铁烈洪与成都大**有限公司合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人铁烈洪与被上诉人**理有限公司（以下简称大**公司）合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第7021号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年11月5日公开开庭进行了审理。上诉人铁烈洪及其委托代理人帅林*，被上诉人大**公司的委托代理人熊**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，本案诉争的房屋（商铺）位于成都市金牛区北站东一路24号荷花池大成市场六区2楼23-1号小房。该商铺所在的大成市场六区由大**公司在经营管理。大**公司与成都**限公司（以下简称嘉**司）系关联企业。

2008年11月20日，大**公司与铁**签订《大成市场营业商铺（摊位）使用约定书》（以下简称商铺使用合同），并向铁**发放了“商铺使用权证”（登记号为：大成房证字第0047号），约定大**公司将其经营管理的诉争商铺交由铁**使用（经营服装），使用期限从2011年9月1日起至2021年8月30日。该使用权证备注栏载明：“如因政府政策因素改造，市场方按经营权剩余年限计算退还经营权款、改造费”。

签订上述合同前后，嘉**司代大**公司收取了铁烈洪各项费用（与诉争商铺使用有关）共计136188元。其中，2008年11月19日向铁烈洪收取经营权款65669元、配套费

1750元、改造费65669元，2011年8月25日向铁烈洪收取保证金3000元、管理费100元。

2014年4月16日，成都**理局（以下简称市规划局）发出“建设项目执法调查通知书”，要求大**公司就涉案房屋的修建接受调查。

2014年7月8日，市规划局发出“责令限期自行拆除违法建设决定书”、“责令限期自行拆除违法建设公告”，确认本案诉争商铺所在的建筑物占用红线区域，其未经规划部门许可，属于违法建设，并责令大**公司在2014年7月23日前自行拆除。

2014年7月19日，大**公司发布“公告”以及“拆除安置方案”，明确：将于2014年7月23日启动违法建筑的拆除工作，2014年7月31日对拆除区域断电打围实施拆除，相关商铺使用人（见附件）于2014年7月31日前自行搬离，并与大**公司办理相关安置手续；采取货币终结与商位迁移对使用人进行安置，使用人选其一；对放弃经营权的使用人，提前终止合同，退还从2014年8月1日起剩余年限的经营权（使用权）房款。

2014年7月28日，市规划局发出“履行规划行政决定催告书”，要求大**公司在收到催告书之日起3日内自行拆除诉争商铺在内的违法建设，否则将依法强制执行。

2014年9月12日，市规划局发出“强制拆除违法建设决定书”，决定依法强制拆除诉争商铺在内的违法建设。后大**公司对诉争商铺在内的违法建设进行了拆除。

另，大**公司对铁**变更诉讼请求无异议。铁**在本案“商铺使用合同”期内，从2011年9月1日使用至2014年7月31日搬离诉争商铺。

原审法院查明以上事实有《大成市场营业商铺（摊位）管理使用约定书》、商铺使用权证、相关交费收据、规划局发出的相关文件（建设项目执法调查通知书、责令限期自行拆除违法建设决定书、责令限期自行拆除违法建设公告、履行规划行政决定催告书、强制拆除违法建设决定书）、相关报告、复函、备忘录、大**公司发布的公告及拆除安置方案、以及当事人陈述等在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定；本案，双方签订商铺使用合同，大**公司将其经营管理的诉争商铺交付铁**使用、收益，铁**向其支付相关使用费用，符合租赁关系的特征，铁**支付的相关使用费用其实质系租金，双方之间形成租赁关系。

对于合同的效力问题。依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定；本案大**公司经营管理的诉争商铺未经规划许可，被市规划局认定为违法建设，现已被拆除了，原审法院依法认定双方之间签订的商铺使用合同为无效合同。

对于保证金，大**公司愿意全额退还，双方对其均无异议，原审法院予以确认。

对于剩余各项费用的退还，依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定；本案，铁**使用商铺进行营利性活动，从中获取收益，本着公平、合理的原则，结合该条规定，原审法院认为，铁**应承担实际使用期间的房屋占有使用费，扣除应承担的占有使用费后，剩余期间的相应费用应退还给铁**。结合本案具体情况，因大**公司收取的经营权款、改造费、配套费、管理费与使用期限有关，原审法院将其视为房屋占有使用费，该四项费用合计133188元，其为铁**已支付10年的房屋占有使用费；铁**从2011年9月1日开始使用诉争商铺至2014年7月31日，共使用35个月，原审法院按月计算平均值，铁**应承担的房屋占有使用费为133188元÷120月×35月＝38846.5元，扣除该部分后，大**公司应退还的房屋占有使用费为133188元－38846.5元＝94341.5元。

对于铁烈洪主张的资金占用费（利息）。依据《最**法院关于审理借贷案件的若干意见》第6条：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍，……”的规定；原审法院认为，执行银行同类贷款4倍利率适用于民间借贷案件的相关情形，本案并非民间借贷关系，不能适用该条规定，铁烈洪请求按银行同期商业贷款四倍利率计算资金占用费，于法无据，原审法院不予支持。结合本案具体情况，本着公平、合理原则，原审法院对上述应退还的房屋占有使用费按中**银行同期贷款基准利率计算资金占用利息，资金占用利息分别从其付款之日计算至履行完毕；其中应退还的改造费、经营取款、配套费合计为：133088元÷120月×85月=94271元，其资金占用费从2008年11月29日起计算至履行完毕；应退还的管理费为：94341.5元－94271元＝70.5元，其资金占用费从2011年8月25日起计算至履行完毕。

对于铁烈洪主张的赔偿损失。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，……，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”的规定。本案，铁烈洪作为合同的相对方，在签订合同前，未了解商铺的权属等情况，未尽到谨慎、适当的注意义务，大**公司亦有疏忽，存在过失，双方应各自承担相应责任；另外，铁烈洪主张按未来租金计算损失，亦缺乏事实及法律依据；据此，对该项请求，原审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、第二百一十二条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、确认铁**与大**公司签订的《大成市场营业商铺（摊位）使用约定书》无效。二、大**公司于判决生效之日起十日内退还铁**经营权款、配套费、改造费、保证金、管理费，各项共计97341.5元。三、大**公司于判决生效之日起十日内向铁**支付资金占用利息（计息基数分别为94271元、70.5元，依次分别从2008年11月29日、2011年8月25日起按中**银行同期贷款基准利率计算至履行完毕）。四、驳回铁**的其他诉讼请求。案件受理费12262元，减半收取6131元，由铁**承担5411元，大**公司承担720元。

上诉人诉称

宣判后，铁**对原审判决不服，向本院提起上诉，上诉请求为：撤销原审判决，发回原审法院重审，由大**公司承担全部诉讼费用。其上诉主要理由为：1.原审遗漏主要当事人嘉**司，违反法定程序，应当发回重审。2.原审适用简易程序错误，且超过法定审理期限。3.2014年7月8日、28日及9月12日，市规划局发出的相关文件中，被责令拆除的主体均为嘉**司和成**学，不是大**公司。

被上诉人辩称

大**公司答辩称，本案未遗漏当事人，签订合同的主体是大**公司与铁烈洪，嘉**司是代大**公司收费，且原审中铁烈洪未申请追加当事人。原审查明中，2014年7月8日、28日及9月12日，市规划局发出的相关文件中，被责令强拆的主体是笔误，且对本案实体处理并无影响。

本院查明

本院二审审理查明的事实与采信的证据，除2014年7月8日、28日及9月12日，市规划局发出的相关文件中主体外，均与原审法院一致。

另查明，2014年7月8日，市规划局发出“责令限期自行拆除违法建设决定书”、“责令限期自行拆除违法建设公告”，确认本案诉争商铺所在的建筑物占用红线区域，其未经规划部门许可，属于违法建设，并责令成**学、嘉**司在2014年7月23日前自行拆除。

2014年7月28日，市规划局发出“履行规划行政决定催告书”，要求成**学、嘉**司在收到催告书之日起3日内自行拆除诉争商铺在内的违法建设，否则将依法强制执行。

2014年9月12日，市规划局向成**学、嘉**司发出“强制拆除违法建设决定书”，决定依法强制拆除诉争商铺在内的违法建设。大**公司对诉争商铺在内的违法建设进行了拆除。

本院认为

本院认为，铁烈洪与大**公司签订了商铺使用合同，双方之间形成租赁关系，因大**公司经营管理的该商铺未经规划许可，被市规划局认定为违法建设，并已经拆除，铁烈洪与大**公司之间签订的商铺使用合同为无效合同。

本案争议焦点为：（一）是否应当追加嘉**司参加诉讼；（二）大**公司是否应当赔偿铁烈洪的损失。

关于是否应当追加嘉**司参加诉讼的问题。铁烈洪上诉主张原审判决遗漏主要当事人嘉**司，主要理由为市规划局责令拆除违法建设的主体是嘉**司，且收取铁烈洪各项费用的也是嘉**司。本院认为，本案所涉商铺使用合同签订的双方为铁烈洪与大**公司，嘉**司并非合同当事人。嘉**司的收费行为，大**公司并未提出异议，该行为应视为嘉**司代大**公司收费，且本案的处理结果与嘉**司也没有法律上的利害关系，因此不应当追加嘉**司参加诉讼。铁烈洪的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于大**公司是否应当赔偿铁烈洪的损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，……，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”之规定，本案签订合同的双方，在签订合同时，均存在疏忽和过失，双方应当各自承担相应的责任，且铁烈洪主张按未来租金计算损失，缺乏事实及法律依据。据此，铁烈洪的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。

综上，铁**的上诉理由均不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费

12262元，由铁**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十三日