金川雪域**有限公司与刘**、康**、王*、王*商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人金**开发有限公司（以下简称雪域**公司）因与被上诉人刘**、康**、王*、王*商品房预售合同纠纷一案，不服马尔康县人民法院（2015）马**初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月4日立案受理后依法组成合议庭，于2016年1月14日公开开庭审理了本案。上诉人雪域**公司委托代理人文兴军，被上诉人刘**委托代理人胡**，被上诉人康**委托代理人康**，被上诉人王*，被上诉人王*委托代理人宋*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，刘**与雪域**公司于2013年11月27日签订商品房预售合同（合同号为2012263），同日刷*支付给雪域**公司购房全款342597元；康**与雪域**公司于2013年11月27日签订商品房预售合同（合同号为2012266），同日支付给雪域**公司购房首付款140954元，2014年7月22日向中国农**分行住房公积金委托贷款担保借款210000元，共支付雪域**公司购房款350954元；王*与雪域**公司于2014年3月21日签订商品房预售合同（合同号为2012287），同日支付给雪域**公司首付款110749元，2014年5月28日向中国农**分行住房公积金委托贷款担保借款230000元，共支付雪域**公司购房款340749元。刘**、康**、王*与雪域**公司签订的《商品房预售合同》第十二条第一款约定：市政设施上水、下水及用电于2014年9月30日达到使用条件，未达到使用条件由出卖人按受买人已付房款的每日万分之一支付超出期限的违约金；第十二条第二款约定：其它设施公共绿地、公共道路、公共停车场于2014年9月30日达到使用条件，未达到使用条件由出卖人按受买人已付房款的每日万分之一支付超出期限的违约金；第十条第一款（2）种方式约定：逾期超过三十日付款，愿意继续履行合同的违约金比例为应付款每日万分之五；第十三条第2款约定：逾期交房责任为详见补充协议，但在补充协议中双方未进行逾期交房违约责任约定。2015年4月29日雪域**公司电话通知刘**、康**、王*持相关证件和单据收房。刘**、康**、王*因雪域**公司不予赔偿逾期交房违约金拒绝收房，多次协商无果后诉之法院。

另查明，王*与雪域**公司于2014年6月20日签订商品房预售合同（金*合2012306），支付给雪域**公司购房首付款112128元，2014年8月21日向中国农**分行住房公积金委托贷款担保借款250000元，共支付雪域**公司购房款362128元。雪域**公司与王*签订的《商品房预售合同》中约定：交付房屋时间为2014年12月30日；第十二条第一款约定：市政设施上水、下水及用电于2014年12月30日达到使用条件，未达到使用条件由出卖人按受买人已付房款的每日万分之一支付超出期限的违约金；第十二条第二款约定：其它设施公共绿地、公共道路、公共停车场于2014年12月30日达到使用条件，未达到使用条件由出卖人按受买人已付房款的每日万分之一支付超出期限的违约金；第十条第一款（2）种方式约定：逾期超过三十日付款，愿意继续履行合同的违约金比例为应付款每日万分之五；第十三条第二款约定：逾期交房责任为详见补充协议，但在补充协议中双方未进行逾期交房违约责任约定。王*于2015年4月9日因租住房屋拆迁，急需入住，与该商品房金川县**有限公司签订商品房分户验收表及金州华府项目客户进场装修（看房）确认书，在应缴税费中抵扣雪域**公司应当赔偿的违约金4345元后拿取房屋钥匙进行了装修，与雪域**公司协商违约金赔偿未果而诉之法院。

同时查明，雪域**公司承建的金川县金川镇龙王庙街1号“金州华府”楼盘，目前未通过有关部门进行合格验收。

审理中刘**、康**、王*、王**更诉讼请求，要求雪域**公司赔偿逾期交房的违约期限由起诉之日变更为截止至2015年10月1日，并自愿放弃2015年10月1日以后雪域**公司逾期交房的违约责任。

一审法院认为

原审认为，刘**、康**、王*、王*在雪域**公司开发（承建）的金川县金川镇龙王庙街1号“金州华府”楼盘各购买一套商品房，并签订《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，合同真实有效。雪域**公司与刘**、康**、王*约定的交房时间是2014年9月30日，而实际通知收房时间却为2015年4月29日。雪域**公司主张双方因疏忽大意遗漏逾期交房责任约定及刘**等人未对同地段、同类型房屋租金标准进行评估，应驳回其请求的观点，因雪域**公司在签订合同当天就将主合同及补充协议的内容以打印方式交与买方签约，其合同内容是为了重复使用而预先拟定，符合格式条款合同的形式要件。同时雪域**公司未采取合理的方式提请买方就免除或限制其责任的条款予以说明，滥用其优势地位作出不公平、不合理、免除或减轻自己责任的约定，在签订合同时雪域**公司违反诚实信用原则，规避违约责任，其观点本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》中关于民事活动当事人应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用确定各方权利和义务的规定及格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，即本案《商品房预售合同》第十条约定买方逾期三十日付款的违约金比例为应付款每日万分之五，雪域**公司逾期交房违约责任也应当确认为已付款每日万分之五的比例，故雪域**公司应按合同约定承担逾期交房的违约责任，即支付刘**、康**、王*、王*已付房款每日万分之五的违约金。同时至本案开庭审理时雪域**公司所承建的“金州华府”楼盘尚未经过有关部门验收合格，也未向原告提供有关验收合格的证明文书，该房屋没有达到约定的商品房交付条件。对“金州华府”楼盘的水电设施、停车场及公共绿化、公共道路设施，雪域**公司虽提交了相应的证据，但该证据系孤证，不能证明其观点，对其主张不予支持。故雪域**公司应按合同约定承担赔偿刘**、康**、王*、王*已付房款每日万分之二的违约金。上述两项违约责任，雪域**公司应共承担赔偿四原告已付购房款每日万分之七的违约责任。

审理中刘**、康**、王*、王**更诉讼请求，要求雪域**公司赔偿逾期交房的违约期限截止至2015年10月1日，放弃2015年10月1日以后雪域**公司逾期交房的违约责任，属意思自愿，予以支持。即雪域**公司应赔偿刘**自2014年10月1日起至2015年10月1日止的违约金（已付购房款342597元×0.0007违约比例×365天）87533元；赔偿康**自2014年10月1日起至2015年10月1日止的违约金（已付购房款350954元×0.0007违约比例×365天）89668元；赔偿王*自2014年10月1日起至2015年10月1日止的违约金（已付购房款340749元×0.0007违约比例×365天）87061元。

王*关于雪域**公司未达到交付条件，领取房屋钥匙装修不属收房的观点，因与雪域**公司于2015年4月9日签订了金州华府商品房分户验收表及金州华府项目客户进场装修（看房）确认书，其中虽然对房屋缺陷及违约金提出异议，但在缴纳的税费中同意抵扣违约金4345元，应当视为与雪域**公司达成了变更房屋交付条件的约定，已实际收房，要求雪域**公司赔偿构成违约时起至2015年10月1日止的逾期交房责任违约金的诉讼请求，本院不予支持。故雪域**公司应承担赔偿原告王*自2015年1月1日起至2015年4月9日止的市政基础设施、其它设施违约金及逾期交房违约金（已付购房款362128元×0.0007违约比例×99天）25095元，扣出雪域**公司已抵扣支付的违约金4345元，还应赔偿20750元。

综上所述，为维护公平交易、诚实信用的原则，维护社会公众的财产权益不受侵害，严厉惩罚扰乱经济秩序的行为，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第十二条、第四十一条、第四十二条、第一百零七条、第一百二十二条、第一百二十五条之规定判决一、雪域**公司赔偿刘**自2014年10月1日起至2015年10月1日止的违约金87533元；二、雪域**公司赔偿康**自2014年10月1日起至2015年10月1日止的违约金89668元；三、雪域**公司赔偿王*自2014年10月1日起至2015年10月1日止的违约金87061元；四、雪域**公司赔偿王**2015年1月1日起至2015年4月9日止的违约金20750元。诉讼费2788元，由雪域**公司承担。

上诉人诉称

一审宣判后雪**限公司不服提起上诉称，一、一审法院违背客观事实。1、合同系政府制定，非上诉人提供的格式条款合同，2、水、电、停车场等设施已按合同约定达到使用条件，一审判决仅凭被上诉人一面之词，就认定未达到使用条件，3、合同中逾期交房的责任存在遗漏，是合同双方当事人共同责任，不存在上诉人利用优势地位，免除责任的事实，王**确认收房，双方已协商解决违约赔偿，无权再主张违约金，一审法院不应再判上诉人赔偿。二、一审违法判决，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”三、一审程序违法，应当发回重审。本案中，案涉的四套房屋并不完全属于四位被上诉人，还存在以下共同买受人：胡**、宋*、林*、伍**。《最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第七十二条规定“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人”，第三百二十七条规定“必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解；调解不成的，发回重审。”一审未通知必要共同诉讼人到庭参加诉讼，程序重大违法，应当依法撤销，发回重审。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院予以纠正。

被上诉人辩称

被上诉人刘**、康**、王*、王**辩称，一、关于上诉人主张的合同系政府定制，非上诉人提供的格式条款合同的主张，被上诉人不认同。上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》系金川县城乡建设和住房保障局和金川**管理局监制的合同示范文本。合同示范文本与格式条款有明显区别，合同示范文本仅对合同的构架和条款的完备性做示范指导，并不涉及合同的具体内容和权责分配，其提供示范格式仅供交易双方视具体情况磋商确定，赋予合同双方平等商谈的空间。格式条款则是当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款，对方只有接受和不接受的选择。而本案中所涉《商品房预售合同》，上诉人与被上诉人在签订合同前并未事先协商约定，上诉人在合同中预留空格部分直接规定了购房人的违约责任，而自己的违约责任则采取规避手段，通过“补充条款”的方式转嫁合同风险，以致买受人在合同履行中处于弱势、被动地位，上诉人这种规避责任的手段，明显违背了双方当事人协商一致和诚实信用原则。本案中，上诉人与被上诉人于2013年11月27日签订合同，上诉人在未采取合理方式提请被上诉人就免除或限制其责任的条款予以说明的情况下，将事先打印好的，为了重复使用而预先拟定的主合同及补充协议以打印方式交与被上诉人签约，其双方签订的合同是典型的格式条款合同。依据《中华人民共和国民法通则》中关于民事活动当事人应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用确定各方权利及义务的规定，以及合同法第三十九条、四十条、四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。以及合同法第六十一条规定，合同约定不明的可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，买受人的付款义务和出卖人的交房义务是一对具有对价关系的主合同义务，基于合同平等性的法理，买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房的违约责任自然应当对等，即双方违约责任应当一致。原审对上诉人万分之七的违约金认定，事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。二、上诉人称水、电、停车场等设施已按合同达到使用条件的主张，与事实不符。不管是商品房还是附属设施合格达到使用条件不是上诉人和被上诉人说了算，商品房及附属设施合格需要通过相关部门审批验收，以完成相关的验收工作为准。本案所涉商品房截止目前为止，上诉人未能提供任何证据证明商品房及附属设施合格达到交房条件。三、上诉人对合同中对逾期交房责任存在遗漏，不存在上诉人免除责任的主张，纯属狡辩。合同仅对上诉人的违约责任遗漏了，那上诉人在预先拟定的合同中对被上诉人的逾期付款的违约责任怎么没有遗漏呢？事实上是，上诉人在财务状况恶化的情况下，明知不能按期交付房屋，利用其优势地位，采取在合同中恶意规避其违约责任的方式，欺骗买房人签订合同，上诉人的恶意行为，明显侵犯了被上诉人的合法利益。

四、被上诉人认为原审认定事实清楚，程序合法，不存在上诉人认为的程序违法问题。本案所涉合同签订时，买受人一栏，均系四位被上诉人签订，且案涉房屋截至目前也未经产权登记，买受人一栏仅为四位被上诉人。同时，原审中上诉人所谓的共有人也参加了诉讼且原审法官在开庭时明确询问过上诉人对被上诉方出庭人员有无异议，上诉人明确答复无异议，故原审不存在程序违法问题。综上所述，被上诉人认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予以维持，请求驳回上诉人请求。

上诉人在二审未提交新证据。

被上诉人共同提交照片两张，拟证明上诉人的绿化设施未达到交付标准，上诉人质证称在一审中已承认绿化不合格的事实，该证据与本案无关。本院对该证据真实性予以确认。

本院查明

二审查明事实与一审查明一致。

本院认为

本院认为，首先，1、对于上诉人提出合同系政府制定，并非上诉人提供的格式条款合同，因合同只是金川县城乡建设和住房保障局和金川**管理局监制的示范文本，具体权利义务需双方在订立合同时磋商约定，合同范本上有对出卖人逾期交房的违约责任条款，一审原告提交的证据即案外人刘**与上诉人签订的商品房买卖合同中对逾期交房的违约责任进行了明确的约定，而四位被上诉人的合同中却对此项没有约定，补充协议也未约定，由此可以产生对上诉人规避责任的合理怀疑，且上诉人为提供合同一方，应承担合同权利义务，因此对上诉人的该项理由不予采纳。2、对于上诉人认为水、电、停车场等设施已按合同约定达到使用条件，因上诉人未争对该主张提供相应证据证明，而本案所涉地产未通过相关部门验收，没有水、电、停车场等设施已达交付条件的相关证明对该项上诉理由不予采纳。3、上诉人认为合同对逾期交房的责任存在遗漏是双方的责任，双方没有补充约定，不能强加给上诉人一方，商品房买卖合同约定逾期交房的违约责任详见补充协议，但补充协议又未对该事项进行约定，上诉人在签订合同时未采取合理的方式提请买方就免除或限制其责任的条款予以说明，其责任应当由上诉人承担，对上诉人认为是合同双方当事人共同责任的理由不予采纳，上诉人认为王*已确认收房，双方已协商解决违约赔偿，无权再主张违约金，王*与上诉人于2015年4月9日签订金州华府商品房分户验收表及金州华府项目客户进场装修（看房）确认书，在对房屋缺陷及违约金提出异议的情况下同意在缴纳的税费中抵扣违约金4345元，说明被上诉人王*并没有完全放弃向上诉人主张违约责任的权利，只是在违约责任中抵扣了一部分，一审对王*的违约金认定正确，对上诉人的该项上诉理由不予采纳。其次，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的情形是合同双方没有约定违约金数额或者损失赔偿的计算方法，本案中双方没有约定上诉人逾期交房应当承担的违约责任，且该条规定可以参照相关标准确定而不是必须参照，一审判决没有参照该标准并无不妥。最后，对于上诉人提出的本案所涉的四套房屋还存在其他共有人，一审法院未通知必要共同诉讼人参加诉讼，程序违法的观点，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第七十二条规定的“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人为共同诉讼人”，该法条应当适用于侵权之诉，本案是商品房预售合同纠纷，争议焦点是违约责任。另，本法第七十三条对必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的处理方法进行了规定，必须共同进行诉讼的当事人指应当参加进入必要的共同诉讼的人，其与已经参加诉讼的当事人一方的诉讼标的是共同的，具有共同的权利义务，诉讼标的合一确定，遗漏必须共同进行诉讼的当事人，程序上难以保证其合法诉权的行使，实体裁判时也无法将其对诉讼标的的实体权利义务予以固定。本案四位被上诉人与四位共同买受人均系夫妻关系，未参加诉讼并不影响其享有的实体权利，上诉人支付被上诉人的违约金也是被上诉人与配偶的夫妻共同财产，因此四位共有人不是必须共同参加诉讼的当事人，对上诉人认为一审程序违法的理由不予采纳。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5575元由上诉人金**开发有限公司承担。（已缴纳）

本判决为终审判决。

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裁判日期

二〇一六年三月八日