成都平**限公司与四川同**有限公司、四川财富**理有限公司、四川时代**有限公司、四川基业长青股权投资基金**限公司、中恒财富**有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告成**有限公司（简称平安置业公司）与被告四川**有限公司（简称同学财富公司）、四川财富**理有限公司（简称财富股权公司）、四川时代**有限公司（简称时代财富公司）、四川基业长青股权投资基金**限公司（简称基业投资公司）、中恒财富**有限公司（简称中**公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，由于被告同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司下落不明，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告平安置业公司的委托代理人郭*、叶*到庭参加了诉讼。被告同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。

原告诉称

原告平安置业公司诉称，2013年5月10日，平安置业公司与同学财富公司、成都合兴**有限公司（简称合兴投资公司）签订《房屋租赁合同》，约定：同学财富公司、合兴投资公司承租平安置业公司所有的位于成都市锦江区东大街99号晶融汇写字楼8层整层房屋，建筑面积为1867．97平方米。房屋租赁期为36个月，自2013年6月16日起至2016年6月9日，租金为每月224156.4元。

2013年7月22日，平安置业公司、同学财富公司、合兴投资公司签订《补充协议》，约定《房屋租赁合同》的承租方变更为同学财富公司。

2014年2月24日，平安置业公司与同学财富公司、财富股权公司、时**公司签订《补充协议》，约定：《房屋租赁合同》的承租方变更为同学财富公司、财富股权公司、时**公司。

2014年6月16日，平安置业公司与同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司签订《补充协议》，约定：《房屋租赁合同》的承租方变更为同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司，同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司各方向出租方承担连带责任。

自2014年9月1日起，同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司一直未向平安置业公司缴纳房屋租金。平安置业公司于2014年10月10日向同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司发出《关于解除租赁关系的函》，通知该合同将于2014年10月13日解除，同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司各方应于10月15日支付所有欠款并搬离该房屋。因同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司各方拒绝签收该函件，平安置业公司于2014年10月13日对该函件完成留置送达公证。平安置业公司于2014年10月23日对同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司遗留租赁物内的物品进行清点，并进行了公证。时至今日，同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司未按合同约定履行其义务。请求判令：1、确认平安置业公司与同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司之间的《房屋租赁合同》已于2014年10月13日解除；2、同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司向平安置业公司支付2014年9月1日至2014年10月13日欠缴的租金319960．23元及租金滞纳金86389．26元（该滞纳金按每日千分之三计算，自2014年9月2日至2014年11月30日止；2014年12月1日至付清全部租金的滞纳金仍按每日千分之三计算）；3、同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司向平安置业公司支付2013年6月10日至2013年7月9日及2014年6月1日至2014年6月30日的免租期租金448312．8元；4、同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司向平安置业公司支付2014年10月15日至2014年10月23日期间（共9天）的房屋逾期占用费132651.46元；5、同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司向平安置业公司支付律师费101610元；6、同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司向平安置业公司支付违约金1044938．4元（该数额系同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司应付违约金1344938.4元直接抵扣房屋保证金300000元所得）；7、本案的诉讼费由同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司承担。

被告辩称

被告同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司未作答辩。

本院查明

经审理查明，2013年5月10日，平安置业公司（甲方、出租方）与合**公司（乙方、承租方）、同学财富公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条甲方出租给乙方的房屋位于成都市锦江区东大街99号晶融汇写字楼（简称“该大厦”）8层（简称“租赁房屋”）……第二条1、房屋租赁期自2013年6月10日（简称“房屋交付日”）至2016年6月9日止。2、自双方约定的房屋交付日2013年6月10日起，乙方享有4个月的免租期，第一个月免租期为2013年6月10日至2013年7月9日，第二个月免租期为2014年6月1日至2014年6月30日，第三个月免租期为2015年6月1日2015年6月30日，第四个月免租期为2016年1月1日2016年1月31日；第三条1、该租赁房屋的租金标准为每平方米每月120元……每月的租金金额为224156.4元，乙方每季度按固定金额向甲方缴纳租金；第四条1、乙方应在本合同签订后五个工作日内向甲方支付房屋保证金300000元；2、在本合同有效期内，因乙方违约或乙方原因给甲方及大厦其他使用人、租户造成任何损失的，甲方有权从乙方已支付的房屋保证金中直接扣除相应数额予以赔偿……第五条乙方逾期归还租赁房屋的，甲方有权以当时市场租金或本合同约定租金（以较高为准）的双倍向乙方收取逾期（合同终止日之次日起至交还房产之日止）占用费；第八条13、乙方应按时交纳租金……逾期交纳的，除应支付逾期的费用外，还应按日0.3%的利率交付拖欠费用的滞纳金；第十条1、乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权立即终止本合同，要求乙方限期搬出该房屋，乙方应向甲方支付相当于六个月租金的违约金，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的免租期期间的租金，另外甲方同时有权向乙方追偿由此遭受的一切经济损失（包括因此发生的律师费，处理争议或追讨欠款而发生的人力成本及合理支出……），甲方有权在乙方支付的房屋保证金中扣除乙方应付的上述金额，不足部分有权向乙方继续追讨……（5）未按时足额支付本合同内任何一项应付的租金、管理费或任何其他费用、税款超过30天；第十一条甲、乙双方应认真履行在本合同中约定的权利、义务，任何一方因未履行或未完全履行其在本合同中的权利、义务，而给对该造成损失的，应负责赔偿，非违约方有权依照本合同约定解除合同，并保留向违约方索赔的权利，合同解除之日为非违约方书面解除通知送达违约方之日。

2013年7月22日，平安置业公司（甲方）与合兴投资公司（乙方）、同学财富公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲、乙、丙三方协商一致，对三方于2013年5月10日签署的《房屋租赁合同》的履约主体做如下变更，以资共同恪守：1、房屋租赁合同的承租方变更为丙方，由丙方自该协议生效之日起履行房屋租赁合同项下承租方的一切权利义务；3、乙方、丙方按照租赁意向书的规定支付的定金224156.40元，乙方、丙方确认：该定金应视为丙方一方的付款，已转为丙方支付的房屋保证金；4、除承租方根据上述规定为丙方一方之外，房屋租赁合同的其他内容和条款均保持不变。

2014年2月24日，平安置业公司（甲方）与同学财富公司（乙方）、财富股权公司（丙方）、时**公司（丁*）签订《补充协议二》，约定：甲、乙、丙、丁四方协商一致，对成都市锦江区东大街99号晶融汇写字楼8层整层的《房屋租赁合同》及《补充协议》的履约主体做如下变更，以资共同恪守：1、根据甲方、乙方与合兴投资公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》之规定，承租单元的承租方为乙方，现甲、乙、丙、丁四方协商一致，决定承租单元的承租方由乙方变更为乙、丙、丁三方，乙、丙、丁三方履行房屋租赁合同项下承租方的一切权利义务，乙、丙、丁三方对于房屋租赁合同项下的义务的履行负连带责任；3、乙、丙、丁*一致确认，甲方已按房屋租赁合同的规定按期将承租单元交付给承租方装修、使用；4、本补充协议条款与房屋租赁合同不一致的，以本补充协议为准，除本补充协议约定的变更内容之外，房屋租赁合同的其他内容和条款均保持不变。

2014年6月16日，平安置业公司（甲方）与同学财富公司（乙方一）、财富股权公司（乙方二）、时代财富公司（乙方三）、基业投资公司（乙方四）、中**公司（乙方五）签订《补充协议》，约定：各方协商一致，对2013年5月10日签署的《房屋租赁合同》的履约主体做如下变更，以资共同恪守：1、根据甲方与乙方一、合兴投资公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》以及甲方与乙方一、乙方二、乙方三签订《补充协议》之规定，承租方为乙方一、乙方二、乙方三，现甲方和乙方各方协商一致，决定承租方由乙方一、乙方二、乙方三变更为乙方各方，乙方一承租8楼1、2、4单元，承租面积为548.25平方米，月租金65790元，乙方二承租8楼3单元，承租面积为132.64平方米，月租金15916.8元，乙方三承租8楼5、7单元，承租面积为727.58平方米，月租金87309.6元，乙方四承租8楼8单元，承租面积为132.64平方米，月租金15916.8元，乙方五承租8楼9单元，承租面积为326.86平方米，月租金39223.20元，乙方各方从2014年5月1日起履行房屋租赁合同项下承租方的一切权利义务，乙方各方对于房屋租赁合同和本协议的义务承担连带责任；2、乙方一、乙方二和乙方三三方应于2014年2月24日付清承租单元至2014年4月30日的所有房屋租赁合同约定的费用，2014年5月1日起，房屋租赁合同项下的租金、物业管理费、水电能源费等各项费用的付款义务由乙方各方根据各方租赁面积承担。乙方一于2013年5月14日纳缴的保证金300000元，甲方已开出收据，乙方一以其缴纳的房屋保证金为乙方各方履行租赁合同提供担保，乙方中任何一方违约的，甲方均有权按照房屋租赁合同的约定从乙方一已支付的房屋保证金中直接扣除相应数额予以赔偿；3、各方一致确认，甲方已按房屋租赁合同的规定按期将承租单元交付给承租方装修、使用；4、与承租单元相关的所有交接事务由乙方各方自行解决，甲方不承担任何责任。

从2014年9月1日至2014年10月13日，同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司共计欠平安置业公司租金为319960.23元。2014年10月13日，平安置业公司采用公证的方式向同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司送达了《关于解除租赁关系的函》，将该函张贴在成都市锦江区东大街99号晶融汇写字楼8层楼，内容为：由于同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司从2014年9月1日起开始拖欠租金等，鉴于此，我司根据租赁合同的约定，正式函告：一、您未按时足额支付租金、管理费或任何其他费用已超过30天，我司将于2014年10月13日终止与您的租赁合同，并于2014年10月15日对租赁场地采取封门措施；二、1、您应支付拖欠的租金276608.86元（截止2014年9月30日是）；2、已享受的免租期的租金448312.8元，3、违约金1344938.4元，4、相关滞纳金等。2014年10月23日平安置业公司对同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司财产进行了清理，收回了租赁房屋。2014年11月9日同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司在平安置业公司向平安置业公司收取了相应物品。

平安置业公司与上海市锦天城（成都）律师事务所（简称律师事务所）签订《委托代理合同》，约定：平安置业公司委托律师事务所代理本案一审、二审；一、二审及执行阶段的律师代理总费用按照诉讼标的的5%计算即101610元（2032252.15元×5%）；平安置业公司应于本合同签订后七个工作日内支付律师代理费总额的50%即50805元，其余在本案执行立案之日起七个工作日内支付50%即50805元等。平安置业公司于2015年1月7日向律师事务所支付了50805元。

以上事实有平**公司提交的以下证据在案为证：平平**公司与合**公司、同学财富公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；平**公司与同学财富公司、财富股权公司、时**公司签订的《补充协议二》；平**公司与同学财富公司、财富股权公司、时**公司、基业投资公司、中**公司签订的《补充协议》；《关于解除租赁关系的函》以及（2014）成证内经字第67598号公证书；物品移交清单；委托代理合同以及发票。

本院认为

本院认为，2013年5月10日，平安置业公司与合**公司、同学财富公司签订《房屋租赁合同》后，合**公司、同学财富公司取得了成都市锦江区东大街99号晶融汇写字楼8层房屋的承租权。合**公司、同学财富公司承租涉案房屋后，经过多次变更承租方主体，最后承租方变更为同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司。2014年6月16日平安置业公司与同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司签订了《补充协议》。《房屋租赁合同》和三份《补充协议》的签订，均是合同双方当事人的真实意思表示，其约定的内容和承租方主体的变更，均不违反我国法律法规的禁止性规定，属合法有效。

同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司在承租成都市锦江区东大街99号晶融汇写字楼8层房屋的过程中，因未按约定向平安置业公司交纳租金，出现违约行为，致使平安置业公司的合同目的不能实现，平安置业公司于2014年10月13日采用公证的方式向同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司送达了《关于解除租赁关系的函》。平安置业公司向同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司提出解除《房屋租赁合同》符合《房屋租赁合同》第十条第1项第（5）的约定和《中华人民共和国合同法》第九十条（四）项的规定。本院确认，涉案《房屋租赁合同》因同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司违约已于2014年10月13日解除。

2014年6月16日平安置业公司与同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司在签订的《补充协议》中约定：2014年5月1日起，房屋租赁合同项下的租金、物业管理费、水电能源费等各项费用的付款义务由同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司根据各方租赁面积承担。但《补充协议》也同时约定：同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司从2014年5月1日起履行房屋租赁合同项下承租方的一切权利义务，乙方各方对于房屋租赁合同和本协议的义务承担连带责任。上述约定的实质是同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司应按各自承租的面积承担租金，属承租各方的内部责任，五方对外属同一承租方，应承担履行房屋租赁合同项下承租方的一切权利义务，其约定的连带责任并非相互担保，其实质是共同向出租方承担责任。故平安置业公司要求同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司共同向其承担涉案《房屋租赁合同》承租方的全部义务，本院予以支持。本案查明，同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司从2014年9月1日起未再向平安置业公司支付租金，现尚欠租金为319960.23元。故平安置业公司要求同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司共同给付上述租金，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定：承租方应按时交纳租金……逾期交纳的，除应支付逾期的费用外，还应按日0.3%的利率交付拖欠费用的滞纳金。虽然合同双方当事人约定延期支付租金的利率为每日0.3%，但该约定过高。根据本案相关事实以及同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司应承担的责任，本院确认延期支付租金的利率按中**银行同期流动资金贷款利率标准执行。

根据《房屋租赁合同》约定承租方享有4个月的免租期。本案在解除《房屋租赁合同》前，承租人已享有了两个月的免租期即2013年6月10日至2013年7月9日和2014年6月1日至2014年6月30日，免租金额为448312.8元（每月租金224156.4元×2个月）。因同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司的行为导致《房屋租赁合同》解除，致使平安置业公司的合同目的不能实现，根据《房屋租赁合同》约定：承租人未按时足额支付本合同内任何一项应付的租金、管理费或任何其他费用、税款超过30天……承租人应按本合同约定的租金标准向出租人支付其已享受的免租期期间的租金。故平安置业公司要求同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司支付免租期租金448312.8元，本院予以支持。

又根据《房屋租赁合同》约定，承租人未按时足额支付本合同内任何一项应付的租金、管理费或任何其他费用、税款超过30天……同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司应向平安置业公司支付相当于六个月租金的违约金。本案违约金的承担，应考虑同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司延期支付租金的时间和拖欠的租金金额即承租方的违约程度，又考虑平安置业公司已于2014年10月23日已收回了房屋的事实即损失程度，依照公平原则，本案违约金确定为两个月租金即448312.8元，此款直接与承租方交纳的300000元房屋保证金冲抵。平安置业公司要求同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司按6个月的租金金额即1344938.4元主张违约金，本院不予支持。

《房屋租赁合同》于2014年10月13日解除后，同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司于2014年10月23日向平安置业公司退还租赁物。根据《房屋租赁合同》的约定：承租方逾期归还租赁房屋的，出租方有权以当时市场租金或本合同约定租金（以较高为准）的双倍向乙方收取逾期（合同终止日之次日起至交还房产之日止）占用费。虽然双方在合同中约定了支付双倍租金的占用费，但因本案已对财富联盟公司的违约行为进行了处罚。故根据公平原则，本院认为占用费以一倍租金标准执行，平安置业公司要求按双方租金支付占用费，本院不予支持。故同学财富公司、财富股权公司、时代财富公司、基业投资公司、中**公司应给付平安置业公司占用费67246.92元（每月租金224156.4元÷30天×9天）。平安置业公司为本案诉讼，与律师事务所签订了《委托代理合同》，委托律师事务所代理诉讼。根据《房屋租赁合同》约定：因承租方违约，出租方有权向承租方追偿由此遭受的一切经济损失（包括因此发生的律师费等）。故平安置业公司要求财富联盟公司支付律师代理费，本院予以支持。但在本案诉讼中，平安置业公司实际支付的律师费为50805元，对此，本院予以支持。平安置业公司多主张的律师费并未实际发生，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告成**有限公司与被告四川**有限公司、四川财富**理有限公司、四川时代**有限公司、四川基业长青股权投资基金**限公司、中恒财富**有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2014年10月13日解除。

二、被告四川**有限公司、四川财富**理有限公司、四川时代**有限公司、四川基业长青股权投资基金**限公司、中恒财富**有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成**有限公司给付租金319960.23元，利息（以未给付的租金为基数，从2014年9月1日起至还清时止，按中**银行同期流动资金贷款利率标准执行）；

三、被告四川**有限公司、四川财富**理有限公司、四川时代**有限公司、四川基业长青股权投资基金**限公司、中恒财富**有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成**有限公司给付免租期租金448312.8元。

四、被告四川财**服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成**有限公司给付房屋占用费67246.92元。

五、被告四川财富联**务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成**有限公司给付律师费50805元。

六、被告四川**有限公司、四川财富**理有限公司、四川时代**有限公司、四川基业长青股权投资基金**限公司、中恒财富**有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成**有限公司给付违约金188413.8元（应付违约金488413.8元，扣除四川同**有限公司、四川财富**理有限公司、四川时代**有限公司、四川基业长青股权投资基金**限公司、中恒财富**有限公司已支付的房屋保证金300000元）。

七、驳回原告成都平**限公司的其他诉讼请求。

如果被告四川同**有限公司、四川财富**理有限公司、四川时代**有限公司、四川基业长青股权投资基金**限公司、中恒财富**有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费24070元，公告费600元，两项合计24670元，由被告四川**有限公司、四川财富**理有限公司、四川时代**有限公司、四川基业长青股权投资基金**限公司、中恒财富**有限公司承担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月十六日