王**与贾**、贾**、四川春**有限公司房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人贾**、贾**、四川春**有限公司（以下简称春**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉陵区人民法院（2015）嘉*初字第685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年11月10日公开开庭进行了审理。上诉人王**，被上诉人贾**、贾**及委托代理人陈**，被上诉人春**司委托代理人覃**、陈**到庭参加诉讼。现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2004年10月15日，广安**有限公司（以下简称明**司）与春**司签订春飞名都第2、3号楼及办公楼工程施工合同。同年10月19日，明**司出文任命罗**为项目经理、公司全权代表。2005年3月，王**、苏**、罗**、刘**四人签订《合伙合同》，对明**司承包的建设工程合伙承建。工程施工中，罗**于2008年1月28日死亡。2008年1月31日，明**司给罗**之子罗*出具授权委托书，委托罗*为公司的代理人，代表明**司负责处理该项目一切事务。

2008年2月1日，明**司与春**司签订以房抵偿工程款（130.4万元）协议书，协议书加盖公司印章，罗*、苏**、刘**签名。春**司抵债房产为：春飞名都3号楼1-7号门面房（48.41平方米）、1-8号门面房（48.41平方米）、2-1号营业房（495.45平方米、本案标的物）。同日，罗*给春**司出具申请书一份（该申请书只有罗*的签名，没有明**司的盖章），要求春**司将3号楼1-7号门面房、2-1营业房，产权人登记为刘**；将3号楼1-8号门面房产权人登记为罗*。当日，春**司与刘**就3号楼1-7号门面房签订0027467号《商品房买卖合同》、就3号楼2-1号营业房签订0027466号《商品房买卖合同》，春**司与罗*就3号楼1-8门面房签订0027465号《商品房买卖合同》，该三份合同均未到房管局登记备案。

2008年2月1日，王**以罗*、苏**、刘**为被告，向广安**民法院（以下简称广**院）提起诉讼，请求：1、与三被告进行合伙结算；2、三被告返还投资款并分配合伙利润。同年2月2日，王**申请诉讼保全，要求广**院对被告罗*、苏**在南充春飞名都的房产予以查封，保全金额为180万元。同日，广**院作出（2008）广法民初字第26号民事裁定书、协助执行通知书。查封、扣押、冻结被申请人罗*、苏**、刘**所有的财产，价值以180万元为限。

2009年2月13日，刘**给春**司出具申请书一份，要求春**司将春飞名都3号楼2-1号营业房购房人变更为贾**、贾**。2009年2月18日，贾**、贾**与春**司签订0801777号《商品房买卖合同》，贾**、贾**当即付清房款655，209元、房屋维修基金29，727元、水电初装费14，864元。合同签订当日在房管部门办理了备案登记。2009年8月28日，贾**、贾**与春**司签订《商品房屋交接书》。之后，该房屋一直由贾**、贾**占有使用。

2010年1月6日，广**院对贾**、贾**所购房产继续查封。2011年6月30日，王**不服广**院判决，上诉至省法院。2011年11月23日南**管局出具的信息查询单记载：春飞名都项目3号楼2-1号商业房抵押权人无，查封人无。二审中，省法院根据王**的申请查封了春飞名都项目3号楼2-1号商业房，并于2011年12月28日向房管局送达了裁定书和协助执行通知书。2013年6月6日南**管局出具的信息查询单记载：春飞名都项目3号楼2-1号商业房抵押权人无，查封人蔡源源，查封时间2011-12-28，限制文书号（2011）川*终字第511-1号。之后，省法院将王**合伙纠纷案发回广**院重审。重审中，广**院于2012年11月27日、2013年11月4日作出裁定对春飞名都项目3号楼2-1号商业房继续查封。

2013年6月18日，贾**、贾**向南充**民法院提起诉讼，要求春**司协助办理产权过户登记，嘉陵区人民法院作出（2013）嘉民初字第1468号民事判决，判决：一、确认原告贾**、贾**与被告四川春**有限公司于2009年2月18日签订的0801777号《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告贾**、贾**要求被告四川春**有限公司协助办理产权过户登记的诉讼请求。

2015年1月27日，第三人王**向嘉陵区人民法院提起撤销之诉，请求：1、判决撤销嘉陵区人民法院（2013）嘉民初字第1468号判决书第一项，即“一、确认原告贾**、贾**与被告四川春**有限公司于2009年2月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效”；2、确认贾**、贾**与四川春**有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。

一审法院认为

一审法院审理认为，本案焦点问题：第一，王**提起第三人撤销之诉主体是否适格。第三人撤销之诉提起之原告，必须是与被诉请撤销的案件的诉讼标的有独立请求权，或者虽然没有独立请求权，但案件的处理结果同他有法律上的利害关系。本案，所涉房屋虽然登记在春**司名下，但春**司已经通过以房抵偿工程款协议，将案涉房屋抵偿给明**司，至今未办理过户手续。在该协议签订后，因合伙纠纷，王**提出财产保全申请，广**院对案涉房屋进行了查封，并向房管部门和春**司送达了裁定书和协助执行通知书。本院作出的（2013）嘉民初字第1468号民事判决的内容，与王**有法律上的利害关系，且在案件审理过程中，王**因不能归责于本人的事由未参加诉讼。故在本案中王**的主体适格，王**在法定期间内提起本案之诉，符合法律规定。

第二、本院（2013）嘉民初字第1468号生效判决书是否错误，有无损害王**的民事权益。贾**、贾**与春**司签订房屋买卖合同时，王**对案涉房屋并未享有权利，不能认定贾**、贾**与春**司之间签订的《商品房买卖合同》系当事人恶意串通，损害了王**的利益，故王**诉称的转让案涉房屋的行为损害合法权益，无事实依据。我国《物权法》将物权行为与订立有关转让不动产物权的债权行为相区分，除法律另有规定或者合同另有约定外，转让不动产物权的合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》也将《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的规定情形加以区分，只有违反了法律、行政法规的效力性强制性规定的合同，才能被认定为无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的不得转让被司法机关查封的房产是对房地产权利过户、履行的限制性规定，签订有关被司法机关查封的房屋的买卖合同，并不因此而当然无效，且本院作出的（2013）嘉民初字第1468号民事判决，未使案涉房屋的所有权发生转移，至今案涉房屋仍处于查封状态，并没有损害原告的权益，故原告要求撤销判决的理由无法律依据不予采纳。根据查明的事实及前述理由，王**要求确认贾**、贾**与四川春**有限公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，无事实和法律依据不予支持。一审法院于2015年6月1日作出判决：驳回原告王**的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王**承担。

上诉人诉称

上诉人王**不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原判决程序违法，判非所请，判决超出了被上诉人贾**、贾**的诉讼请求。二、判决枉法裁判，其判决理由“本院认为买受人与被告签订《商品房买卖合同》时3号楼2-1号房无查封、抵押记录”是编造的理由，不是事实，而实际上刚好相反。三、该判决给上诉人顺利实现《春飞名都》3号楼二层201号房的物权造成了障碍，侵害了上诉人的合法权益。原判决认为买受人贾**、贾**与春**公司在签订房屋买卖合同时，上诉人对涉案房屋并未享有权利，不能认定损害了上诉人利益，明显与事实不符。原判决认为只有违反了法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才能被认定为无效，是适用法律不当。因此，原判决认定事实不清，适用法律错误。请求撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。

贾**、贾*飞辨称：1、当事人的诉请在一审辩论终结前是可以变更的，原审程序并未违法。2、一审依据房管局登记材料裁判，不是枉法裁判。请求驳回上诉，维持原判。

春**司辨称：1、贾**、贾**请求房屋过户，必须要确认合同有效。2、贾**、贾**与我公司签订商品房买卖合同时到房管局确认房屋没有查封，我们才签的合同。房管局的失误，不应由被上诉人承担。3、上诉人的权益没有受到损害，反而贾**、贾**权益受到损害。

本院查明

本院二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致。

本院认为

本院认为：《城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：…（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。此规定，没有明确规定违反此规范将导致合同无效或不成立，是对房地产禁止转让的管理性规定，不是效力性强制性规定。最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。因此，只有合同内容违反效力性强制规定才可能导致合同无效。本案中，王**起诉罗*、苏**、刘*中合伙纠纷，广**院对案涉房屋进行查封。期间，春**司与购房人贾**、贾**签订《商品房买卖合同》，转让案涉房屋。因房屋被法院依法查封，购房人贾**、贾**取得物权受到限制，无法办理房屋产权登记。因此，贾**、贾**起诉春**司协助办理房屋产权过户登记依法不能支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案，贾**、贾**无法办理案涉房屋的物权登记，但并不影响其房屋买卖合同的效力，贾**、贾**与春**司签订的商品房买卖合同有效。

贾**、贾**起诉春**司商品房买卖合同纠纷一案，其诉讼请求是请求春**司协助办理房屋产权过户登记。嘉陵区人民法院作出判决：一、确认贾**、贾**与春**司于2009年2月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回贾**、贾**要求春**司协助办理产权过户登记的诉讼请求。虽然贾**、贾**没有请求确认商品房买卖合同的效力，而一审法院判决商品房买卖合同有效，属超出当事人诉讼请求判决，是错误的，但由于案涉商品房买卖合同有效，原判驳回王**诉讼请求处理正确。因此，王**上诉请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定的方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人王**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十六日