徐东诉李小明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告徐**被告李**房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年1月6日立案受理后，依法由代理审判员潘*适用简易程序，于2016年2月18日公开开庭进行了审理。原告徐*的委托代理人苏联系、被告李**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告徐**称，2012年11月9日，原告与被告签订了《房屋租赁协议》，约定被告承租原告位于达县＊＊镇＊＊大厦＊＊层的房屋，租期5年，自2013年1月1日至2017年12月31日止。第一年的租金10万元，每年的租金在上一年的基础上递增15%，次年租金乙方应在当年12月1日前支付。任意一方违约将承担5年房屋总金额30%违约金。前述协议签订后，原告如约向被告交付了租赁物，被告也支付了第一年的房租。经原告多次催收，被告至今都未给付2014、2015年的房租。现交纳2016年房屋租金的时间已过，被告仍以各种理由推诿，以致双方形成纠纷。原告诉讼来院，请求人民法院依法判令：1、被告支付下欠原告2014、2015年房屋租金共计247250元，并支付利息至履行完毕时止。2、判决被告立即支付2016年房屋租金，并承担五年房屋租金总金额30%的违约金。3、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告李**辩称，租赁合同是原、被告签订的。第一年被告和别人合伙在租用，第一年是给付了租金的。但是第二年被告就退伙了，房屋租赁合同就已经解除了。之后是原告与法人刘**重新签订的租赁合同。

原告徐*为支持诉讼其主张，提供了下列证据：

1、原、被告的《身份证》复印件各一份。拟证明原、被告诉讼主体资格适格；

2、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建

设工程施工许可证》复印件各一份。拟证明本案涉租房屋系原达县建设局批准建设的合法建筑的事实；

3、《建设工程承包合同》复印件一份；

4、《授权委托书》复印件一份；

5、《协议书》复印件一份；

6、《房地产开发承包经营责任合同》复印件一份。

3-6号证据拟证明原告是本案涉租房屋的施工承建人，并是该租赁房屋的实际控制人和经营人。

7、《房屋租赁协议》一份。拟证明2012年1月9日，原告将实际控制管理的本案所涉租赁物出租给被告用于经营汽车维修，且原告已实际将租赁房屋交付给被告使用。租赁期限为5年。租金第一年为10万元，以后每年的租金在上一年的基础上递增15%，违约金为五年总租金的30%的事实；

8、本院（2014）达达*初字第4127号《案件受理通知书》、《民事裁定书》各一份，拟证明原告在法律规定的时效内向被告主张给付房屋租金的权益，从而导致2014年房屋租金的诉讼时效中断。

被告李**对上述证据的质证意见为：对证据1-8的真实性、合法性及关联性均无异议。

被告李**未向本院提交任何证据。

本院查明

本院经审查证据，认证如下：对原告徐*提供的证据1-8，上述证据来源合法，内容客观真实，具备证据能力及证明力，同时被告对上述所有证据的真实性、合法性及关联性特征均予以认可。故本院对上述证据均予以采信，并作为本案认定案件事实的依据。

经审理查明，2012年11月9日，原告徐*与被告李**签订了《房屋租赁协议》，约定被告承租原告位于达县＊＊镇“＊＊大厦”＊＊层的房屋，面积约为1300平方米。该房屋系甲方（徐*）挂靠达州市**发公司并由甲方组织开发所得，尚未办理房产证。租期5年，自2013年1月1日至2017年12月31日止。乙方（李**）租用该房屋用于经营汽车维修及与汽车维修相关业务。第一年的租金10万元；第二年租金在第一年基础上再增加15%；第三年租金在第二年基础上再增加15%；第四年租金在第三年基础上再增加15%；第五年租金在第四年基础上再增加15%。乙方于订立本协议时一次性支付第一年之租金；次年租金乙方应在当年12月1日前支付。乙方应当在本协议签订时向甲方交付保证金5000元，租期届满时，乙方如未违反本协议约定，则甲方如数退换乙方。租赁关系存续中，非经甲方书面同意，乙方不得将租赁物部分或者全部转租给第三方。如一方违约，违约方应当向守约方支付本协议五年租金总额30%的违约金。协议签订后，原告按照协议约定期限向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了第一年的房租。2014年1月1日起，经原告多次催收，拒绝给付2014年起至今的租金。其中，2014年1月1日起至2014年12月31日止的租金为：100000元＋100000元×15%=115000元；2015年1月1日起至2016年12月31日止的租金为：115000＋115000×15%=132250元；2016年1月1日起至2016年12月31日止的租金为：132250＋132250×15%=152087.5元，共计租金399337.5元。现原告徐*诉讼来院，要求判如所请。

另查明，达县＊＊镇“＊＊大厦”项目由达州市聚丰房

地产**任公司实施，并取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。原告徐*挂靠该公司组织施工。本案涉及的“＊＊大厦”＊＊层的房屋由原告实际经营管理和控制。现尚未办理相关产权证明。

再查明，原告徐*与2014年11月19日向本院提起诉讼，要求被告李**支付2014年的租金。本院于2014年11月27日作出了（2014）达达*初字第4127号《民事裁定书》裁定按撤诉处理。

上述事实，有原、被告的《身份证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程承包合同》、《房地产开发承包经营责任合同》、《房屋租赁协议》及本院（2014）达达*初字第4127号《案件受理通知书》、《民事裁定书》等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。

本院认为

本院认为，原告徐*挂靠达州**地产开发有限责

任公司对“＊＊大厦”项目组织施工，且该项目取得有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。原告享有对本案涉及的“＊＊大厦”＊＊层的房屋的经营管理和实际控制权，具备对外租赁的主体资格。2012年11月9日，原告与被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性与禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，被告按照协议约定的期限支付租金，即次年租金乙方应在当年12月1日前支付。被告未按合同的约定按时、足额向原告支付租金的行为，违反了双方合同约定及前述法律规定。故原告要求被告支付2014年至2016年租金的诉讼请求理由成立，本院予以支持；被告抗辩已于2015年退伙，现未经营修理厂及原告与案外人刘**重新签署合同并就租金金额已经变更的意见没有事实依据，且与原告起诉的支付租金系两个不同的法律关系，故本院对该辩称理由依法不予采纳。

关于原告要求被告支付利息的诉请，本院认为，首先，合同中未约定延迟履行期间利息，仅预先设定违约金为五年租金总额的30%；其次，原告未举证证明有催告被告缴纳租金情形。因此，原告主张按年贷款年利率24%计付利息至履行完毕时止的请求显然缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定和《房屋租赁协议》第十四条的约定，原告有权要求被告支付五年租金总额30%的违约金。庭审中，本院向被告释明后，被告当庭明示申请人民法院调整违约金数额。基于此，结合本案双方当事人的违约情况、迟延履行期间及过错等综合因素，本院对违约金酌情认定为100000元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、李**在本判决生效之日起十日内支付下欠徐*2014年1月1日起至2016年12月31日三年期间的房屋租金共计399337.5元；

二、李**在本判决生效之日起十日内支付徐*违约金100000元；

三、驳回徐*的其他诉讼请求。

如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2504元，由被告李**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

本判决生效后，义务人拒不履行，权利人可以向本院或者与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起算。

裁判日期

二〇一六年三月十四日