王**与四川锦**有限公司、田**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王**与被告四川**有限公司（以下简称“锦诚建筑公司”）、田**房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年6月10立案受理后，依法适用简易程序，于2015年7月28日公开开庭进行了审理，后变更为普通程序，由本院代理审判员姚亮任审判长，与人民陪审员管国权、徐*组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭进行了审理。原告王**的特别授权委托代理人王某某、被告**公司委托代理人袁**、被告田**的特别授权委托代理人罗*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告王*妍诉称，2012年1月20日，原告与被告田**签订（预）购房合同一份，被告田**将位于射洪县住房一套卖给原告，双方约定房屋面积约100平方米，单价1500元／平方米（以测绘为准），交房时间为2013年12月。合同签订后，原告按照约定将购房款14万元支付给被告田**。被告不但不交房，反而单方面撕毁合同。原告于2015年5月12日接到售房部杨某某通知按2800余元每平方米付款，原告不同意故发生纠纷。原告认为，原、被告双方签订的《（预）购房合同》是自愿达成不能违反，为保障公民合法财产不受侵害，特诉至法院，请求判令被告全面履行《（预）购房合同》并支付原告违约金1.5万元，本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告锦*建筑公司辩称，《（预）购房合同》违反法律、行政法规强制性规定，田**作为自然人，无权与他人签订商品房买卖合同，故该合同自始无效，我公司对该合同不知情，也未给田**出具手续，未在合同上加盖印章，故我公司不是合同相对人，王**本身也有过错，被告方只应返还已收款项，该款未入公司账户。请求驳回原告对我公司的诉讼请求。

被告田**辩称，原告与被告田**所签订的《（预）购房合同》有两个不确定因素，一是房屋面积和交房时间，二是房屋结构改变，由多层变为电梯高层住房。双方就最终面积、单价、总金额在最后网签时进行了确认，原告对结算清单一览表确定的内容无异议并签名捺印，该一览表是原来合同的补充和延续，原告请求违约金没有依据，请求驳回原告诉讼请求。

为证明自己的主张，原告王**向本院提交了以下证据：

1、原告身份证复印件，证明原告基本情况；

2、《（预）购房合同》原件和收据复印件，证明原告购房及付款情况；

3、住户结算清单一览表，证明房子情况。

被告锦*建筑公司对原告所举证据质证称，对第1组证据无异议，第2组证据中的合同无效，理由同答辩意见，对第2组证据中的收款收据和第3组证据不知情，不认可合同和结算清单。

对原告所举证据，被告田*宇质证称，对第1、3组证据无异议，但合同内容不能对抗结算一览表，对第2组证据中合同无异议，但收款收据请结合李**案件收款收据予以核实。

被告锦*建筑公司提交了以下证据：

1、联合建房协议书复印件，证明联合建房事宜；

2、田**向公司出具的承诺书复印件，证明涉及纠纷由田**承担；

3、通知复印件，证明公司要求项目部按国家法律法规的要求对外售房。

4、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、两个土地使用证（均为复印件），证明修建项目取得了一系列证件。射洪县**发有限公司是四川锦**有限公司，登记时写错了

原告质证意见为：联合建房协议书、承诺书、通知均不属实，是现在新补的，不是当时的文书；对建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、两个土地使用证无异议，实际开发人和经营者是田**，田**挂靠锦诚公司。

被告田*宇质证意见为：对锦**公司提交的第1-3组证据无异议。对锦**公司提交的第4组证据真实性无异议，只是说明一下射洪县锦诚建筑工程**公司是四川锦诚建筑工程**公司，登记时写错了。

被告田**向本院提交了交房一览表，证明双方确定了房号、相关费用等。原告质证意见为：交房一览表和结算一览表是在二被告的全权委托代理人杨某某的威胁下签订的，原告为保证自己的合法权益不再次受到侵害，故被迫签字后立即起诉。被告锦诚建筑公司质证意见为：结算清单和交房一览表不是原告所说的受到威胁；正好证明两个表是原合同变更的补充，因此应当以结算清单和交房表的价格进行结算。

本院依职权调取了对谢*和田**的询问笔录、射洪县某街道办事处《还房情况的说明》，当庭宣读并出示，由原、被告质证。原质证意见为：对两份询问笔录真实性无异议，但二被告之间的关系我不了解；对于居委会《还房情况的说明》，买房时被告承认房子还在。二被告对谢*和田**的询问笔录质证意见均为：无异议。被告田**对《还房情况的说明》质证意见为：现在房子还在。被告锦诚建筑公司未对《还房情况的说明》质证。

本院认证意见如下：

原告所举第1组证据及第2组证据中的收据，具有真实性、合法性、关联性，能够证实主体信息及原告付款情况，本院予以采信，作为认定案件事实的依据；原告提交的第2组证据中的《（预）购房合同》具有真实性、合法性，能证实双方权利义务关系，但合同约定的价款后来发生变更，对价款之外的内容予以采信；原告提交的第3组证据《住户结算清单一览表》与被告田**提交的《住户交房一览表》能相互应证，系原告王**的母亲王某某代其亲笔签名确认，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。

被告锦*建筑公司所举证据中联合建房协议书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、两个土地使用证，能够证实被告田**与被告**公司借用资质关系、涉案工程行政审批及登记情况，本院予以采信，作为认定案件事实的依据。田**向公司出具的承诺书、锦*建筑公司向田**发出的通知，与本案无关，不予采信。

就本院调取的谢*和田**的询问笔录、《还房情况的说明》，结合其他证据予以综合认证。

本院查明

根据采信的证据和双方部分陈述，认定本案事实如下：

涉案房屋属于改造项目工程，位于射洪县。2011年8月25日，该项目取得建设用地规划许可证。同年8月26日，该项目取得建设工程规划许可证。2012年11月5日，该项目取得建设工程施工许可证。

2011年11月10日，被告锦诚建筑公司（甲方）与被告田**（乙方）签订《联合建设协议书》，该协议书主要内容为：项目规模约17000㎡；合作方式：本项目由甲方负责提供开发资质，乙方负责办理相关报建手续承担一切税费，乙方自行筹集资金、组织开发、由乙方自负盈亏；乙方向甲方支付人民币伍万元（用于该项目的开发管理），于签订本协议时付清……乙方自行负责房屋销售（房价自定），乙方销售房屋签订合同必须由甲方签章，未经甲方签章，房屋销售合同无效，乙方严格按照甲方与购房户签订的合同履行义务，在房屋交付之日起90日内为购房户办理土地使用权证和房屋所有权证，否则乙方按每户1000元向甲方提交违约金，若乙方未按照甲方与购房户签订的合同履行义务构成违约，乙方应按每户5000元向甲方提交违约金……乙方以任何形式组织、借贷的资金风险与甲方无关，一切经济纠纷与法律责任概由乙方承担，同时甲方有权追究乙方因此给甲方带来的名誉损失，并按所发生纠纷总金额的50%赔偿给甲方……

2012年1月20日，田**（甲方）与王**（乙方）签订《（预）购房合同》，约定：“（一）乙方所购房屋面积约100平方米，单价1500元／㎡（新房总面积以房管局测绘总面积为准）（二）该房为清水墙、现浇房、进户防盗门壹道，无任何门框、室内水、电安装通（水、电上户费由乙方自行负责）……（三）该房办理土地使用证和房产证时由甲方通知乙方结清房款后，由乙方承担该房办理两证的全部税、费，其缴费时间以甲方通知为准。（四）该房完工后，小区内配电房及高压设施，由小区内所有住户分摊，缴费时间甲方通知为准。（五）小区内所有附属及绿化工程所产生的费用由小区内所有住户分摊，缴费时间甲方通知为准。付款方式：（一）乙方一次性向甲方支付预付款为柒万元（二）该工程基础完工乙方向甲方支付贰万元（三）该工程主体完工乙方付清剩余房款陆万元（四）交房时间约为2013年12月，乙方预购甲方房屋后，甲、乙双方均不得退房、换房，若甲、乙双方一方退房或换房，必须按双方买卖该房屋总价款的10%向另一方付违约金。本合同一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。（本协议为预购房协议，该工程开工后以认购合同为准）。”被告田**在合同上签字，原告由案外人李**代签字，原告对此表示认可。原告前后共支付购房款14万元给被告田**，由案外人李**代交，被告田**向李**出具收据，载明：“李**交来购房款壹拾万零伍仟元加以（已）交壹拾柒万伍仟元，金额贰拾捌万元”。李**在此收据复印件下出具证明，载明：李**于2012年十二月二日交购房款壹拾零伍仟元整加已交壹拾柒万伍仟元，共计贰拾捌万元正，其中有14万元（壹拾肆万元）属代王**交的购房款，情况属实，特此证明，证明人李**。经原告和被告田**确认，该28万元中包含案外人李**和王**购房款各14万元。

2014年3月21日，田**、射洪县**发有限公司获得国有土地使用证，用途为城镇住宅用地，其中出让土地使用面积880.00㎡、划拨土地使用面积1034.60㎡。

2015年5月，被告田**代理人杨某某要求原告王**对其所购房屋位置、价格进行确认，形成了“住户结算清单一览表”和“住户交房一览表”，载明：姓名王**，楼层号13-5，101.87㎡，房款285236元，总金额324495.84元（其中包括房款285236元，预收两证税费20000元，水电气上户费15000元、维修基金2037.4元、物管费1222.44元、装修电费1000元），备注网迁（签）需交184495.84元。原告王**由其母亲王某某代签字，原告对此表示认可。

原告王**于2015年6月10日诉至本院，请求判准前述请求。庭审中，原告当庭变更被告四川省**产开发公司为四川锦**有限公司，二被告对此变更表示无异议，原告愿意放弃新的举证期限、被告方愿意放弃新的答辩和举证期限，双方同意本院即时开庭审理；根据原告的申请，本院依法对涉案房屋进行了查封，产生保全费用1270元。

本院认为

本院认为，根据《联合建设协议书》“本项目由甲方负责提供开发资质，乙方负责办理相关报建手续承担一切税费，乙方自行筹集资金、组织开发，由乙方自负盈亏”的规定可知，被告田**借用被告锦*建筑公司资质，开发太和镇何家桥社区谢家院子（城**旧房）改造工程。根据《联合建设协议书》“乙方自行负责房屋销售（房价自定），乙方销售房屋签订合同必须由甲方签章，未经甲方签章，房屋销售合同无效”的约定可知，被告锦*建筑公司授权田**销售房屋。原告王**与被告田**签订《（预）购房合同》，被告田**作为自然人，虽不具备合法售房资质，但因其与被告锦*建筑公司之间的借用资质及委托关系，原告王**有充分理由相信被告田**具有售房的权利，故该《（预）购房合同》意思表示真实、合法有效，本院予以确认。2015年5月，原告王**与被告田**的委托代理人杨某某签订《住户结算清单一览表》、《住户交房一览表》，该两表系对《（预）购房合同》的变更和补充。根据《住户结算清单一览表》、《住户交房一览表》确定，房屋交易单价2800元／㎡，总金额324495.84元，现有证据不能证明签订这两份“一览表”时存在胁迫等法律法规禁止的情形，故本院对单价2800元／㎡予以确认。经依法释明，原告王**仍要求被告方按照1500元／㎡履行合同义务，故对原告要求被告全面履行《（预）购房合同》义务的诉讼请求，本院不予支持。原告称“被告没有按时交房，擅自涨价，换房就是毁约，应按合同给付房价总款10%的违约金”，根据《（预）购房合同》“甲、乙双方均不得退房、换房，若甲、乙双方一方退房或换房，必须按双方买卖该房屋总价款的10%向另一方付违约金”的约定，双方并没有延迟交房方面违约责任的约定，并且，每平方米价格由1500元变更为2800元、房号由12楼6号变更为13楼5号，均由两份“一览表”确认，故对原告要求被告给付违约金1.5万元的请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《最**法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告王**的诉讼请求。

本案收案件受理费3300元，保全费1270元，由原告王**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月七日