郭*、黄**与四川省**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告郭*、黄**诉被告四川省**有限公司（简称鸿**公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李*适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭*及其与黄**的共同委托代理人段林*，被告鸿**公司的委托代理人程**、严锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告郭*、黄**诉称，2009年11月18日，原被告订立《商品房买卖合同》，约定：被告将位于南充市嘉陵区某某路XX段XX号某某小区XXXX室的住宅房出售给原告，房屋面积42.64平方米，单价1260.61元每平方米。合同订立后，原告于2009年12月18日一次性付清购房款46403元，并在接房后于2011年进行了装饰装修。2011年夏天，原告发现该房屋下水出现严重问题，逢下雨屋内积水高达半米，致房屋内的装修及财产遭到严重破坏。为此，原告多次找被告处理未果，每到夏天该房就要被淹。被告的行为已经构成了严重违约且导致原告无法正常使用该房屋。原告于2015年1月20日向被告发出了律师函要求其解决该问题无果。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判令：1、解除原被告之间的商品房买卖合同（合同编号：XXXXX）；2、被告返还原告购房款46403元、税款1856元、维修基金640元，并从2009年12月18日起按照银行同期贷款利率计算利息至返还之日；3、被告赔偿原告装修损失及其它损失共计70000元；4、被告承担违约金9716.8元（计算至2015年3月2日）；5、被告承担本案诉讼费用。

原告郭*、黄**为支持其诉讼请求，向本院递交了下列证据：

1、原告身份证复印件，被告工商登记信息，拟证明原被告诉讼主体适格。

2、商品房买卖合同复印件，拟证明合同第十一条约定了交房时间和交付条件，第十二条约定上下水达到使用条件的时间。

3、照片8张，拟证明案涉房屋下水至今未达到使用条件，被告已违约。

4、购房发票（46403元）、税票（1856元）、维修基金收据（640元）复印件各一份。

5、装修费用清单（64855元）。

6、律师函及邮寄单，拟证明原告曾要求被告解决房屋问题，但是被告未提出任何解决方案的事实。

7、嘉陵区某某小区业主委员会情况说明复印件。

8、房屋所有权证复印件。

被告辩称

被告鸿**公司辩称，1、原告诉称不实，被告出售的房屋不存在质量问题；2、原告没有证据证明本案的基本事实，照片没有反映出积水现象。居委会的说明仅是原告陈述。进水有很多原因，没有证据证明积水原因是房屋质量问题；3、原告要求解除合同不符合法律规定，双方合同中没有约定因质量问题而行使解除权。原告行使解除权应向被告发出解除合同通知书，但是原告未向被告发出通知；4、原告要求返还房款利息，我方认为利息是损失的一部分，不应支持。损失和违约金不能并存，同时请求不符合法律规定；5、税款和维修基金不是被告收取的，是政府的相关职能部门收取；6、原告律师函陈述遇大雨房屋进水。积水现象出现在极端天气，房屋在正常情况下没有漏水等现象，说明是市政设施不够完善所导致的反排，叫做内涝，属于不可抗力的自热灾害，被告应免责；7、原告发现存在积水问题后仍进行了装修；8、原告应提交证据证明我方违约。请求驳回原告诉讼请求。

被告**公司为支持其主张，向本院递交了下列证据：

1、原被告签订的商品房买卖合同二份，拟证明原被告之间存在两个买卖合同关系，合同中第十二条第一款约定2010年3月31日上下水与市政设施予以接通，表明上下水设施属于市政设施，并非房屋的一部分；在第十二条最后一款明确规定因市政决定和不可抗力的原因，双方均不负责；即便原告的房屋下水存在反水情况，也是由于市政设施的管道造成的，并非被告方房屋质量造成的，被告不应承担责任。

2、《房屋竣工验收报告》《南充市建设工程规划验收合格证》，拟证明案涉房屋质量合格。

3、南充**建设局出具的《证明》，拟证明原告所购房屋的下水管道与市政排水工程已经连通并且验收合格。

本院查明

经审理查明，2009年11月18日，原告郭*与被告**公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：XXXXX）一份，约定被告将位于南充市嘉陵区某某路XX段XX号”滨江印象”小区XXXX号住宅房出售给原告，房屋建筑面积42.64平方米，套内建筑面积40.59平方米。按套内建筑面积计算，单价1260.61元每平方米，总价款51168元。付款方式为一次性付款，于2009年12月18日前付清。合同第十一条交付条件约定：（一）出卖人应当在2010年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南**地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书；满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。第十二条市政基础设施和其它设施的承诺约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2010年3月31日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：非出卖人所能控制的因素，如政府规划调整，市政工程建设拖延工期，所在区域大面积停水停电其他行政决定及人力不可抗拒的水灾、火灾、地震等自然灾害，导致逾期未达到使用条件，出卖人概不负违约责任；若因出卖人的因素逾期未达到使用条件的，自合同约定的交付之日起至实际达到上述条件之日止，由出卖人按合同约定总房款每日万分之一向买受人支付违约金……第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十七条住宅保修责任：（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。

2009年11月18日，郭*向鸿**公司交纳涉案商品房维修基金640元，2011年8月22日，郭*向鸿**公司交纳购房款46403元，2011年12月26日，郭*缴纳购房契税1856.12元。2011年6-9月，原告对涉案商品房进行了装饰装修。2012年1月6日，涉案商品房登记为原告郭*与黄**共同共有。

2010年3月29日，某某小区16#楼经竣工验收合格。2010年10月10日，南充**建设局出具一份《证明》，证明某某小区一期雨水、污水排放已纳入永久性城市排放系统，并验收合格。2010年12月28日，某某小区一期XX号楼经南充市城乡规划局规划验收合格。

2015年1月20日，原告委托段林*向被告发出《律师函》，要求被告收到函件起7日内，办理解除合同、支付违约金或者采取补救措施并承担违约金以及赔偿装修损失等事宜；若公司预期不予处理，将依法向人民法院起诉。

因涉案商品房遇大雨天气无法正常下水，屋内出现积水现象，导致原告无法正常使用该房屋，经原告向小区开发商反映未得到切实解决。原告遂于2015年3月10日起诉来院，提出上述诉讼请求。

同时查明，2009年11月18日，原告郭*与被告鸿**公司另签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将位于南充市嘉陵区某某路XX段XX号某某小区XXXX号住宅房出售给原告，房屋建筑面积136.15平方米，单价3133.98元每平方米，总价款383082元。合同中其余约定与涉案《商品房买卖合同》一致。2009年12月1日，两份《商品房买卖合同》经南充**管理局登记备案。该两份合同所涉住宅为上下楼，需通过二楼住宅进入负一层住宅。

本院认为

本院认为，原告郭*与被告**公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，对原被告均具有法律约束力。合同签订后，原被告对商品房的交付和购房款的交纳不持异议。双方争议的是：案涉商品房在使用中遇大雨天气无法正常排水，导致原告无法正常居住使用，被告是否存在违约行为。

根据合同第十二条市政基础设施和其它设施的承诺约定：”出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2010年3月31日达到使用条件”。同时约定：”如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：非出卖人所能控制的因素，如政府规划调整，市政工程建设拖延工期，所在区域大面积停水停电其他行政决定及人力不可抗拒的水灾、火灾、地震等自然灾害，导致逾期未达到使用条件，出卖人概不负违约责任……”。本案中，被告已取得案涉商品房规划验收合格证明，且2010年10月该小区雨水、污水排放已经南充市嘉陵区建设局验收合格，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。原告系在使用该房屋中发现排水问题，但未提供证据证明该问题系房屋质量问题引起。同时，原告在该小区同一地段购买了上下两套商品住房，如解除其中一套住房，将影响该房屋的使用。原告诉称被告构成严重违约，证据不足，本院不予采信。原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，以及被告因合同解除而赔偿损失、承担违约责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。如商品房在使用中发现质量问题，原被告可按合同中对住宅保修责任的约定解决。

综上所述，为维护正常的市场交易秩序，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告郭*、黄**的诉讼请求。

本案减半收取案件受理费1436元，由原告郭*、黄**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月二十五日