袁*与邓**、李**、李**、李**、李**、苏**所有权确认纠纷一案一审判决书

审理经过

原告袁*与被告邓**、李**、李**、李**、李**、苏**所有权确认纠纷一案，本院于2015年6月23日受理后，于2015年7月31日依法通知杜**、聂**作为本案第三人参加诉讼，于2015年8月18日依法由审判员于淳适用简易程序公开开庭进行审理。2015年8月21日第三人申请笔迹鉴定，后因未在本院指定的期限内缴纳鉴定费，2016年1月6日本院技术室通知退回其鉴定申请。2015年9月10日本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告袁*的委托代理人杨**，被告邓**，第三人杜**及其委托代理人盛代中到庭参加诉讼。被告李**、李**、苏**，第三人聂**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。

原告诉称

原告袁**称，2012年7月16日，原告与被告邓**的丈夫李*签订《房屋买卖协议》，约定：李*将位于石窝乡诸市湾的土地建成三楼一底房屋卖给原告，总价款18万元，并在建成后协助原告办理相关产权手续。协议签订当日，原告向李*支付了全部购房款，随后李*组织人员建房，刚主体完工时，因社会人员多方逼债，2012年9月17日李*自杀身亡，被告也因李*生前欠下巨额债务，没有经济能力履行原协议即将建好后交付于原告。无奈之下，原告只好自行组织人员完善收尾工程，将房屋建好后搬入实际居住。之后法院在查封被告财产时误将原告的房屋当成被告财产，致使原告的合法权益受到侵害。综上所述，原告购买李*修建的房屋，支付了合理价款并实际居住，现该房无故被法院执行，为维护原告的合法权益，特诉请人民法院依法判决：1、确认位于万源市石窝乡诸市湾三楼一底住房为原告所有；2、确认原告与被告之间的房屋买卖合同合法、有效，被告配合原告办理房屋过户登记手续；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告邓**辩称，房屋买卖合同是李*生前所写，是事实。房款原告是分三次给的18万，也是李*收的。

第三人杜朝万述称，要求进行字迹鉴定确认是否系李*的字迹，如果是李*的，那就按当时的协议承认房屋是属于原告所有，如果不是李*的字迹，原告就应当与我们一样属于一般债权人。

原告袁*为支持其诉讼请求，向本院提供出示了以下证据：

1、原告袁*的身份证（复印件）一份。证实其身份情况。

2、协议一份。证实2012年7月16日李*、邓**（甲方）与原告袁*（乙方）达成房屋买卖协议。内容为：甲方将石窝诸市湾下走左边第7间房屋现状（基础长10米，宽3.8）出售给乙方经友好协商达成如下协议。一、双方议定房屋价格为人民币18万元。二、付款方式：一次性付款。三、手续办理房屋产权证由甲方协助乙方办理，费用由乙方承担。四、甲乙双方商定该协议违约金人民币叁万元。五、…。六、…..。该协议李*、邓**、袁*及证明人张某某签字捺印。

3、关于袁*购房的说明一份。证实2015年6月4日邓**对袁*购买房屋过程的陈述。

4、收条五张。证实从2012年11月至2013年7月原告支付房屋材料款、工资等共计24600元。

5、证人张某某的证言。证实原告与李*达成买卖房屋协议及付款的经过，李*去世后是原告找的工人完成收尾工程。

6、证人柴*的证言。证实内容同证据5。

7、被告邓**的陈述。证实内容证据5。

被告邓**对原告袁*提供的证据无异议。

第三人杜**对原告袁*提供的证据2有异议，认为需要笔迹鉴定；对其它证据，表示并不知道。

被告及第三人未向本院提供证据。

2016年1月17日本院现场勘查图一份。证实诉争之房的现状。原、被告及第三人均无异议。

本院认证如下：对原告袁*出示的证据1-7，符合证据的三性，本院予以采信。本院制作的现场勘查图一份，原、被告及第三人均无异议，本院予以采信。

本院查明

经审理查明：2012年7月16日李*、邓**与原告袁*达成房屋买卖协议，李*、邓**将在建的位于四川省万源市石窝乡小尖山村荒田坝组（小地名诸市湾）砖混结构三楼一底的房屋（前临公路、后傍山，左邻李*某家、右邻裴*中家，门面宽约3.8米长约10米）作价18万元卖给原告袁*，后原告袁*付清房款。同年9月中旬李*自杀身亡，诉争之房主体基本建成，但未封顶。经双方协商，原告袁*自行出资负责该房屋后期的修建，2013年入住该房。

同时查明，李*生前修建该房并未办理相关行政主管部门的审批手续。诉争之房至今未进行不动产登记。2011年万源市石窝乡人民政府用地总体规划中本案诉争之房所处位置被标注为”居住用地”。

另查明，2013年4月18日本院在原告聂**与被告邓**等民间借贷纠纷中，对本案诉争之房予以查封。在执行中，2014年5月6日袁*作为案外人对执行标的物提出书面异议，同年5月26日本院作出（2014）万*执异字第5号裁定书，裁定驳回异议。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该条指我国是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，即不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。本案中，诉争之房在设立、变更时都没有进行不动产登记，故原、被告之间买卖房屋的行为，当然不能导致诉争之房发生物权转移的法律效力。故原告诉请该房归其所有、被告配合办理房屋过户登记的理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定”当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或则合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”。该条将我国不动产物权变动的原因和结果进行区分，两种不同的权利变动是在两种不同的法律基础上进行。本案中2012年7月16日原、被告达成房屋买卖的协议，就独立存在并已经确定，并不以是否办理物权登记为前提，因此该协议从签订之日具有法律效力。对于该协议是否能够履行，涉及的是当事人是否违约的问题。故原告诉请确认房屋买卖合同合法有效的理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条的规定，判决如下：

裁判结果

一、2012年7月16日原、被告达成的房屋买卖协议合法有效。

二、驳回原告袁*的其他诉讼请求。

案件受理费2300元，由原告袁*负担1150元，六被告负担1150元。

如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月二十六日