唐**与成都明**限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人唐**因与被上诉人成都明**限公司（下称明**司）物业服务合同纠纷一案，不服简阳市人民法院（2015）简阳民初字第2767号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人唐**、被上诉人明**司的委托代理人陈**、范**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

明**司诉称：2009年12月16日，唐**与明**司签订了前期物业服务协议，约定明**司为唐**位于简阳市江水湾小区13-2-6-1住房（100.95m2）提供物业服务，明**司按照0.5元／m2的服务收费标准交纳物业服务费。后明**司与唐**所在业主委员会签订物业服务合同，将价格调整为0.6元／m2。多年来，明**司依约履行了物业服务的有关责任和义务，但唐**从2011年7月起开始拖延甚至拒绝交纳物业服务费等相关费用，到2015年6月30日，唐**拖欠物业服务费2847元、垃圾费288元、物业费违约金6895元共计10030元，经多次催收无果，故起诉，要求唐**支付上述费用并承担本案诉讼费用。

唐**承认明**司在本案中所主张的事实，但认为业主委员会和明**司签订的物业服务合同是在其不知情的情况下签订的，合同签订的程序违法、内容不公平，且明**司在物业服务过程中，存在履行不到位的问题，比如唐**房屋飘窗漏水通知原告维修，明**司不及时维修造成其损失；接房时就开始反映的入户门上方墙面是黑的问题到2015年1月才处理好；卧室天花板有一条裂缝一直未维修；单元门坏了没有维修，消防通道被堵，单元楼顶门不知所踪存在安全隐患等问题。另唐**认为明**司将小区公共部分用来停车并收取的费用应该归业主共同所有以及合同约定的违约金太高。

一审法院认为

原审法院认为，唐**承认明**司在本案中主张的事实，对明**司主张的事实予以确认。庭审中明**司承认了唐**主张的未及时修理，消防通道被堵，单元楼顶门不知所踪等事实，应当予以确认。唐**提出业主委员会与明**司签订的物业服务合同，程序违法且其对合同内容不知情而不支付物业服务费的主张，因唐**已接受明**司的物业服务多年，其以合同签订程序违法并对合同内容不知情作为拒付物业服务费的理由无事实依据和法律依据，对其主张不予采纳。唐**所称的侵犯小区公共面积、修理不及时以及消防通道被堵等存在安全隐患等问题，可以依法另行主张权利，其作为不交纳物业服务费的抗辩理由无法律依据，不予采纳。唐**接受了明**司提供的物业服务，应当按照约定支付物业服务费，对明**司要求其支付物业服务费的请求，予以支持。垃圾费属于代收项目，唐**理应按时交纳，对明**司要求其支付垃圾费的请求，予以支持。关于违约金问题，鉴于明**司确实存在履行不到位的情况，并且违约金明显过高，根据本案的情况酌定为850元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告唐**在本判决生效后10日内向原告成都明**限公司支付物业服务费2847元、垃圾费288元、违约金850元，合计3985元；二、驳回原告成都明**限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元，由原告成都明**限公司负担15元、被告唐**负担10元。

上诉人诉称

原审法院宣判后，唐**不服，提起上诉称：一、一审法院以唐**提出合同无效为由，让唐**举证，属于适用法律错误，理由是：1、唐**没有参与物业合同签订，合同的有效性应当由明**司举证；2、根据《物业管理条例》第十一条第四款“选聘物业服务企业应由业主共同决定”，不是业委会，本案合同未经业主大会通过或授权签订；3、合同条款未经业主共同决定，合同条款未征求业主意见。由此可见，物业合同没有合法授权，没有公示合同条款，不具有法律效力。二、一审法院枉顾法律事实。唐**提出了诸**公司没有按照合同履行义务的行为，一审法院仍然判决唐**履行义务，一审法院在确认了明**司违约的情况下，判决唐**另案起诉，让人费解。请求二审改判。

被上诉人辩称

明**司辩称：明**司一直为该小区进行物业服务，一审法院对明**司服务不到位问题，在违约金上进行了调整。唐**反映的外墙漏水、裂缝系另一法律关系，不是明**司造成的。请求维持原判。

二审中，当事人均没有提供新的证据。

本院查明

二审认定事实与原审认定事实一致。

本院认为

本院认为：依照《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，物业服务合同系物业服务企业与业主委员会签订的合同，该合同对全体业主具有约束力。依照《物业管理条例》第十二条第五款“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，业主对业主大会或者业主委员会的决定侵害其合法权益的，可以请求人民法院予以撤销。唐**上诉称选聘物业服务企业未经业主共同决定，对物业服务合同条款内容不认可，物业服务合同不合法等理由，系其对业主大会或业主委员会作出的决定提出的异议，应当按照法律规定提起诉讼。本案系物业服务公司提起的请求支付物业服务费用的诉讼，唐**提出的物业服务合同的效力认定不属本案的审理范围，唐**的上诉理由不成立，本院不予支持。

明**司与唐****委员会签订的物业服务合同没有违反法律规定的情形，该物业服务合同合法有效。物业服务企业应当按照合同约定履行义务，物业服务企业违反合同约定应当承担违约责任；业主应当按照业主委员会与物业服务企业签订的合同履行相应的义务，承担支付物业服务费用等相关义务，否则，应当承担相应的的违约责任。唐**自2011年7月起拒交物业服务费用至今，其行为属于违反物业服务合同的行为，依法应当承担相应的责任。原审判决基于明**司服务不到位情况，酌情调整了唐**应当承担的违约责任，对双方的权利义务进行了平衡，符合法律规定。

综上，唐**的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人唐**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十一日