曾**与成都明**限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人曾翠*因与被上诉人成都明**限公司（下称明**司）物业服务合同纠纷一案，不服简阳市人民法院（2015）简阳民初字第2763号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人曾翠*的委托代理人刘**、被上诉人明**司的委托代理人陈**、范**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

明**司诉称：2010年2月4日，曾翠*与明**司签订了前期物业服务协议，约定明**司为曾翠*位于简阳市江水湾小区16-3-12-1住房（79.55m2）提供物业服务，曾翠*按照0.6元／m2的服务收费标准交纳物业服务费。后明**司与曾翠*所在业主委员会签订物业服务合同，将价格调整为0.9元／m2。多年来，明**司依约履行了物业服务的有关责任和义务，但曾翠*从2011年1月起开始拖延甚至拒绝交纳物业服务费等相关费用，到2015年6月30日，曾翠*拖欠物业服务费3589元、垃圾费72元、电梯费161元、物业费违约金10791元、电梯费违约金617元，共计15230元，经多次催收无果，故起诉来院，要求曾翠*支付上述费用并承担本案诉讼费用。

被告曾**承认明**司在本案中所主张的事实，但认为其不支付物业服务费等相关费用的理由是明**司服务不到位，比如单元门坏了至今未修理；家中卧室、阳台漏水问题至今未解决；小区卫生差；消防通道被堵。另，曾**认为明**司擅自侵犯小区公共面积，利用公共部分停车收入、售楼部租出去的租金应作为业主共有但没有分给业主。对业主委员会与明**司签订物业服务合同不知情，合同约定的违约金太高。

一审法院认为

原审法院认为，曾翠*承认明**司在本案中主张的事实，对明**司主张的事实予以确认。庭审中明**司承认了曾翠*主张的未及时修理、消防通道被堵等事实，对该事实予以确认。所称的侵犯小区公共面积、修理不及时以及消防通道被堵等问题，可以依法另行主张权利，其作为不交纳物业服务费的抗辩理由，无法律依据，不予采纳。曾翠*接受了明**司提供的物业服务，应当按照约定支付物业服务费，对明**司要求其支付物业服务费的请求，予以支持。垃圾费和电梯费属于代收项目，曾翠*理应按时交纳，对明**司要求其支付垃圾费和电梯费的请求，予以支持。关于违约金问题，鉴于明**司确实存在服务不到位的情况，并且违约金明显过高，本院根据本案的情况酌定为1100元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告曾翠*在本判决生效后10日内向原告成都明**限公司支付物业服务费3589元、垃圾费72元、电梯费161元、违约金1100元，合计4922元；二、驳回原告成都明**限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费94元，由原告成都明**限公司负担60元、被告曾翠*负担34元。

上诉人诉称

一审法院宣判后，曾翠*不服，提起上诉称：一、明**司的物业服务不到位。如我的卧室墙体、阳台漏水未进行整治；小区单元门损坏未进行修理。二、擅自改变公共设施、物业管理用房用途。更改小区休闲地面作为停车场地，所收费用支出不明；小区安保人员资质不全；消防设施管理维护不到位；小区绿化管理不到位。三、物业服务合同签订不符合程序，存在欺诈。曾翠*没有参加过业主大会，不知道业委会与明**司签订了物业服务合同；明**司违反《前期物业服务合同》约定。请求：1、撤销原判，依法改判；2、依法确认明**司在提供物业服务中存在欠缺和过错；3、通过调解协商结算物业费，依法驳回明**司诉求的物业管理费中未尽责任和义务的部分；4、判令明**司停止侵害小区业主合法权益，违法所得返还业主；5、请求法庭向有关部门发出司法建议书、、、

被上诉人辩称

明**司辩称：明**司一直为该小区进行物业服务，一审法院对明**司服务不到位问题，在违约金上进行了调整。曾翠竹反映的卧室墙体、阳台漏水系另一法律关系，不是明**司造成的。请求维持原判。

二审中，当事人均没有提供新的证据。

本院查明

二审认定事实与原审认定事实一致。

本院认为

本院认为：依照《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，物业服务合同系物业服务企业与业主委员会签订的合同，该合同对全体业主具有约束力。依照《物业管理条例》第十二条第五款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，业主对业主大会或者业主委员会的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。曾翠*上诉称选聘物业服务企业未经业主共同决定，自己没有参加合同签订及合同条款的审查，对物业服务合同条款内容不认可，物业服务合同不合法等理由，系其对业主大会或业主委员会作出的决定提出的异议，应当按照法律规定提起诉讼。本案系物业服务公司提起的请求支付物业服务费用的诉讼，曾翠*提出的物业服务合同的效力认定不属本案的审理范围，其上诉理由不成立，本院不予支持。

明**司与曾翠*所在小区业主委员会签订的物业服务合同没有违反法律规定的情形，该物业服务合同合法有效，《前期物业服务合同》不再具有法律效力。物业服务企业应当按照合同约定履行义务，物业服务企业违反合同约定应当承担违约责任；业主应当按照业主委员会与物业服务企业签订的合同履行相应的义务，承担支付物业服务费用等相关义务，否则，应当承担相应的的违约责任。曾翠*自2011年1月起拒交物业服务费用至今，其行为属于违反物业服务合同的行为，依法应当承担相应的责任。原审判决基于明**司服务不到位情况，酌情调整了曾翠*应当承担的违约责任，对双方的权利义务进行了平衡，符合法律规定

依照《物业管理条例》第五十条第二款“业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”规定，物业管理公司无权改变小区公共建筑、公共设施用途。曾翠竹以其商品房买卖合同等为依据，提出明**司擅自改变了小区的公共建筑、公共设施，但没有提供相关的证据证明该小区公共建筑、公共设施改变的相关依据，不足以确认该小区的公共建筑、公共设施变更用途系明**司的单独行为，且改变小区公共建筑、公共设施用途的权利主张不是本案的审理范围，不是曾翠竹作为抗辩其拒绝交纳物业服务费的理由，本院不予支持。

物业服务系对小区物业公共秩序、物业共用部位等进行的服务。曾翠竹卧室、阳台自入住时漏水系商品房买卖合同交付的质量问题，应当按照相关规定向责任主体主张权利，该问题不是物业服务应当承担的责任，不能作为其拒绝交纳物业管理费用的理由。

司法建议系人民法院依职责自行作出，不属当事人民事争议的范围，曾翠竹上诉请求人民法院作出司法建议超出其请求范围。

综上，曾翠竹的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费188元，由上诉人曾翠竹负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十一日