孙**、孙*与成都世**展中心有限公房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人孙**、孙**与被上诉人成都世纪城新国际**限公司（以下简称世纪城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都**业开发区人民法院（2015）高新民初字第497号民事判决，于2015年6月9日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孙**、孙**的共同委托代理人杨**、被上诉人世纪城公司的委托代理人傅*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2011年4月13日，孙**、孙**与世纪城公司签订了关于购买成都**球中心4栋-1-515房的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议及附件》，合同约定由孙**、孙**购买世纪城公司的诉争房屋，约定测绘建筑面积为156.28平方米，建筑面积每平方米为17900元，合同约定用途为：办公、商业、其他：餐饮娱乐。合同载明了“成都**球中心4栋公摊构成说明”，该说明主要内容为：共21层，其中1层为商业，2-4层为餐饮娱乐，5-21层为办公。孙**、孙**签字确认《新世纪环球中心4栋5层房屋区位层平面示意图》。合同还约定世纪城公司同意孙**、孙**在所购的房屋内经营国家允许范围内的商业（含餐饮娱乐）。双方合同还约定了其他事项，双方还对前期物业管理进行了约定。同日，双方签订了《协议书》，该协议书主要内容为2011年3月17日孙**、孙**购买了成都“新世纪环球中心”4区1幢1单元5层512、513、514、515号房屋（写字间），共计4套，双方同意在满足各种规范、标准、规程的前提下，取消4房间相互的隔墙隔断，交房时合并为一间房屋（写字间）标准交付孙**、孙**，并将4套房屋产权办理为一个产权证书。

2013年8月26日，孙*甲向世**公司发出《联系函》，其主要内容为世**公司通知孙*甲、孙*乙交房，但在接房前查验中发现不能从事餐饮经营活动，故要求世**公司尽快完善包含诉争房屋在内的四间房屋的配套设施，使该四间房屋能达到从事餐饮经营使用功能。

2014年5月23日，孙**、孙**委托律师向世**公司寄送《律师函》，告知世**公司因世**公司提供的诉争房屋不能从事餐饮经营，要求解除合同，要求世**公司收到函件后30日内向孙**、孙**退还全部购房款及全部购房款的10%作为违约金；要求世**公司支付从2013年8月27日到收到《律师函》期间的贷款利息。

原审法院另查明，诉争房屋所在楼栋规划为1层商业，5-21层为办公，2-4层为餐饮娱乐。

原审法院认定以上事实，所采信的证据有商品房买卖合同及附件、协议书、联系函、律师函及双方当事人的陈述等。

一审法院认为

原审法院认为，本案孙**、孙*乙主张的诉讼请求，其前提为孙**、孙*乙有权以合同目的不能实现解除与世纪城公司关于诉争房屋的合同。孙**、孙*乙于2014年5月23日向世纪城公司发出解除合同的意思表示，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”由此可见，具有法定解除权是解除通知产生法律效力的前提，该判断与最**法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复相一致。本案的关键在于确定孙**、孙*乙是否具有合同解除权？

孙**、孙**以世**公司违约造成合同目的不能实现为由主张解除合同。从原世**公司约定的合同来看，双方当事人约定诉争房屋使用性质为办公、商业、其他：餐饮娱乐，且世**公司同意孙**、孙**在所购的房屋内经营国家允许范围内的商业（含餐饮娱乐）。因诉争房屋所在楼层规划为办公，世**公司虽抗辩孙**、孙**可以从事半成熟食品加工的冷餐饮，但事实上孙**、孙**无法将诉争房屋用于一般意义上的餐饮用途。

原审法院认为，在本案中孙**、孙*乙并无权解除双方当事人之间的合同。其道理在于依照《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”孙**、孙*乙所购买诉争房屋依照规划属于写字楼，其并不能用于餐饮，而规划具有强制性，而且规划涉及公共场所安全，其不能完全由双方当事人之间意定。依照《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”从本案查明情况来看，首先在关于诉争房屋的买卖合同及补充协议中已经载明诉争房屋规划用途为办公；其次双方当事人在前述合同之外经平等协商签订的《协议书》中也表明了诉争房屋为写字间；再次，世纪城公司同意孙**、孙*乙在所购的房屋内经营国家允许范围内的商业（含餐饮娱乐），另行注明来看，证明当事人虽然签订为格式合同，但对于相关条款却进行了另行磋商。从这些案件事实综合判断能够应证孙**、孙*乙在购买诉争房屋之时已经清楚诉争房屋在规划用途之内不得用于餐饮。孙**、孙*乙在明知世纪城公司提供的诉争房屋依照规划不得用于餐饮用途的情况下，仍然与世纪城公司签订诉争合同，此时，孙**、孙*乙应当承担诉争房屋不得用于餐饮用途的风险。当然，世纪城公司作为房屋销售企业，在房屋出售过程中，本应当尽到相应告知义务，以帮助购房人进行判断、选择并使购房人所购房屋的使用不与规划用途相冲突。而本案世纪城公司并未善良提示，相反做出可能诱导的承诺，故世纪城公司对于诉争房屋不能实现餐饮功能也应当承担的责任。

综上所述，本案诉争房屋不能用于餐饮，双方均存在原因。在孙**、孙**对于所称合同目的不能实现，自身具有过错的情形下，支持解除合同，无异于将合同目的不能实现的风险全部由另一方当事人承担，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”“当事人可以解除合同”如果本案存在诉争房屋用于餐饮之合同目的，那么合同目的不能实现乃基于双方过错，故孙**、孙**据以解除合同的事实与理由并不成立。当然，如果本案中世纪城公司过错行为给孙**、孙**造成了损失，孙**、孙**可以另行起诉主张。据此，原审法依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第九十四条、第九十六条第一款之规定，判决如下：驳回孙**、孙**的诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，原审原告孙**、孙*乙不服，向本院提起上诉。其上诉理由为上诉人在购买诉争房屋时并不清楚诉争房屋在规划用途内不得用于餐饮，而双方订立合同时，诉争房屋尚处于商品房预售阶段，被上诉人是有能力、有义务完成规划用途变更的，由于被上诉人怠于行使合同约定的义务而导致诉争房屋不能用于餐饮娱乐用途的风险应当由被上诉人承担，被上诉人最终未能向上诉人交付合同约定的能够从事餐饮娱乐的诉争房屋，致使上诉人的合同目的不能实现，属根本违约，上诉人有权依法解除合同请求二审法院改判解除合同，并判令被上诉人支付违约金和资金利息。

被上诉人辩称

被上诉人世纪城公司答辩称从双方签订的合同附件公摊构成说明及撤除隔断的协议书都可以看出上诉人在签订合同时已经知道该房屋不能用于餐馆娱乐，其要求解除合同、支付违约金和资金利息的请求没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判决。

本院查明

经二审审理查明的事实与一审法院认定事实一致，且各方当事人对原判认定事实均无异议，本院对原判事实予以确认。

本院认为

本院认为，本案上诉争议焦点在于本案诉争房屋不能用于餐饮娱乐，被上诉人世纪城公司是否构成根本违约，而使上诉人孙**、孙*乙有权主张解除合同的问题。本院认为，双方在所签订的房屋买卖合同中载明该房屋用途包括餐饮娱乐，而事实上该房屋不能用于该用途，被上诉人世纪城公司构成了合同违约，但是否构成根本违约的问题，因双方在合同中约定该房屋的用途除餐馆娱乐外，还有办公、商业等用途，且在和该房屋买卖合同同一天签订的合同附件公摊构成说明中明确载明该房屋所在的第5层用途为办公；撤除隔断的协议书中亦明确上诉人所购买的诉争房屋为写字间，充分说明上诉人孙**、孙*乙在明知该房屋可能不能用于餐馆娱乐的前提下仍然与被上诉人世纪城公司签订了购买该房屋的合同，以此可以认定上诉人孙**、孙*乙购买该房屋的目的并不是只用于餐饮娱乐。综上所述，本院认为，被上诉人世纪城公司虽有违约，但尚未构成合同的根本违约，上诉人不能以此主张解除合同。故上诉人孙**、孙*乙的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担方式按原审判决确定的执行；二审案件受理费31417.23元，由上诉人孙**、孙**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月三十日