杨**与欧**房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

本院于2015年1月4日立案受理了原告杨*能诉被告欧**房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员吴*适用简易程序进行了审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨*能诉称，原、被告于2006年10月30日签订了《房屋买卖合同》。合同约定：被告将其所有的位于乐至县高寺镇永胜场街村砖混结构门面及住房共计282.15平方米，以57800元的价格转让给原告，原告按照合同的约定向被告支付了购房款57800元，被告也将房屋交付给原告使用，但一直没有办理房屋过户手续。原告多次要求被告协助办理房屋产权过户手续未果，遂诉至法院，请求依法确认原、被告于2006年10月30日签订的《房屋买卖合同》有效，并判令被告协助原告办理房屋产权过户手续，本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告欧**辩称，买卖房屋的钱是收到了的，但被告只是将房屋卖给杨某某，而非杨先能，因此该份《房屋买卖合同》无效。请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，被告欧**在乐至县高寺镇永胜场街村有营业用房和非成套住宅（现房产证号为：乐房权证乐至县字第201101677号，面积共计215.87平方米），即本案争议的房屋。因被告女婿蒋**急需用钱，杨某某代表原告与被告女婿蒋**达成协议，约定将被告所有的位于乐至县高寺镇永胜场街村的营业用房和非成套住宅（现房产证号为：乐房权证乐至县字第201101677号，面积共计215.87平方米）作价57800元出售给原告。在场人罗某某为双方书拟写了一份《房屋买卖契约》，杨某某在买方处签字，蒋**在卖方处签字，原、被告均未在该份契约上签字。杨某某无原告书面的授权委托书，蒋**亦无被告书面的授权委托书。契约签订后，杨某某代原告向被告的女婿蒋**支付了购房款57800元，被告的女婿蒋**也依约定向原告之兄杨某某交付了房屋及房产证。2006年10月30日，原、被告重新签订了《房屋买卖合同》，该合同的甲方为欧**，乙方为杨**，合同的主要内容是：“经甲乙双方共同协商就房屋买卖一事，共同商定如下：一.买卖项目：1.砖混结构门面，厨房至上的住房，盖瓦房在内。总用建筑占地282.15平方米，房产所有权及房产证。2.室内财产及家具在内。二.商定总金额全价为五万七千八佰元整。三.甲乙双方立字为据，签字合同长期有效，永无反悔。四.此合同一式三份。”甲方处欧**和蒋**捺印，乙方处杨**的名字不是手签的，而是打印的。证明人处有陈某某和罗某某签字。2011年3月10日，原告到乐**管局对争议房进行换证登记，换证后的产权证号为乐房权证乐至县字第201101677号，登记面积共计215.87平方米，所有权人系欧**，系其单独所有。原、被告至今未办理产权过户手续。

上述事实，有原、被告的陈述、身份证、《房屋买卖合同》、房产证、证人证言等证据证实。

本院认为

本院认为，杨某某在无书面授权委托书的情况下与蒋**签订房屋买卖契约，杨某某的行为系无代理权行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人无代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中原告已按杨某某与蒋**签订的契约履行了全部义务，原告以其行为对该契约予以追认，故杨某某与蒋**签订的房屋买卖契约对原告发生法律效力。本案诉争房屋的所有权人为被告而非蒋**，蒋**与杨某某签订诉争房屋买卖契约的行为系无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告的女婿蒋**接受了杨某某代原告给付的57800元的购房款，且根据该契约的约定蒋**又交付了房屋及房产证给原告之兄杨某某，被告未提出异议，且接受了该房款，应视为被告追认了蒋**的处分行为，故该房屋买卖契约应为有效。2006年10月30日，原、被告重新签订《房屋买卖合同》，被告在重新签订的《房屋买卖合同》上捺印的行为也是对原、被告双方房屋买卖合同关系的确认。原告虽未在原、被告重新签订的《房屋买卖合同》上签字或捺印，但原告已履行了合同约定的全部义务，被告已接受。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。故原、被告签订的《房屋买卖合同》依法成立。原告与被告均系完全民行为能力人，双方意思表示真实，该合同也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的法定情形，故原告主张与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《房屋买卖合同》依法成立且合法有效，原、被告应按照双方合同的约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。现原告已按合同约定支付了全部购房款，被告则应协助原告办理房屋的产权过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十八条、第五十一条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告杨*能与被告欧**于2006年10月30日签订的《房屋买卖合同》有效；

二、被告欧**在本判决书生效之日起10日内协助原告杨*能将其所有的位于乐至县高寺镇永胜场街村的营业用房和非成套住宅（房屋产权证号：乐房权证乐至县字第201101677号，面积为215.87平方米）房屋权属过户到原告杨*能名下；

案件受理费100元，适用简易程序审理减半交纳50元，由被告欧**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年三月九日