冯**、冯**与成都市**发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人冯*会、冯*强诉成都市五岳合房地**限公司（以下简称五岳合公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2014）新都民初字第1763号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年10月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月4日进行审理，上诉人冯*会、冯*强委托代理人郑**，被上诉人五岳合公司委托代理人沈*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2012年9月5日，冯**、冯**与五**公司签订《商品房买卖合同》，约定由冯**、冯**购买五**公司位于成都市大丰街道大天路439号“五岳合·福地广场”11幢一层87号商铺，建筑面积71.8平方米，套内建筑面积54.72平方米，公摊面积17.08平方米，层高5.4米，商铺总价款为

1655888元，合同的附件一标注了商铺的平面图及在整个楼栋中的位置图。合同对房屋层高进行了解释，即上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，而净高是楼面或地面至上部楼板底面或吊灯底面之间的垂直距离。第七条约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。”第十条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列所列条件。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。”第十四条约定：“买受人在规定的期限内未接收房屋且不能证明房屋质量不合格的，视为出卖人已经按照约定期限或通知的交房时间交付，房屋的风险责任同时转移给买受人。”

同日，为进一步明确双方权利义务关系，冯敏会、冯**与五**公司签订了合同编号为FD165《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第一条约定：“出卖人已向买受人明示《商品房买卖合同》及本补充协议文本、《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》等相关文件，并对协议条款作了充分的理解，买受人经仔细阅读后表示，已充分理解协议的全部内容，同意签署合同和本协议。”第六条约定：“买受人对出卖人交付的商品房有异议，应自收房之日起15天以内以书面形式提出，且书面异议需详细具体、有理有据，否则，可视为买受人无异议。”第十一条约定：“双方约定《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件之外，出卖方的销售广告、宣传资料及沙盘模型所记载的内容仅供参考，不能作为双方验收房屋的依据。”合同及补充协议中，双方当事人就其他事项作了具体约定。

上述合同及补充协议签订后，冯**、冯**付清了购房款1655888元。2013年6月5日，冯**、冯**为尽快达到开业条件，向五岳合公司提出预交商铺装修申请书。同时签订了《房屋交接验收表》、《预交房程序表》，并且作出《预交商铺接收承诺书》，承诺书载明：“福地广场商业部分商铺未达到交房条件（原购买合同约定交房时间：2013年12月31日），为尽快开业，现本人承诺提前接收，并自行进行商铺内部装修，因此而产生的一切内装法律责任，概由本人自行承担。”在商铺交付使用后，冯**、冯**委托律师于2013年7月23日向五岳合公司寄送律师函，对该商铺提出异议，要求五岳合公司在30日内整改，达到合同约定的交付条件。五岳合公司收到寄送的律师函后于2013年8月19日回复，称其在合同履行中不存在任何违约行为。故冯**、冯**诉至法院，请求依法解决。

原审法院在审理过程中，对照房屋设计进行了实地调查，查明商铺内前后有两根承重立柱，大楼内一自动扶梯从商铺顶端斜向通过，承重柱与自动扶梯与房屋设计要求相符。自动扶梯底部与地面形成一三棱柱形空间，该空间在诉争商铺外的水平投影长13米，宽1.9米，共计24.7平方米，并与商铺贯通，能够为商铺独自占用。商铺左侧墙体未与底边墙体接拢，有1.9米的缺口可出入前述三棱柱形空间。商铺内电梯底部至地面高度最低3.86米，其余绝大部分4.4米，电梯底部水平投影长度为1.7米。因诉争商铺内的两根立柱系承重柱，故冯**、冯**撤销了要求拆除立柱的诉讼请求，其余诉讼请求经原审法院释*，冯**、冯**拒绝变更。

原审法院另查明，本案诉争房屋已经取得了《房屋面积实测报告》和《建设工程规划合格证》。

原审法院认定的上诉事实有：《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、付款收据、物业费单据、律师及快递单、商铺照片、《商品房测量规范》节录二份、《四川省房产测绘实施细则》节录、《四川省房产测绘示范文本（1）》、房屋交接验收表、预交房程序表、预交商铺装修申请书、预交商铺接收承诺书、承诺书、销售沙盘照片、房屋照片、房屋结构图、建设工程施工图及当事人双方当庭陈述在案予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效成立的合同，应受国家法律的保护。

原审争议焦点是诉争商铺是否符合合同约定。冯敏会、冯**认为商铺左侧墙体未完全封闭，商铺内有两根立柱，商场的自动扶梯经过商铺上方侵占商铺的空间，故不符合合同的约定。原审法院认为其主张不能成立。

第一、冯**、冯**对商铺立体空间的主张缺乏依据。双方当事人对商铺内是否有立柱及自动扶梯通过等内容没有明确写进合同，冯**、冯**认为根据合同附图，其所购商铺为一标准长方形立体空间，内无任何立柱等障碍物，但冯**、冯**的主张缺乏依据。合同所附图形是商铺的平面图及其在整个楼栋中的位置，从技术上讲，房屋平面图不同于房屋结构图，其作用在于标识房屋的长宽以及产权面积，是房屋产权面积的示意图，不具有标识房屋结构的作用。不能代表立体空间。同时冯**、冯**认为商铺内有自动扶梯通过，导致层高降低，没有达到合同约定的高度，这是对层高的误读，混淆了层高与净高的概念。事实上，房屋一旦建成，无论安装自动扶梯与否，房屋的层高一般不会发生变化。至于商铺左侧墙体未完全封闭，是方便进出自动扶梯与地面形成的三棱柱形空间，冯**、冯**由此可独占使用并获得合同外的24.7平方米面积，因而更有利于冯**、冯**。

第二、五岳**司未故意隐瞒相关事实。五岳**司开发的商铺符合设计图要求，中途未临时增加立柱和自动扶梯。五岳**司销售过程中展示了沙盘型，对所售商铺和立柱、自动扶梯的位置进行了标识，从中可以清楚的看到冯敏会、冯**所购商铺内有立柱及自动扶梯通过，不存在故意隐瞒房屋结构的情况。因此，购买人结合沙盘模型对所购商铺能够有个大致了解，作为理性投资人应当注意到模型中出现的立柱和自动扶梯等情况，并加询问和慎重选择。尽管双方当事人签订的补充协议约定沙盘模型不能作为验收房屋的依据，但从中可以理解两层含义：一是模型没有标注具体尺寸等要素，因而不能作为验收的依据，二是模型可以作为购房的参考。

第三、冯**、冯**的异议因超过了约定的期限不能成立。双方当事人原定的交房时间为2013年12月31日，但2013年6月5日双方重新达成合意，冯**、冯**出具了《预交商铺接收承诺书》，承诺提前接收商铺，并承担相关法律责任，双方还签署了《房屋交接验收表》、《预交房程序表》。此后五**公司开发的商铺也取得了《规划验收合格证》及《商品房面积实测报告书》，满足了交房条件，故本案商铺在2013年6月5日已实际交付冯**、冯**使用。根据双方签订的补充协议，对交付的商铺如有异议，应自收房之日起15天以内以书面形式提出，因此冯**、冯**应于2013年6月20日前提出异议。但冯**、冯**直至2013年7月23日才向被告寄送律师函，对房屋提出异议，该异议超过了约定的期限，不能成立。同时冯**、冯**提出的问题显而易见，即使冯**、冯**有重大误解，也能够及时发现。冯**、冯**未在约定期限内提出异议，应视为接受交付的商铺。

第四、冯**、冯**未尽到谨慎注意义务，应自行承担不利后果。商铺不同于普通商品，投资价值上百万元的商铺，购买人理应十分谨慎，特别是购买期房，除了价格、面积外，尤其要考虑商铺的地段、配套设施、房屋结构等诸多因素。冯**、冯**所购商铺的位置较为特殊，位于通往家乐福超市的自动扶梯旁第一间，应当是经过了慎重考虑，且纠纷发生后，五**公司提出调换商铺，冯**、冯**拒不接受，可见诉争商铺确为冯**、冯**所属意。即使冯**、冯**购买时未仔细查看沙盘和结构图，也因其未尽谨慎注意义务而自行承担不利后果。

综上，冯**、冯**认为五岳合公司未履行合同义务，交付的商铺不符合约定等理由不能成立，原审法院不予支持。冯**、冯**认为扶梯侵占其空铺空间，且噪音巨大，侵犯其合法权益，不属于本院的审理范围。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回冯**、冯**的诉讼请求。案件受理费100元，由冯**、冯**负担。

上诉人诉称

宣判后，冯**、冯**不服一审判决向本院提起上诉称，一、依法撤销原判决，予以改判；二、被上诉人完全履行合同义务，交付与买卖合同约定相符的商铺；三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人全部承担。其理由为：原审法院在实地勘察了房屋现状后，完全不顾及房屋现状及存在的事实问题，避重就轻，对买卖合同明确的合法约定作歪曲解释。对于上诉人原审中对被上诉人提交的证据并提出的不合理不合法的诸多问题，一概不予理睬，完全忽略被上诉人证据中本身存在的显而易见的逻辑错误，对于三性予以认可。

被上诉人辩称

被上诉人答辩称，原审法院认定事实清楚，请求依法维持原判。

本院查明

本案二审查明的事实和一审一致。

本院认为

本院认为，本案争议的焦点是涉案商铺的实际交付时间及房屋的交付是否与买卖合同相符的问题。

关于涉案商铺交付时间的问题。双方当事人在签订《商品房买卖合同时》约定的交房时间为2013年12月31日，但2013年6月5日双方重新达成合意，上诉人出具了《预交商铺接收承诺书》，承诺提前接收商铺，并承担相关法律责任，双方还签署了《房屋交接验收表》、《预交房程序表》。上诉人认为《房屋交接验收表》、《预交房程序表》《预交商铺装修申请书》《预交商铺接收承诺书》等所有的签名只有冯**的签字没有冯敏会的签字，上诉人在一审中并没有对冯**一个人的签字提出异议，本院认为冯敏会、冯**是涉案商铺的共同受买人这仅仅是对该商铺在法律权属上的状态，并不是对房屋实体状态的划分，房屋的实体状态是不可分割的，被上诉人通过电话告知可以提前交付，冯敏会、冯**二人系亲姐弟关系，又是房屋的共有人，对案涉商铺的装修、交付等问题自然是通过商议并达成一致意见的结果，冯**的签字也是其真实意思表示，不违反法律规定，因此上诉人以冯**个人签字来抗辩房屋交付理由不成立。根据双方签订的补充协议，对交付的商铺如有异议，应自收房之日起15天以内以书面形式提出，因此上诉人应于2013年6月20日前提出异议。双方第一次约定交房时间是2013年12月31日，重新达成合意的时间是2013年6月5日。如果上诉人认为案涉商铺应以2013年12月31日为交付时间，2013年7月23日就不会寄送律师函给被上诉人，该异议超过了约定的期限，上诉人应自行承担责任。同时上诉人提出的商铺问题是显而易见，能够及时发现，即使上诉人有重大误解，也能在约定期限内提出异议。之后被上诉人也取得了《规划验收合格证》及《商品房面积实测报告书》，满足了交房条件。因此2013年6月5日应视为交付商铺的时间。

房屋的交付是否与买卖合同相符的问题：

一、关于涉案商铺前后两根承重柱的问题，由于原审法院在审理过程中，对照房屋设计进行了实地调查，商铺内前后的两根立柱系承重柱故上诉人撤销了要求拆除立柱的诉讼请求，其余诉讼请求经原审院释*，上诉人拒绝变更。因此关于商铺内前后的两根立柱系承重柱的问题本院不再赘述。

二、关于涉案商铺左侧墙体未完全封闭，商场有自动扶梯经过商铺上方侵占商铺空间是否符合合同约定的问题。原审法院在对涉案商铺进行实地调查时对该空间进行测量得出以下结论，大楼内一自动扶梯从商铺顶端斜向通过，承重柱与自动扶梯与房屋设计要求相符。自动扶梯底部与地面形成一三棱柱形空间，该空间在诉争商铺外的水平投影长13米，宽1.9米，共计24.7平方米，并与商铺贯通，能够为商铺独自占用。商铺左侧墙体未与底边墙体接拢，有1.9米的缺口可出入前述三棱柱形空间。商铺内电梯底部至地面高度最低3.86米，其余绝大部分4.4米，电梯底部水平投影长度为1.7米。证明涉案商铺确有电梯经过，但不仅没有占用商铺的空间，还有多余的24.7平方米供上诉人使用，上诉人认为商铺墙体应该完全封闭才符合合同约定，但在双方签订的合同中并没有对墙体进行该项约定。故其诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。

综上，上诉人冯敏会、冯**的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案一审案件受理费按一审判决确定的内容执行；二审案件受理费200元，由冯**、冯**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月八日