房者并与之协商妥善解决，而直接4号房作为出售给陈**的房屋进行备案登记，随即又将7号房出售他人。现由于广**司的上述行为导致陈**不能实现购买7号房的合同目的，原审判决认定广**司行为构成一房二卖，解除双方合同并酌情判决广**司向陈**承担已付购房款金额50%的赔偿责任并无不当。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费3582.50元，由陈**负担895.50元、眉山市**有限公司负担2687元。二审案件受理费5699元，由眉山市**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月十六日