原告刘**被告四川凯**限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告刘**被告四川凯**限公司（以下简称四川**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐**独任审判，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告刘*的委托代理人舒*及被告四川**公司的委托代理人余越男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**称：2014年5月19日，原告刘*与被告四川**公司签订了《房屋租赁协议》，约定由被告四川**公司将位于自贡市沿滩区卫坪镇蔡市村五组自贡华川**公司的住房及一部分厂房出租给原告刘*，用于小型纺织业生产经营，租金每年4万元，前三年为12万元。合同签订后，原告刘*依约向被告四川**公司支付了前三年的租金12万元，在生产经营期间，原告刘*又垫付了维修费7400元、道路租赁费4600元。2015年8月10日，国家**电公司向原告刘*送达了《用电检查结果通知书》，认定自贡华川**公司的专用变压器故障，该变压器已多年未做电气设备预试预检工作，用电设备老旧，并作出对专用变压器实施隔离（断电）措施。原告刘*接到通知书后，立即通知了被告四川**公司，要求其对专用变压器及相关的用电设备进行维修处理，但被告四川**公司置之不理。被告四川**公司作为房屋的出租人，应按照合同约定保障出租房屋的相关设施设备的正常使用，被告四川**公司在专用变压器出现故障后，违反合同约定，未采取措施对故障设备进行维修，直接导致原告刘*歇业停产，给原告刘*造成了巨大的经济损失，已严重违约，故原告刘**至法院，请求判令：1.解除原告刘*与被告四川**公司签订的《房屋租赁协议》；2.被告四川**公司退还原告刘*已缴纳的租金70000元；3.被告四川**公司支付原告刘*垫付的相关费用12000元；4.被告四川**公司赔偿原告刘*因断电造成的损失21000元；5.本案诉讼费由被告四川**公司承担。

被告辩称

被告四川**公司辩称：2015年1月13日，房屋的所有权人已经变更，但并不影响租赁，受让人也没有向原告刘*收取租金，没有干扰原告刘*的正常生产经营，被告四川**公司并没违约，租赁合同长期有效，合同不应当解除，也不应当退还租金；造成损失的原因不在被告四川**公司，损失不应当由被告四川**公司承担；维修费和道路租赁费被告四川**公司不清楚，不应当承担责任。

原告刘*为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：

1.房屋租赁协议，拟证明原告刘*与被告四川**公司之间的租赁合同关系及双方的权利义务；

2.打款证明（2014年5月19日），拟证明原告刘*履行了合同义务，向被告四川**公司支付了租金12万元；

3.用电检查结果通知单，拟证明被告四川**公司出租房屋的专用变压器故障，被供电公司断电的事实；

4.收条，拟证明原告刘*垫付的厂房维修费7400元；

5.说明，拟证明原告刘*垫付了道路租赁费4600元，应当由被告四川**公司承担；

6.工资表，拟证明2015年8月10至2015年9月10日期间的工人工资。

被告四川**公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：

1.被告四川**公司的营业执照、组织机构代码证、税务登记证，拟证明其主体资格；

2.转让协议书补充协议、授权委托书，拟证明出租的房屋的所有权人已经变更。

经庭审质证，被告四川**公司对原告刘*举示的证据1、2、5无异议；对证据3的真实性有异议，被告四川**公司了解的是原告刘*欠费停电；对证据4的真实性有异议，证明人是谁不清楚，是否有维修也无法确认；对证据6的真实性有异议，系原告刘*单方制作，关联性有异议。原告刘*对被告四川**公司举示的证据1无异议，对证据2真实性有异议，是复印件，也不能证明出租厂房已变更所有人，即便已变更，也不影响原告刘*的诉求。

本院对原告刘*和被告四川**公司举示的证明材料，作如下认定：

本院查明

原告刘*举示的证据1、2、3、5均来源合法，具有真实性，与本案具有关联性，符合证据三性的规定，本院予以确认；对证据4由于缺乏真实性和合法性，本院不予确认；对证据6与本案缺乏关联性，本院不予确认。被告四川**公司举示的证据1来源合法，具有真实性，与本案具有关联性，符合证据三性的规定，本院予以确认；对证据2与本案缺乏关联性，本院不予确认。

经审理查明：原告刘*为开展小型纺织业生产经营，需租赁被告四川**公司所有的位于自贡市沿滩区卫坪镇蔡市村五组自贡华川**公司的住房及一部分厂房。2014年5月19日原告刘*与被告四川**公司签订了《房屋租赁协议》，合同约定了赁租标的物、用途、租赁时间、租赁金支付方式和计算方式、双方的权利义务等。合同签订后，原告刘*依约向被告四川**公司支付了前三年的租金12万元，被告四川**公司也将出租的住房和厂房交与了原告刘*使用。2015年4月17日被告四川**公司出具说明一份，载明道路租用费4600元，刘*用第四年的房租抵付。2015年8月10日，国家**电公司向原告刘*送达了《用电检查结果通知书》，认定沿卫线故障跳闸，系自贡华川**公司旗下的专用变压器故障，自贡华川**公司已多年未做电气设备预试预检工作，用电设备老旧，并作出对专用变压器实施隔离（断电）措施。原告刘*接到通知书后，告知了被告四川**公司，要求其对专用变压器及相关的用电设备进行维修处理，但被告四川**公司未能按照合同约定，采取措施对故障设备进行维修，没有保障出租房屋的相关设施设备的正常使用，导致了原告刘*歇业停产。由此双方产生纠纷，原告刘*于2015年10月8日向本院提起诉讼。

上述事实，有原告刘*和被告四川**公司提供的证据予以佐证。

本院认为

本院认为：合法的租赁关系受法律保护，原告刘*与被告四川**公司签订的《房屋租赁协议》符合法律规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告刘*按照约定交付了三年的租赁金共12万元，被告四川**公司交付了出租房屋，但2015年8月10日国家**电公司下达了《用电检查结果通知书》后，被告四川**公司并未按照合同约定对故障设备进行维修，导致了原告刘*歇业停产，至今未能正常生产经营，故原告刘*要求解除《房屋租赁协议》的请求，符合法律规定，且有证据证明，本院予以支持；被告四川**公司以2015年1月13日出租房屋的所有权人已发生改变为由，进行抗辩，主张租赁合同不应当解除，被告四川**公司的抗辩主张缺乏法律依据，且被告四川**公司已收取了原告刘*三年的租金，被告四川**公司在租赁期内，应当保证原告刘*的合法权益，故其抗辩理由不成立；原告刘*要求被告四川**公司退还租金，符合合同约定，本院予以支持，但租赁时间应当以原告刘*向本院主张权利之日作为止算时间，即从2014年5月19日起至2015年10月8日止，共计16个月，按照合同约定三年的租金12万元计算，每月租金为3333元，16个月的租金为53328元，被告四川**公司应当退还原告刘*租金为120000元－53328元＝66672元，原告刘*要求被告四川**公司退还租金70000元，与实事不符，实际应当退还的租金为66672元；原告刘*要求被告四川**公司支付自己垫付的相关费用12000元，有证据证明的只有道路租用费4600元，其余7400元的维修费只有一张个人所写的白条，缺乏真实性，不能证明原告刘*就垫付了维修费7400元，故本院对原告刘*垫付的道路租用费4600元予以支持，对维修费7400元不予支持；原告刘*要求被告四川**公司赔偿因断电造成的经济损失21000元，但原告刘*以职工工资作为赔偿损失的依据，不符合法律规定，且无其他证据证明，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告刘*与被告四川凯**限公司签订的《房屋租赁协议》；

二、被告四川凯**限公司于本判决生效后十日内退还原告刘*房屋租赁金66672元；

三、被告四川凯**限公司于本判决生效后十日内支付原告刘*垫付的道路租用费4600元；

四、驳回原告刘*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1180元，诉讼保全费1070元，合计2250元，由被告四川凯**限公司负担1575元，由原告刘*负担675元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。并向四川省**民法院预交案件受理费2360元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（收款单位：四川省共享非税收入户，开户行：建**分行营业部，账号：10151061860824103500900003）。

裁判日期

二〇一五年十一月二十七日