林**与谢**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告林**与被告谢**租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理，于2015年5月19日依法追加李**为本案第三人参加诉讼。本案由代理审判员张**任审判，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告林**及其委托代理人张进到庭参加诉讼，被告谢**及委托代理人任**，第三人李**到庭参加诉讼。审理中，各方当事人未能达成和解协议，本案现已审理终结。

原告诉称

原告林**诉称，2011年6月17日谢**与李**签订了租期自2011年6月17日至2012年6月16日止的房屋租赁合同，李**将其所有的成都市锦江区净居寺路22号1栋1楼9号房屋出租给谢**，房屋租赁合同到期后，谢**至今未搬离。李**在2014年2月24日告知谢**有出售房屋的意愿，但谢**未表示愿意购买。2014年2月27日林**与李**签订房屋买卖合同，从第三人李**处购得位于成都市锦江区净居寺路22号1栋1楼9号房屋，并于2015年5月6日办结房产过户手续。原告及李**在2015年2月底明确向谢**提出解除租赁合同，通知被告在十五日内腾退房屋并交给原告。被告一直未腾退房屋。原告认为被告强占房屋没有合法依据，原告作为房屋的所有权人有权要求被告停止侵害搬离房屋并承担因此造成的租金损失。故起诉请求：1、判决解除原告与被告的事实不定期租赁合同。被告立即停止侵占并搬离出原告所有的位于成都市锦江区净居寺路22号1楼9号房屋；2、判决被告支付原告从原告购买之日起至搬离之日的房屋占有使用费（以5000元／月为标准，暂计100000元）；本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告谢**答辩称，2011年6月17日被告与第三人李**签订了房屋租赁合同，该合同约定：李**将其所有的成都市锦江区净居寺路22号1栋1楼9号营业用房出租给谢**，合同期限自2011年6月17日至2012年6月16日，房屋租金为1900元／月，租金按季支付。房屋租赁合同期限届满后，李**不再与其签订书面房屋租赁合同，口头承诺愿意长期出租给谢**，故谢**一直承租该营业房，并依原合同约定，按季向谢**支付房租，被告已将房租交至2015年6月30日，因此虽然李**在2015年2月27日将房屋售与林**，但买卖不破租金，2015年6月30日以前谢**依然有权继续使用讼争房屋，并无需再支付房屋使用费。李**出售房屋之前并未通知谢**，甚至到2015年3月2日李**收到被告支付的房租6900元（2300元／月）时也未提出异议，未告知其房屋已出售的情况，所以谢**不存在侵占房屋的事实。

第三人李**述称，2011年6月17日李**与谢**签订房屋租赁合同，李**将讼争房屋租与谢**，租期为1年。租赁合同期满后，李**与谢**协商续订房屋租赁合同，谢**未同意李**提出将租赁合同中租赁期限延长，每年递增10%的租金的条款，故而双方未再签订房屋租赁合同。事实上谢**一直承租讼争房屋，并按季支付房租。2015年2月24日李**告知谢**欲出售房屋，让谢**另找营业房，谢**却于2015年3月2日向其支付下一季度的租金6900元（2300元／月）。李**电话向谢**提出过异议，但不知晓谢**何时能腾退房屋，故未将房租退还李**。

本院查明

经审理查明，成都市锦江区净居寺路22号1楼9号房屋原系第三人李**所有，2011年6月17日李**与谢**签订房屋租赁合同，合同约定：李**将成都市锦江区净居寺路22号1楼9号房屋出租给谢**作营业房使用；租赁期限自2011年6月17日至2012年6月16日，房租为1900元／月；租金按季支付，首季租金在合同签订之日起三日内支付，次季房租提前一月交付；合同签订当日谢**向李**缴纳租房保证金1900元，租房期届满，房屋及设备等无损坏、遗失及水电、卫生、物管、治安管理等费用结算完毕，李**在三日内退还；该营业房若需出售，李**应提前一个月通知乙方，在同等条件下谢**有优先购买权，若谢**放弃优先购买权，李**在保证合同履行完毕的前提下出售该营业房。2011年6月17日，李**向谢**出具了一份收条，载明：“今收到谢**房租费2011.7.1至2011.9.30共计五千七百元整…..”。后，李**将讼争房屋交与谢**使用。房屋租赁合同存续期间，李**、谢**依该合同履行各自义务。2012年6月15日李**再次向谢**出具收条，收条载明：“今收到谢**房租时间为2012.7.1至2012年9月30日共计陆**正”。后谢**分别于2012年9月1日、2012年12月12日、2013年3月10日、2013年6月11日向李**支付租金6000元，于2013年9月17日、2013年12月16日、2014年3月15日向李**支付租金6300元，于2014年6月17日、2014年9月17日向李**支付租金6900元、于2014年12月16日向李**支付租金6740元、2015年3月2日向李**支付租金6900元。李**一直使用讼争房屋至今。

另查明，2015年2月27日，李**与林**签订了一份房屋买卖协议，约定：李**将成都市锦江区净居寺路22号1楼9号房屋以920000的价格售与林**；李**于2015年3月将购房合同及房屋一并交给林**，林**同时与李**办理完全部付款手续。林**于2015年2月27日向李**支付了购房款。2015年3月6日林**到讼争房屋中与谢**协商腾退房屋事宜，双方协商未果。同日，李**短信通知谢**，讼争房屋已出售，让其另找商铺。2015年5月6日讼争房屋变更至林**名下。2015年5月11日，林**通过宅急送向谢**发出《再次要求搬离腾退房屋通知书》。

以上事实，有林**的身份证、谢**的身份证、李**的身份证、《房屋租赁合同》、中**银行转账凭证、李**向林**出具的收条2份、房屋买卖协议、再次要求搬离腾退房屋通知书、房屋信息摘要及各方当事人的陈述在案为证。

本院认为

本院认为，谢**与李**签订的房屋租赁合同，其中明确约定租赁期限自2011年6月17日至2012年6月16日。租赁合同届满后，虽然双方未签订书面租赁合同，但谢**一直承租该房屋，李**一直收取谢**的租金，并未对此提出异议，双方对讼争房屋继续出租给谢**已作出一致的意思表示，因此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，李**与谢**之间的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。谢**与李**均认可，双方协商一致将租金进行了调整，故租赁合同中关于租金的条款以双方协商一致的为准。李**认为其已在2015年2月24日已明确向谢**表示不再继续出租讼争房屋，但谢**对此不认可，认为直至2015年3月6日谢**才通知其房屋已售，而2015年3月2日谢**已向李**支付了下一季度的房屋租金6900元。本院认为，李**虽然通知谢**房屋已出售，让其另找铺面，但并未明确双方租赁关系何时解除，且李**于2015年3月2日收取谢**下一季度的房屋租金未退还，事实上谢**至今依然继续使用讼争房屋，李**的行为已默认双方的租赁关系应存续至3月2日缴纳租金所确定的租赁期限截止日。被告谢**认为2015年3月2日支付给李**的是2015年4月1日至6月30日的租金，李**在庭审中对于2015年3月2日支付的租金所对应的租赁期限的陈述前后不一。结合本案证据，从《房屋租赁合同》中可以看出，双方约定次季房租提前一个月支付，可见谢**支付的租金所对应的租赁期限应从次月起算，而非当月起算；从李**向谢**出具的收条中可以看出，租期是从收取租金的次月1日起计算3个月，而并非从收取租金当月17日起计算3个月；从庭审询问中李**的回答可以确定从李**向谢**出具的第二张收条上载明的租期截止日期——2012年9月30日后，李**都以3个月为单位收取房屋租金，从未以2.5个月为单位收取租金。所以本院认定谢晓于2015年3月2日支付的租金对应的租期是2015年4月1日至2015年6月30日。因此谢**与李**的租赁合同应持续至2015年6月30日。

关于林**是否有权主张解除租赁合同，是否有权要求谢**腾退返还房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中，谢**一直承租该讼争房屋，原房屋所有权人李**收取谢**的房屋租金至2015年6月30日，谢**与李**之间的租赁合同应截止至2015年6月30日。虽然林**于2015年2月27日与李**签订房屋买卖协议以购买讼争房屋，并于2015年5月6日办理房屋过户手续，成为讼争房屋的所有权人。讼争房屋所有权人变更林**之时，因买卖不破租赁，李**与谢**之间的房屋租赁合同关系变更为林**与谢**之间存在房屋租赁关系。故在2015年6月30日之前林**无权解除与林**之间的房屋租赁合同。林**在2015年5月11日已向谢**发出《再次要求搬离腾退房屋通知书》，明确表示不再续租，谢**亦认可林**多次表示不愿将讼争房屋继续出租并要求其搬离，可见林**与谢**并未对房屋续租达成合意。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项的规定，双方的房屋租赁合同在2015年6月30日因合同期限届满，林**已按约定履行完毕出租房屋的义务而终止。林**无需再向本院主张判决解除林**与谢**之间的房屋租赁合同。因房屋租赁合同已终止，谢**应将讼争房屋返还给房屋所有权人林**，故林**请求谢**腾退返还成都市锦江区净居寺路22号1栋1楼9号房屋本院予以支持。

关于谢**是否应向林**支付讼争房屋使用费的问题。林**认为谢**至今仍占有使用讼争房屋，而其在2015年2月27日就已经从李**处购得该讼争房屋，所以谢**应向其支付购买房屋之日起至搬离房屋之日的房屋占有使用费。谢**则认为其已经向李**支付讼争房屋租金至2015年6月30日，所以不应再向原告支付房屋使用费。本院认为，谢**与李**之间房屋租赁关系，因讼争房屋所有权人于2015年5月6日由李**变更为林**而变更为林**与谢**之间存在房屋租赁关系。谢**已向李**支付讼争房屋租金至2015年6月30日，谢**有权在2015年6月30日之前占有使用讼争房屋。故林**向谢**主张2015年6月30日之前的房屋占有使用费的主张，本院不予支持。因2015年6月30日林**与谢**之间的房屋租赁合同已终止，双方也未对续租讼争房屋达成合意，故谢**应于2015年6月30日将讼争房屋腾退返还给林**，逾期未返还，则应该返还占有房屋所获取的占有利益，由于占有利益为无形财产，承租人只能采用折价补偿的方式，即支付房屋使用费予以返还。林**主张2015年7月1日至谢**实际腾退房屋之日的房屋占有使用费，符合《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，本院予以支持。林**主张按照5000元／月的标准计算房屋使用费，却未出示任何证据予以证明。因谢**与李**均认可讼争房屋发生纠纷之前，双方约定的房屋租金是2300元／月，故本院认为房屋使用费可参照房屋租赁合同的房屋租金标准计算。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（一）项、第二百二十九条、二百三十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告谢**应于本判决发生法律效力之日起十日内将成都市锦江区净居寺路22号1栋1楼9号房屋腾退返还原告林**；

二、被告谢**应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林**支付房屋占有使用费（2015年7月1日起以每月2300元标准支付至房屋实际返还之日止）。

三、驳回原告林**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取125元，由被告谢**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年七月二日