江油市农村信用合作联社诉冯某某、张**、张*乙合同纠纷一审民事判决书

审理经过

本院2013年11月21日受理原告江油市农村信用合作联社（简称江油信用社）诉被告冯某某、张**、张*乙合同纠纷一案，依法通知四川省颐**责任公司（简称颐**司）作为本案第三人参加诉讼。本案由审判员王**适用简易程序，于2013年12月25日、2014年1月28日公开开庭进行了审理。原告江油信用社的委托代理人袁**，被告冯某某、张**、张*乙的委托代理人陈*到庭参加诉讼，颐**司参加诉讼后由委托代理人魏**参加了第二次法庭审理。现已审理终结。

原告诉称

原告江油信用社诉称：被告冯某某通过公开竞价买受了成都市锦江区冻青树街89号第4层房屋2561.67平方米及分摊的国有土地使用权，并于2009年12月28日与原告签订了《抵押资产转让协议》。冯某某2010年1月29日与颐**司签署《移交清单》完成房屋交付，2011年5月13日取得房产证。2011年5月27日，原告与冯某某签订《补充协议》，原告在协议签订后配合冯某某办理国有土地使用权证。冯某某因颐**司拒不办证起诉颐**司，法院作出（2011）锦江民初字第2450号民事判决，经强制执行和原告努力、有关机关协调处理遗留问题，成都市国土资源局2013年5月22日接收办证资料，冯某某2013年5月23日取得国有土地使用权证。冯某某在原告履行了协助办证义务后未按约定支付购房余款，尚欠679250元。被告张**、张*乙于2011年12月26日出具担保书，自愿对冯某某未支付的购房款本金、利息和实现债权的费用承担连带保证责任。故请求判令被告冯某某支付购房款679250元和自2013年5月26日起至付清之日止的利息（按银行逾期贷款利率计算）、违约金10万元，被告张**、张*乙承担连带保证责任，三被告承担诉讼费。

为支持其诉讼主张，原告向本院提交了以下证据：

一、《拍卖成交确认书》、《抵押资产转让协议》、移交清单、房屋所有权证。拟证明，冯某某经竞拍与原告签订了抵押资产转让协议，冯某某2011年5月13日取得房屋所有权证。

二、《补充协议》。拟证明，原告与冯某某2011年5月27日经结算，经扣除垫付税费，确认冯某某应在取得土地使用权证3个工作日内支付尾款。

三、《关于领取“成都冻青树街金殿城电讯广场四楼”房屋所有权证的申请》、《担保书》。拟证明，被告张**、张*乙对未付尾款负连带保证责任。

四、国有土地使用权证。拟证明，冯某某2013年5月23日取得国有土地使用权证。

五、还款单据。拟证明，冯某某仅支付了部分价款。

六、（2011）锦江民初字第2450号民事判决书、（2012）锦江执字第44号协助执行通知书、宗地成果表、土地用途面积分摊计算表、土地用途面积分摊计算表（二）、市政府国土资源分中心窗口受理通知书。拟证明，第三人负有办证义务，原告已依约履行协助义务，无违约行为，不承担违约金。

七、《补充协议》（2011年5月3日）。拟证明，乙方自愿承担房屋产权证中产生的税费。

被告辩称

三被告共同辩称：原告代颐**司处置房产，《抵押资产转让协议》直接约束颐**司和冯某某，应由颐**司承担法律后果，江油信用社不是适格原告。被告直接支付11114500元、垫付1285500元。其中，因标的物被法院保全，冯某某代付执行款573000元，出卖人负有瑕疵担保义务，应视为支付价款；《补充协议》确认冯某某垫付了交易税费706250元；冯某某垫付应由出卖人承担的地产交易手续费6250元。原告逾期办证应承担违约金100000元。冯某某在支付最后一笔购房款时行使了抵销权，原告未在三个月内提出异议。故原告已足额支付了12500000元。即使被告逾期，但约定的违约金过高，请求调减。

被告为支持其诉讼主张，除原告已提交的证据外，另提交了以下证据：

一、银行进账单收据。拟证明，被告已支付11114500元。

二、地产交易手续费发票及通知单。拟证明，土地交易手续费应由卖方与冯某某各承担一半6250元。

三、工商银行填单、成都市锦江区人民法院一般缴款书、专用票据。拟证明冯某某代颐园公司支付执行款573000元。

四、（2009）锦江民初字第871号民事判决书、（2009）锦江民初字第871－1号民事裁定书、（2009）锦江民初字第871号协助执行通知书。拟证明，冯某某买受的房屋因颐**司对中**行负有债务被查封，为解除查封冯某某按原告指示代付执行款。

五、（2011）锦江民初字第2450号民事判决书、协助执行通知书。拟证明，江油信用社不享有合同权利，不是适格原告。

第三人述称：第三人与原告是委托拍卖资产、抵偿原告债务关系，双方互不找补。第三人已为冯某某办结产权，与冯某某无债务关系。第三人当时不知委托拍卖时处于查封下。冯某某支付执行款是原、被告之间的问题。

第三人向本院提交了《关于委托江油市农村信用合作联社处置贷款抵押物的股东会决议》、《授权委托书》、《资产处理与债务清偿协议书》、《解除查封申请书》。拟证明，颐**司与江油信用达成委托江油信用社处理抵押物冻青树街89号房产，并以抵押物拍卖价款清偿抵押债务、双方互不补偿的协议，后因抵押物处于保全状态，于2010年5月4日申请解除保全，因此产生执行款和申请执行费用。

质证中，三被告、第三人对“补充协议（2011年5月3日）”所提真实性异议无充分理由，本院不予采纳。其余证据，原、被告及第三人对真实性、合法性无异议，本院也确认其关联性，依法予以采纳。

本院查明

经审理查明：

2009年8月10日，颐**司与江油信用社签订《资产处理与债务清偿协议书》，委托江油信用社处置包括成都市锦江区冻青树街89号“金殿城”电讯广场第四层2561.67平方米及分摊国有土地使用权在内的抵押资产，约定处置价款由江油信用社直接收取和管理，用以清偿抵押债务及利息，超过部分归江油信用社所有，不足部分颐**司不再补偿。又约定颐**司应与买受人签订资产转让合同，协助买受人办理产权过户，但无权对转让价格提出异议。

2009年11月24日，经四川绵**限公司（简称嘉信拍卖公司）主持拍卖，冯某某以12500000元拍得上述冻青树街89号第4层房屋2561.67平方米及分摊的国有土地使用权。2009年12月28日，甲方江油信用社、乙方冯某某、丙方嘉信拍卖公司签订《抵押资产转让协议》，明确成交标的是甲方抵贷资产，为颐园公司向甲方借款的抵押物，确认成交价格并约定，乙方应在协议生效之日起7日内向甲方支付成交价款的50%，即6250000元；在登记机关审查符合过户登记条件后的7日内支付其余6250000元，否则甲方退还已收房款并签订补充协议。首付50%价款后1个月内，甲方负责向乙方办结移交，保证乙方交纳物管费用后入场使用。又约定，甲方全权负责房产证、土地证过户到乙方名下，丙方嘉信拍卖公司无条件协助。登记过程中的税费按规定由双方各自承担，卖方应承担的税费如不能及时支付由甲方代缴。甲方承诺拍卖标的物无任何债权债务，除甲方外无其他抵押、查封或限制权利情形。

2009年11月20日、11月25日、12月29日，冯某某通过嘉信拍卖公司分三笔支付价款共计6250000元。2010年1月29日，颐**司、冯某某在江油信用社、成都精**责任公司见证下办结房产移交手续。在办理产权变更登记时发现，因中国银行**都大道支行（简称中**支行）与颐**司、成都双**责任公司（简称阳光养殖公司）借贷合同纠纷一案，本院已以（2009）锦江民初字第871－1号民事裁定冻结上述成都市冻青树街89号第4层952438号、952436号、945789号、945787号、945790号、945791号、945788号房屋产权。2009年6月16日，本院就该案作出（2009）锦江民初字第871号民事判决，判决阳光养殖公司支付中**支行借款利息398374.67元并承担违约金，颐**司承担连带清偿责任。2011年5月3日，甲方颐**司与乙方冯某某签订《补充协议》，约定：为明确过户产生的税、费承担义务，乙方按国家规定承担自理部分并自愿承担属于甲方应缴纳的相关税、费。2011年5月4日，颐**司提出解除保全申请。2011年5月10日，冯某某以颐**司名义支付执行款、申请执行费573000元。2011年5月13日，冯某某取得房屋产权证。

2011年5月27日，甲方江油信用社、乙方冯某某签订《补充协议》，确认乙方于2009年11月24日竞买取得冻青树街89号第四层抵押资产，以及冯某某已支付625万元，剩余房款6250000元等，并约定：扣除冯某某垫付税费706250元后，冯某某应于2011年5月30日支付江油信用社2771825元；江油信用社应于2012年12月31日之前为冯某某办理国有土地使用权证，逾期向冯某某支付违约金100000元；冯某某应于取得国有土地使用权证后三个工作日内，付清其余的2771875元，逾期向江油信用社支付违约金100000元。《补充协议》签订后，冯某某于2011年5月30日支付江油信用社2771825元。

之后，冯某某以颐**司、江**用社为共同被告起诉，要求二被告办理土地使用权证登记。2011年9月28日，本院作出（2011）锦江民初字第2450号民事判决，以颐**司是原产权人和江**用社的委托人，判决颐**司为冯某某办理国有土地使用权证，驳回冯某某对江**用社的诉讼请求。

2011年12月26日，张**、张*乙向江油信用社出具担保书，承诺对冯某某尚欠江油信用社拍卖价款2771875元承担连带保证责任，保证范围及于本金、利息和实现债权的费用。

2013年5月23日，成都市国土资源局为冯某某颁发冻青树街89号国有土地使用权证。2013年7月2日冯某某向江油信用社支付价款2092625元。

另查明，2012年11月16日，冯某某代颐园公司支付地产交易手续费6250元。

本院认为

本案的争议焦点，一是江油信用社是否有权请求冯某某给付冻青树街89号第4层房屋买受款尾款，即江油信用社是否为适格原告；二是冯某某能否以代付执行款、执行申请费、垫付房地产交易手续费以及江油信用社逾期办证违约金与买受款尾款抵销。

一、江油信用社是否有权请求冯某某买受款尾款。

冯某某认为江油信用社是受颐**司委托拍卖抵押资产，合同权利义务应由颐**司承受，江油信用社无权向冯某某主张给付购房价款。本院认为，第一，《资产处理与债务清偿协议书》虽有委托拍卖抵押资产的约定，但颐**司并未与买受人冯某某订立合同。江油信用社委托拍卖时案涉房产虽处于查封状态，但根据江油信用社与颐**司约定的互不补偿的债务清偿原则，颐**司已将抵押物权利以协议清偿到期债务的方式让与江油信用社，颐**司在诉讼中对此也认可。江油信用社据此对外委托拍卖并直接与冯某某订立《抵押资产转让协议》，至起诉时冯某某已取得了买受标的全部权利。第二，依《抵押资产转让协议》约定，冯某某履行给付价款义务的相对人是江油信用社，冯某某也实际向江油信用社支付价款。并且，在冯某某取得房屋产权证之后，双方于2011年5月27日还签订《补充协议》清理履行障碍，对未履行部分重新确认和补充约定，已表明《抵押资产转让协议》及《补充协议》直接约束江油信用社、冯某某。第三，因拍卖标的为抵押物，《抵押资产转让协议》又涉及抵押人相关义务，（2011）锦江民初字第2450号民事判决以《城市房地产开发经营管理条例》和抵押人颐**司相应义务为据，判决具有开发商、登记权利人、抵押人三重身份的颐**司为买受人办理国有土地使用权证，并不排斥江油信用社和冯某某之间的合同权利义务。因此，依《抵押资产转让协议》及《补充协议》（2011年5月27日）的约定，江油信用社有权向买受人冯某某请求给付买受款尾款。

二、冯某某能否以代付执行款、垫付交易手续费及江油信用社应承担的逾期办证违约金与买受款尾款抵销。冯某某主张针对代付执行款和申请执行费573000元、代付房地产交易手续费6250元，已于最后一次付款时通知抵销，但未提供证据证明江油信用社已经对此认可。

对于房地产交易手续费，江油信用社认为冯某某与颐**司已达成自愿承担的协议。本院认为，合同的权利义务及于合同当事人。2011年5月3日《补充协议》是冯某某与颐**司之间对税费负担所作约定，不能替代《抵押资产转让协议》对冯某某与江油信用社之间税费负担的约定。按《抵押资产转让协议》约定，江油信用社应分担房地产交易手续费6250元，冯某某依2011年5月3日《补充协议》垫付后可向江油信用社追偿，并依合同法第九十九条的规定主张同额抵销。

对于代付执行款、申请执行费的原因，冯某某称是江油信用社指示支付，江油信用社称是冯某某个人行为，颐**司称是法院协调的结果，但均未提出充分证据。本院认为，冯某某以颐**司名义支付573000元，该款是因颐**司对中**支行所负债务发生，冯某某可向颐**司主张利益返还。同时，冯某某主张因江油信用社未履行标的物瑕疵担保义务而有权抵销买受款，根据最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条第（二）项的规定，应以反诉或单独诉讼方式主张违约损害赔偿。冯某某主张江油信用社应支付逾期办证违约金，性质与此相同，也应以反诉或单独诉讼方式提出。因此，冯某某在本案中径行主张以代付执行款、申请执行费、逾期办证违约金抵销买受款尾款，本院不予支持。

综上，冯某某与江油信用社订立的《抵押资产转让协议》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，冯某某应当依约履行给付买受款义务。冯某某已直接给付11114500元，以垫付税费合意抵销706250元，以及与代付房地产交易手续费6250元抵销之后，还应支付673000元。被告冯某某未按《补充协议》约定，在取得国有土地使用权后的三个工作日内付清尾款，应依约给付违约金。被告请求调减违约金数额，本院考虑其逾期数额和期限，对约定的100000元违约金酌减为30000元。被告张**、张*乙承诺为冯某某所负给付买受款义务提供连带保证担保，担保范围及于本金、利息及实现债权的费用，应与冯某某承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，最**法院《关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条第（二）项和最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告冯某某应于本判决生效之日起十日内给付原告江油市农村信用合作联社房屋买受款尾款673000元（冯某某履行义务后，江油市农村信用合作联社就冯某某垫付的房地产交易手续费6250元不负返还义务）；

二、被告冯某某应于本判决生效之日起十日内给付原告江油市农村信用合作联社违约金30000元；

三、被告张**、张*乙对冯某某所负第一、二项债务，与被告冯某某负连带责任，张**、张*乙承担责任后可向冯某某追偿；

四、驳回原告江油市农村信用合作联社其余诉讼请求。

如果被告冯某某、张**、张*乙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费5797元，由原告江油市农村信用合作联社负担797元，被告冯某某、张**、张**负担5000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一四年三月十四日