成都平**限公司与四川财富联**务有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告成**有限公司（简称平安置业公司）与被告四川财**服务有限公司（简称**公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，由于被告**公司下落不明，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告平安置业公司的委托代理人郭*、叶*到庭参加了诉讼。被告**公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。

原告诉称

原告平**公司诉称，2013年9月6日，平**公司与四川同**有限公司签订《房屋租赁合同》，约定，四川同**有限公司承租平**公司所有的位于成都市锦江区东大街99号晶融汇写字楼6层2单元房屋，建筑面积为689．85平方米。房屋租赁期自2013年9月26日起至2016年9月25日。该房屋租金为每月81402.3元。2013年11月15日，平**公司、财**公司及四川同**有限公司签订《补充协议》，约定《房屋租赁合同》的承租方变更为财**公司，由财**公司履行《房屋租赁合同》项下的一切权利义务。自2014年10月1日起，财**公司开始拖欠物业管理费、电费等费用，至今未缴纳。且因财**公司的原因，租赁房屋已经被相关机构查封。平**公司根据《房屋租赁合同》约定，于2014年11月3日向财**公司发出《关于解除租赁关系的函》，通知财**公司解除《房屋租赁合同》，并要求财**公司于2014年11月5日之前支付所有欠款并搬离该房屋。时至今日，财**公司未按合同约定履行其义务。请求判令：1、确认平**公司与财**公司之间签订的《房屋租赁合同》已于2014年11月3日解除；2、财**公司向平**公司支付2013年9月26日至2013年10月25日及2014年9月1日至2014年9月30日的免租期租金162804.6元；3、财**公司向平**公司支付2014年11月5日至2014年11月30日期间（共26天）的房屋逾期占用费139164．48元（2014年12月1日至被告实际交还房屋期间按照房屋租赁合同约定租金双倍收取逾期占用费）；4、财**公司向平**公司支付律师费32000元；5、财**公司向平**公司支付违约金338413．8元（该数额系财**公司应付违约金488413.8元直接抵扣财**公司已交纳的房屋保证金150000元所得）；6、本案的诉讼费由财**公司承担。

被告辩称

被告**公司未作答辩。

本院查明

经审理查明，2013年9月6日，平安置业公司（甲方、出租方）与四川同**有限公司（简称**盟公司、乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条甲方出租给乙方的房屋位于成都市锦江区东大街99号晶融汇写字楼（简称“该大厦”）6层02单元（简称“租赁房屋”）……第二条1、房屋租赁期自2013年9月26日至2016年9月25日止。2、自双方约定的房屋交付日2013年9月26日，乙方享有3个月的免租期，第一个月免租期为2013年9月26日至2013年10月25日，第二个月免租期为2014年9月1日至2014年9月30日，第三个月免租期为2015年9月1日2015年9月30日；第三条1、该租赁房屋的租金标准为每平方米每月118元……每月的租金金额为81402.3元；第四条1、乙方应在本合同签订后五个工作日内且在2013年9月26日前向甲方支付房屋保证金150000元；2、在本合同有效期内，因乙方违约或乙方原因给甲方及大厦其他使用人、租户造成任何损失的，甲方有权从乙方已支付的房屋保证金中直接扣除相应数额予以赔偿……第五条乙方逾期归还租赁房屋的，甲方有权以当时市场租金或本合同约定租金（以较高为准）的双倍向乙方收取逾期（合同终止日之次日起至交还房产之日止）占用费；第十条1、乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权立即终止本合同，要求乙方限期搬出该房屋，乙方应向甲方支付相当于六个月租金的违约金，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的免租期期间的租金，另外甲方同时有权向乙方追偿由此遭受的一切经济损失（包括因此发生的律师费，处理争议或追讨欠款而发生的人力成本及合理支出……），甲方有权在乙方支付的房屋保证金中扣除乙方应付的上述金额，不足部分有权向乙方继续追讨……（8）该房屋或该房屋内乙方任何财物遭受政府部门或司法机关强制征收或查封、扣押、冻结的；第十一条甲、乙双方应认真履行在本合同中约定的权利、义务，任何一方因未履行或未完全履行其在本合同中的权利、义务，而给对该造成损失的，应负责赔偿，非违约方有权依照本合同约定解除合同，并保留向违约方索赔的权利，合同解除之日为非违约方书面解除通知送达违约方之日。

2013年11月15日，平安置业公司（甲方）与同学**公司（乙方）、财富联盟公司（丙方）签订《补充协议》，约定：甲、乙、丙三方协商一致，对甲乙双方于2013年9月6日签署的《房屋租赁合同》的履约主体做如下变更，以资共同恪守：1、房屋租赁合同的承租方变更为丙方，由丙方自该协议生效之日起履行房屋租赁合同项下承租方的一切权利义务；3、乙方、丙方一致确认，甲方已按照房屋租赁合同的规定按期将承租单元交付给承租方装修、使用，乙方按照房屋租赁合同之规定支付的247549.74元转为丙方支付的房屋保证金及2013年10月26日至2013年11月30日的租金；4、除本补充协议约定的变更内容之外，房屋租赁合同的其他内容和条款均保持不变。

2014年10月14日，财**公司被公安机关扣押相关电脑物品，停止了在涉案租赁房屋内的经营。2014年11月5日，平安置业公司采用公证的方式向财**公司送达了《关于解除租赁关系的函》，将该函张贴在成都市锦江区东大街99号晶融汇写字楼6层02单元处，内容为：贵司出现了租赁场地的财物被政府部门或司法机关扣押的情况，鉴于此，我司根据租赁合同第十条的约定有权立即终止租赁合同，现将相关事宜正式函告您：一、我司将于2014年11月3日终止与您的租赁合同，并于2014年11月5日对租赁场地采取封门措施；2、您应支付物业管理费和其他费用22015.80元，支付违约金488413.80元、滞纳金1094.79元和已享受免租期的租金162804.60元等。

平安置业公司与上海市锦天城（成都）律师事务所（简称律师事务所）签订《委托代理合同》，约定：平安置业公司委托律师事务所代理本案一审、二审；一、二审及执行阶段的律师代理总费用按照诉讼标的的5%计算即32000元（640382.88元×5%）；平安置业公司应于本合同签订后七个工作日内支付律师代理费总额的50%即16000元，其余在本案执行立案之日起七个工作日内支付50%即16000元等。2015年1月7日，平安置业公司向律师事务所支付代理费16000元。

以上事实有平安置业公司提交的以下证据在案为证：平安置业公司与同学**公司签订的《房屋租赁合同》，平安置业公司与同学**公司、财**公司签订的《补充协议》，公安机关出具的扣押清单及说明，关于解除租赁关系的函以及（2014）成证内经字第67586号公证书，委托代理合同以及发票。

本院认为

本院认为，2013年9月6日，平安置业公司与同学**公司签订《房屋租赁合同》后，将位于成都市锦江区东大街99号晶融汇写字楼6层02单元交给了同学**公司使用，同学**公司也按合同约定向平安置业公司支付了房屋保证金150000元以及截止2014年11月30日租金。故《房屋租赁合同》的签订是双方的真实意思表示，属合法有效。其后，平安置业公司与同学**公司、财**公司签订了《补充协议》，该协议约定，由财**公司承接《房屋租赁合同》中有关承租人即同学**公司的全部权利义务，财**公司成为《房屋租赁合同》的承租方。《补充协议》的签订，也是当事人真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。故《补充协议》也合法有效。

财**公司在承租成都市锦江区东大街99号晶融汇写字楼6层02单元中，被公安机关扣押相关电脑物品，停止了承租场地的经营。根据《房屋租赁合同》的约定：该房屋或该房屋内承租方任何财物遭受政府部门或司法机关强制征收或查封、扣押、冻结的，出租方有权立即终止本合同。平安置业公司于2014年11月5日，采用公证的方式向财**公司送达了《关于解除租赁关系的函》，要求解除《房屋租赁合同》，符合《房屋租赁合同》的约定，属约定解除合同的情形。故《房屋租赁合同》于2014年11月5日解除。平安置业公司虽然在《关于解除租赁关系的函》中表明《房屋租赁合同》于2014年11月3日解除，但该函实际于2014年11月5日送达。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。故《房屋租赁合同》解除的时间应为2014年11月5日，而并非平安置业公司主张的2014年11月3日。

根据《房屋租赁合同》约定：承租方享有3个月的免租期，第一个月免租期为2013年9月26日至2013年10月25日，第二个月免租期为2014年9月1日至2014年9月30日，第三个月免租期为2015年9月1日2015年9月30日。本案查明，承租人实际已享有了两个月的免租期，其已享有的免租金额为162804.6元（每月租金81402.3元×2个月）。因财**公司的行为导致《房屋租赁合同》解除，致使平安置业公司的合同目的不能实现，根据《房屋租赁合同》约定：承租人承租的房屋内的任何财物遭受政府部门或司法机关强制征收或查封、扣押、冻结的……乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的免租期期间的租金……承租方应向出租方支付相当于六个月的违约金。故平安置业公司要求财**公司支付免租期租金162804.6元和支付违约金488413.8元（每月租金81402.3元×6个月），本院予以支持。本案查明，财**公司已向平安置业公司交纳房屋保证金150000元。根据《房屋租赁合同》的约定：因承租方违约，给出租方造成任何损失的，出租方有权从承租方已支付的房屋保证金中直接扣除相应数额予以赔偿。故平安置业公司要求用房屋保证金150000元直接冲抵应付的违约金，本院予以支持，冲抵后，财**公司还应付平安置业公司违约金338413.8元。

平安置业公司为本案诉讼，与律师事务所签订了《委托代理合同》，委托律师事务所代理诉讼。根据《房屋租赁合同》约定：因承租方违约，出租方有权向承租方追偿由此遭受的一切经济损失（包括因此发生的律师费等）。故平安置业公司要求财富联盟公司支付律师代理费，本院予以支持。但在本案诉讼中，平安置业公司实际支付的律师费为16000元，对此，本院予以支持。平安置业公司多主张的律师费并未实际发生，本院不予支持。

《房屋租赁合同》于2014年11月5日解除后，财**公司未向平安置业公司退还租赁物，根据《房屋租赁合同》的约定：承租方逾期归还租赁房屋的，出租方有权以当时市场租金或本合同约定租金（以较高为准）的双倍向乙方收取逾期（合同终止日之次日起至交还房产之日止）占用费。虽然双方在合同中约定了支付双倍租金的占用费，但因本案已对财**公司的违约行为进行了处罚，确认财**公司承担违约金488413.8元。故根据公平原则，本院认为占用费以一倍租金标准执行，平安置业公司要求按双方租金支付占用费，本院不予支持。根据《补充协议》载明的内容，财**公司已向平安置业公司支付了截止2014年11月30日的租金，故占用费应从2014年12月1日开始计算。平安置业公司要求要求从2014年11月5日开始计算，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十五条、第九十六条、第一百零七条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告成**有限公司与四川财富联**务有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2014年11月5日解除。

二、被告四川财**服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成**有限公司给付免租期租金162804.6元。

三、被告四川财**服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成**有限公司给付违约金338413.8元（应付违约金488413.8元，扣除四川财富联**务有限公司已支付的房屋保证金150000元）。

四、被告四川财**服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成**有限公司给付律师费16000元。

五、被告四川财富联**务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成**有限公司给付房屋占用费（从2014年12月1日起至实际退还租赁房屋之日止，按月标准81402.3元执行）。

六、驳回原告成都平**限公司的其他诉讼请求。

如果被告四川财富联**务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费10724元，公告费600元，由被告四川财**服务有限公司承担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月八日