张**、陶**、罗**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人（原审被告）张*与被上诉人（原审原告）舒秀君、被上诉人（原审被告）陶传虎、被上诉人（原审被告）罗**房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2014）雁江民初字第2417号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员苏**担任审判长，与审判员张*、代理审判员周*组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2013年3月30日，原告舒**与被告罗**、陶**签订《二手房买卖合同》。该合同约定，将被告罗**、陶**所有，坐落于资阳市雁江区建设北路达高国际商业广场3-9（z）5-10-2号房屋出卖给原告舒**，房屋总面积约为105.60平方米，单价为3930元每平方米，房屋面积以房产证上的实际面积为准，甲方陶**、罗**必须在该房屋房产证下来后一个月内（以该栋房按揭住户拿证的时间为准），把该房欠银行的贷款还清，并给乙方舒**办理过户，甲方给乙方过户后，乙方即付清该房以实际面积算下来的总价的余款。2013年4月3日，被告张*向原告舒**出具《担保书》一份，该担保书载明：“我自愿为陶**、罗**511026197704160042担保，因他卖达高国际2期3-9（z）5-10-2按揭房一套，其中尚欠成**行贷款，按照陶**和舒**的买卖协议规定，陶**、罗**于该房三证一下来一个月内即将按揭款还给银行，如果超过期限，由本人承担应付的责任。”同日，原告舒**向被告罗**、陶**支付购房款40万元。2014年6月5日，被告罗**、陶**领取了资阳市雁江区建设北路达高国际商业广场3-9（z）5-10-2号房屋的房屋产权证，原告舒**得知被告陶**、罗**领取该房产权证后，多次与被告罗**、陶**协商过户，均无果，2014年8月，原告舒**要求被告张*承担担保责任，均无果。

另查明，现登记于被告陶**、罗**名下，坐落于资阳市雁江区建设北路达高国际商业广场3-9（z）5-10-2号，房屋产权证号为房权证资阳字第2013060400368号房屋，实际面积为106.76平方米，房屋总价款为419566.8元（106.76平方米×3930元／平方米）。

一审法院认为

原审认为，原告舒**与被告罗**、陶**之间签订的《二手房买卖合同》，系原、被告双方真实意思表示，符合相关法律的规定，属于合法有效的合同，原、被告应依照该合同约定履行双方义务。原告舒**按照约定支付购房款40万元后，被告陶**、罗**应按照合同约定，在领取该房屋产权证后一个月内，履行结清该房屋在银行按揭款，并协助原告舒**办理过户手续的义务，在被告陶**、罗**履行结清该房屋在银行按揭款，协助原告舒**办理过户手续后，原告舒**应立即付清剩余购房款19566.8元（419566.8元﹣400000元）。被告张*向原告舒**出具的《担保书》，是被告张*的真实意思表示，符合相关法律规定，属于有效的担保合同中的保证行为，且被告张*对原告舒**出具《担保书》对担保方式没有明确的约定，故被告张*的保证行为属于连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。被告张*向原告舒**出具的《担保书》载明：“陶**、罗**于该房三证一下来一个月内即将按揭款还给银行，如果超过期限，由本人承担应付的责任。”在本案中，陶**、罗**于该房三证一下来一个月内即将按揭款还给银行，是被告陶**、罗**应履行的《二手房买卖合同》的合同债务，故被告陶**、罗**在不履行合同债务时，被告张*作为保证人，应按照《担保书》约定履行合同债务，即在该房屋三证下来后一个月内偿还该房屋在银行按揭款。故原告要求被告陶**、罗**将位于资阳市建设北路达高国际商业广场3-9（z）5-10-2号按揭住房（房屋所有权证房权证字第2013060400386号）付清尚欠银行按揭款后，协助登记到原告舒**名下的诉讼请求，本院予以支持。要求被告张*在付清本案讼争房屋尚欠银行按揭款的范围内承担连带支付责任，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国担保法》第二条第二款、第六条、第十九条、第三十一条之规定，判决如下：

一、被告陶**、罗**在本判决生效之日起十日内将坐落于资阳市建设北路达高国际商业广场3-9（z）5-10-2号房屋（房屋所有权证房权证字第2013060400386号）所欠银行贷款予以清偿，被告张*就清偿该房屋所欠银行贷款承担连带责任。被告张*履行担保责任后，可以向被告陶**、罗**行使追偿权；

二、三被告将坐落于资阳市建设北路达高国际商业广场3-9（z）5-10-2号房屋（房屋所有权证房权证字第2013060400386号）所欠银行贷款予以清偿后十日内，被告陶**、罗**协助原告舒**办理该房屋过户手续。

案件受理费5800元，案件公告费600元，由被告陶**、罗**、张*共同负担。

上诉人诉称

张*不服判决，向本院上诉称，一、原审原被告之间的《二手房买卖合同》依法应当认定为无效。因为该房屋是贷款抵押物。二、原告舒**和被告陶**、罗**对银行贷款偿还时间的约定无效的，舒**不具有要求三被告偿还银行按揭款的诉权，依法应当驳回其诉讼请求。因为舒**不是案揭贷款合同的当事人。三、上诉人张*的《担保书》是对原被告双方无效约定的担保，主行为无效，其附属行为也相应无效。四、原审原告舒**在明知被告陶**、罗**已经领取该房屋“三证”的情况下，不积极主动要求和督促被告办理过户手续，进而收取额外利息，造成未及时过户，其主要责任在原告。综上，原审判决存在事实不清、证据不足、法律关系混淆，请求二审法院撤销原审要求“被告张*及清偿该房屋所欠银行贷款承担连带责任以及共同承担诉讼费用”的判决，驳回原告关于要求三被告偿还银行贷款的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人舒**答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人陶**和罗**没有作答辩。

本院查明

二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。

本院认为

本院认为，上诉人的担保函是对作为第三者银行具有利益性的合同，该担保函的效力应当得到认定。上诉人的担保函同时属于二手房买卖合同的从合同，其效力从属于二手房买卖合同的效力。二手房买卖合同的标的物虽然是抵押物，但买卖合同不影响抵押权人的权益，应当认定其合法有效。被上诉人舒**是否督促被上诉人陶**、罗**履行合同义务，并不影响上诉人应当承担的答辩义务。故上诉人上诉认为二手房买卖合同无效，担保函无效，被上诉人没有尽到督促义务，其不应当承担担保责任的理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5800元，由上诉人张*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十一日