王**与四川省南**有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人王**与被上诉人四**发有限责任公司（以下简称嘉**公司）商品房买卖合同纠纷一案，因不服南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第4419号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审审理查明：2007年7月30日，王**与嘉**公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“王**购买嘉**公司开发建设的位于南充市顺庆区科苑街76号时代主场A幢A-B-2号房屋，该房建筑面积87.37平方米，房款252，670.00元。第十一条出卖人应当在2008年10月30日前向买受人交付该商品房。第二十条产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2009年10月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付”。2009年2月王**与嘉**公司购房款账目结算完毕后，嘉**公司通知南充市**有限公司给王**办理房屋物业管理等有关手续。2009年12月嘉**公司办理了房屋初始登记。王**购房后没有办理房产证，理由是不知道嘉**公司已办理了房屋初始登记，嘉**公司没有通知其办理产权过户手续，王**向顺庆区人民法院提起民事诉讼，要求嘉**公司为其办理房地产转移登记手续并交付《房屋所有权证》和《土地使用证》和支付逾期办证的违约金（以已付购房款254，347元为基数，按年利率6.56%从2011年9月1日起算至王*均实际取得房屋权属证书之日止）。

一审法院认为

原审法院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，依法应当受法律的保护。依相关规定，房屋权属转移登记应由购房人自己申办，开发商应当履行及时完成初始总登记、按照约定或法定期限及时通知购房人领取分户转移登记手续、让购房人能够在约定或法定期限内取得房屋权属证书的义务。本案证据证明双方在2007年7月就签订了商品房买卖合同，该合同第11条约定“交房时间为2008年10月30日”，嘉**公司实际在2009年2月才将房屋交付给王**，按合同约定王**应在2010年2月取得房屋所有权证，因而从2010年2月起王**的权利就受到了侵害，其在第一次民事诉讼中就知道人民法院对嘉**公司是否尽到通知义务，是否应当承担责任作出了具体判决，王**在第一次诉讼撤诉后就应当积极维权，至迟应当于2012年2月底前到人民法院进行诉讼，而王**在诉讼后一直不关注房屋所有权证的办理，同时，在小区大部分购房者办理了所有权证时，其声称自己不知道房屋可以办证，存在怠于行使民事权利的行为，且在审理过程中，嘉**公司也提出了王**的起诉超过了诉讼时效抗辩，故对王**要求嘉**公司承担签订合同后至未办理产权证期间的违约金的请求不予支持。关于王**请求嘉**公司为其办理房屋有关权属证书的问题，双方当事人在合同中虽然没有约定办理房屋相关证书时各自的义务，但按相关法律法规的规定，房产开发商协助购房户办理房屋相关权属证书是其法定义务，对王**的此请求，予以支持。因王**赖于行使自己的权利，未积极主动申请办理房屋相关权属引起纠纷，其应因此承担相应的责任，本案诉讼费理应由王**负担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”《最**法院关于﹤审理民事案件适用时效制度若干问题的规定﹥》第三条“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释*及主动适用诉讼时效的规定进行裁判”《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、四川省南**有限责任公司在本判决书生效后2月内协助王**办理房屋相关权属证书。二、驳回王**其余诉讼请求。案件受理费2，807元，公告费100元，共计2，907元，由王**负担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人王**不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第4419号民事判决第二项，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求。事实及理由：上诉人按双方合同约定，一次性付清了全部房款，而被上诉人迟迟未通知上诉人办证，导致上诉人至今未办理房屋产权手续，上诉人的行为已经构成违约应当承担逾期办证的违约责任。一审关于诉讼时效的认定错误。1、本案诉讼前，上诉人与被上诉人间，已经就办证一事发生过一次诉讼。该案于2012年10月18日于南充**民法院以协商撤诉的方式最终解决，在该案中，双方达成协议，由被上诉人补偿上诉人13，000元作为对其截止2011年8月31日未办理房产手续的补偿。该事实导致对上诉人主张逾期办理房屋权属证书违约金这一请求的诉讼时效中断，因而本案中，上诉人再次主张逾期办证违约金的诉讼时效应当从2012年10月18日起计算两年，即2014年10月17日。而上诉人在2014年9月就向顺庆区人民法院起诉了，在法律保护的诉讼时效期间内。2、即使不认定上诉人在2014年10月17日前起诉，上诉人的主张同样未过诉讼时效期间。首先，被上诉人于2013年3月13日才正式收取上诉人的购房发票，这也是导致诉讼时效中断的事由；其次，被上诉人的违约行为一直处于持续状态，即使上诉人起诉时，也未告知上诉人可以办证的事实。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应当改判支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人嘉*房产公司答辩称：一审对诉讼时效的认定是正确的，上诉人的主张早已超过了诉讼时效。合同约定的办证时间是2009年11月，从该时间计算两年，上诉人至迟应当于2011年11月提起诉讼，因而本案早已超过诉讼时效。请求二审依法维持原判。

本院查明

本院二审审理查明：2011年12月14日，南充**民法院立案受理了王**诉嘉**公司房屋买卖合同纠纷一案（（2012）顺庆民初字第161号），该案中，王**请求嘉**公司支付2011年11月1日至2011年8月31日期间逾期办证的违约金16，500元。对于该诉讼请求，南充**民法院认为嘉庆公司未能就办证一事向购房人尽到了通知义务，因而认定其在办理产权手续的问题上构成违约，对于王**的诉讼请求予以了支持。嘉**公司对该判决不服，提起了上诉，2012年10月18日本院作出（2012）南中法民终字第928号民事裁定，准许嘉**公司撤回上诉。

本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：上诉人王**与被上**产公司所签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当履行。协助办理购房人所购买房屋的产权手续，是出卖人的合同义务，因而在该房屋能够办理房屋产权手续时，出卖人应当及时告知买受人。案涉房屋交付的时间为2009年2月，虽然双方对办理分户登记事宜未在合同中作出约定，但根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项的规定，被上诉人至迟应当在房屋交付使用之日起90日，即应当在2009年5月达到办理分户登记条件，并通知购房人。但根据顺庆区人民法院（2012）顺庆民初字第161号民事判决认定的内容及本案中上诉人举证的情况，均无法认定被上**产公司及时通知了上诉人王**办理房屋产权分户登记的事实成立，因而被上诉人的行为构成违约，应当承担逾期办证违约责任。

关于上诉人王**的请求是否超过诉讼时效期间的问题。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，由于至今被上诉人嘉*房产公司未能协助上诉人王**办理产权手续，其违约处于继续状态，而资金利息亦是按日计算的继续性债权，每个个别的债权应分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”的规定，上诉人主张2011年9月1日起至实际办证之日止的逾期办证违约金应按日分别计算两年诉讼时效期间。一审中上诉人王**起诉后，顺庆法院于2014年11月10日立案受理，因此从该时间点向前推两年，上诉人主张违约金的诉讼请求均应当认定为在诉讼时效期间，应当受到法律保护，即上诉人王**主张的违约金中，2012年11月11日后的违约金应当予以支持。而违约金的计算标准，因双方合同未作出约定，应根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八第二款的规定，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即基准贷款利率上浮30-50%，上诉人主张的年利率6.65%在此限额内，应予支持。

综上，原判认定事实错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：…（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第4419号民事判决第一项即“一、四川省南**有限责任公司在本判决书生效后2月内协助王**办理房屋相关权属证书”；

二、撤销南充市顺庆区人民法院（2014）顺庆民初字第4419号民事判决第二项即“驳回王**其余诉讼请求”；

三、被上诉人四**发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向上诉人王**支付逾期办证的违约金（计算方式为：以已付购房款252，670.00元为计算，按年利率6.56%从2012年11月11日起算至被上诉人协助上诉人办理房屋权属证书之日）；

四、驳回上诉人王**的其他诉讼请求。

若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。

一审案件受理费2，807.00元，由上诉人王**负担807.00元，被上诉人四**发有限责任公司负担2，000.00元，公告费100元由被上诉人四**发有限责任公司负担；二审案件受理费2，807.00元，由上诉人王**负担807.00元，被上诉人四**发有限责任公司负担2，000.00元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日