罗**,雷**与张**,四川省合**有限责任公司等房屋买卖合同纠纷一审民事案件用判决书

审理经过

原告罗**、雷**与被告重**发有限公司（以下简称熙林公司）、张**、四川省合**有限责任公司（以下简称利**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月26日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员邢*独任审判，后因案件事实较为复杂，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条、最**法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第170条之规定，裁定将本案转为普通程序进行审理，由代理审判员邢*担任审判长，与人民陪审员刘**、人民陪审员易**组成合议庭共同负责对本案的审判，分别于同年11月4日、同年12月17日公开开庭进行了审理。依原告罗**、雷**的财产保全申请，本院对被告利**司价值280万的财产予以诉讼保全。原告罗**、雷**及二原告共同委托代理人冯**与被**公司委托代理人即被告张**、被告利**司法定代表人徐**及其委托代理人赵**、徐*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告罗**、雷**诉称，2012年11月11日，二原告与三被告签订张**宅小区商品房销售协议书（以下简称销售协议）约定二原告购买被告熙**司与被**公司联合开发的商品房即张**宅小区4号楼B栋9-5、10-6、10-7、11-3、12-3、20-4、22-8、24-7、25-5房屋；总建筑面积955.21平方米，单价3500元／平方米，总价3343235元；签订本合同时支付94万元，第二期房款162万元于2013年1月10日前支付，第三期房款647235元在交房时支付，尾款15万元在办理房屋产权登记后支付。之后，二原告于2012年11月13日向三被告支付购房款94万元，于2013年1月10日向三被告支付购房款162万元均经被告熙**司与被**公司联合开发项目部予以签章及收款人张**签字确认。因多次催促三被告交房未果，涉案9套房屋已被另售他人，故二原告诉请解除销售协议、三被告退还购房款256万元、赔偿资金占用利息损失（自购房款支付之日起以已付购房款为基数按中**银行同期同类贷款利率的四倍计算至本判决确定的履行期限届满之日止）并支付违约金7370元。

被告辩称

被告熙**司辩称，二原告所述属实，被告熙**司与被**公司联合开发涉案项目并接受被**公司委托对外出售涉案房屋，二原告支付的购房款未存入联合开发指定账户中，用以抵扣被**公司欠付被告熙**司的工程款，对二原告诉请无异议。

被告张**辩称，二原告所述属实，被告张**接受被告熙**司委托向二原告出售涉案房屋并实际收到购房款256万元，因被告利**司应支付被告熙**司与被告张**工程款，该购房款至今未转入被告熙**司与被告利**司联合开发的预售资金专户，对二原告诉请无异议。

被告利**司辩称，其与被告熙**司签订的联合开发合同未实际履行，据该合同约定，被告熙**司仅是受托销售张家沟小区4号及5号楼，且应将售房款存入合同约定的由合江县住建局监管的预售资金专用账户，但被告熙**司与被告张**擅自出售委托范围外的4号楼B栋房屋，二原告明知被告熙**司的授权范围，仍将256万购房款存入被告张**个人账户。现涉案房屋已经被告利**司出售他人且办理网签。被告熙**司与被告张**超越代理权限，重庆熙*房地产开发有限公司合江县利宏房地产开发有限公司联合开发项目专用章（以下简称联合开发项目专用章）并无法律效力，请求驳回二原告对被告利**司的诉请。

本院查明

经审理查明，2010年1月26日，被告熙**司（乙方）与被**公司（甲方）签订合江**宅小区联合开发合同约定：甲方在前期开发此项目中，已修建拆迁还建房一、二号楼，因甲方无法继续进行后期开发建设，邀请乙方投入资金联合开发，甲方提供项目建设用地及项目安装工程的建设资金，乙方提供项目建设资金及负责土建部分工程款的支付；甲方全权委托乙方对该项目的4号楼、5号楼房屋有处置权和销售权及对外签订房屋销售合同；售房款中高于2000元／㎡的归甲方，且售房款的80%先行支付施工单位；该项目的销售资金在建设**县支行开预售资金专户，由合**建委及甲乙双方共同管理；协议经甲乙签署生效后乙方即可签订建设施工合同，并按工程进度支付施工单位工程款作为联合开发项目的投资资金；未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同；本合同所规定双方的权利义务，任何一方在未征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者；未经另一方书面明确同意的任何转让均属无效。当日，被**公司向被告熙**司出具房屋销售授权委托书（以下简称利宏委托书）载明：被告熙**司全权代表被**公司在项目办理商品房预售许可证后销售涉案项目4号楼、5号楼房屋，销售款必须存入该项目在建设**县支行开设的建设局监管的预售资金账户，委托期限为张**宅小区4号楼、5号楼房屋销售收入的80%支付清施工单位的工程款及保证金为止。2011年9月7日，四川省建设厅审查批准涉案房屋取得商品房预售许可证并对外公开预售。2012年8月10日，被告熙**司向被告张**出具委托书（以下简称熙林委托书）载明：全权委托被告张**负责办理四川省合江县合江镇张**宅小区商品房销售工作，由此产生的一切责任和后果由我（本人或单位）承担。同年11月1日，被告张**向二原告出具加盖联合开发项目专用章的说明，告知二原告被告熙**司、被**公司均同意涉案房屋购房款汇入被告张**个人银行账户中。2012年11月11日，二原告在被告熙**司、被告张**向其出示联合开发合同、熙林委托书、利宏委托书、说明后签订销售协议约定：二原告购买张**宅小区4号楼B栋9-5、10-6、10-7、11-3、12-3、20-4、22-8、24-7、25-5房屋；总建筑面积955.21平方米，单价3500元／平方米，总价3343235元；签订本合同时支付94万元，第二期房款162万元于2013年1月10日前支付，第三期房款647235元在交房时支付，尾款15万元在办理房屋产权登记后支付；房屋交付时间为2013年6月30日前，如不能按照约定期限交付房屋，出卖人应自约定交付期限的第二日起按每日10元计付违约金至实际交付之日止。销售协议经被告熙**司法定代表人伍*及被告张**各自盖章、二原告签字并加盖联合开发项目专用章确认。嗣后，二原告分别于2012年11月13日、2013年1月10日向被告张**个人银行账户支付购房款94万元、162万元。因多次催促交房办证未果，二原告遂向本院诉请确认涉案9套房屋归二原告所有及三被告按10元／天支付二原告逾期交房违约金。在审理中，各方当事人对涉案房屋均已出售他人并办理网签无异议，二原告遂变更诉请如上。

以上事实，有双方当事人当庭陈述及双方当事人提交的下列证据在卷为证，并经庭审质证，足以认定。

原告罗**、雷**提交：销售协议、联合开发合同、汇款凭条、收据、利宏委托书、熙林委托书、商品房预售许可证、公示表、说明。

被告熙**司提交：利宏委托书、联合开发合同。

本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，经庭审查明，涉案房屋已出售他人，二原告于2012年11月11日签订销售协议购房目的不能实现，其享有法定解除权，二原告诉请解除销售协议，本院予以支持。据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，二原告有权要求退还房款并赔偿损失。被**公司将房款存入被告张**个人账户，已超越被告利**司委托其售房并将房款存入预售资金专户的代理权限。二原告未举示被告利**司对此予以追认的证据，据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。”之规定，应由被**公司承担退还房款及赔偿损失的责任。鉴于被告张**对承担连带责任无异议，本院予以确认。关于该资金占用利息损失的计算标准，被**公司与被告张**均对按中**银行同期同类贷款利率的四倍计算无异议，并未主张调整该标准，本院予以支持。对二原告诉请的违约金，因其性质与资金占用利息损失均为因违约给二原告所造成的损失，本院不再重复主张。综上，被**公司与被告张**应当承担退还二原告购房款256万元、赔偿二原告资金占用利息损失即以94万元为基数自2012年11月14日起，以162万元为基数自2013年1月11日起按中**银行同期同类贷款利率的四倍分别计算至本判决确定的履行期限届满之日止。关于二原告主张销售协议因加盖有联合开发项目专用章，效力及于被告利**司的主张，本院认为，二原告未举示该章系被告利**司与被**公司真实项目章的相关证据，且被告利**司非本案适格被告，二原告对其诉请应驳回。

本院认为

为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告罗**、雷**与被告重**发有限公司、张**于2012年11月11日签订的商品房销售协议书于本判决发生法律效力之日起解除；

二、被告重庆熙**有限公司、张**退还原告罗**、雷**购房款256万元；

三、被告重庆熙**有限公司、张**赔偿原告罗**、雷**以94万元为基数自2012年11月14日起，以162万元为基数自2013年1月11日起按中**银行同期同类贷款利率的四倍分别计算至本判决确定的履行期限届满之日止的资金占用利息损失；

四、驳回原告罗**、雷**的其他诉讼请求。

上述第二、三款，限被告重庆熙**有限公司、张**于本判决发生法律效力之日起10日内履行完毕，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费29200元、诉讼保全费5000元，共计34200元，由被告重**发有限公司、张**负担。此款已由原告罗**、雷**自愿垫付，被告重**发有限公司、张**于本判决生效之日起10日内径付原告罗**、雷**，本院预收的诉讼费用不作清退。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

裁判日期

二〇一五年一月二十九日