成都农村商**江鹤山分理处与龚**、底剑鸿、邵*、陈*、成都市**有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告成都**有限公司蒲江鹤山分理处（以下简称农商行鹤山分理处）与被告龚**、底**、邵*、陈*、成都市**有限公司（以下简称九**公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法由审判员黄**适用简易程序于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘*、被告龚**、被告九**公司委托代理人熊**到庭参加了诉讼，被告底**、邵*、陈*经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告农商行鹤山分理处诉称，2012年7月19日，被告龚**、底剑鸿、邵*、陈*在原告处分别取得个人购房按揭贷款54万元和17.9万元，借款期限均为120个月，于2022年7月18日到期，被告龚**、底剑鸿、邵*、陈*分别以其购买的位于蒲江县鹤山镇家钰路商铺和蒲江县鹤山镇广定路商铺为上述借款提供抵押担保。被告成都市**有限公司为上述借款提供连带保证担保。因被告龚**、底剑鸿、邵*、陈*未按期还款，原告宣布贷款于2015年11月16日提前到期。之后，经原告多次催收，四被告仍未全面履行还款义务，至今尚欠原告借款本金551314.79元及利息。据此，请求法院判令被告龚**、底剑鸿、邵*、陈*立即归还原告借款本金551314.79元及利息、罚息（截止2015年12月8日欠息29568.79元，之后的逾期利息按合同约定支付至借款付清时止）；被告成都市**有限公司承担连带保证责任；原告对被告龚**、底剑鸿、邵*、陈*提供抵押担保的房产享有优先受偿权。

被告辩称

被告龚**辩称，对原告所述借款事实和欠款情况无异议，被告现正在想办法积极还款。

被告底**、邵*、陈*未到庭，也未提供书面答辩。

被**湾公司辩称，对被告龚**、底剑鸿、邵*、陈*四人因共同购买九**公司两宗商铺在原告处按揭贷款的事实和欠款事实无异议，被**湾公司对上述按揭贷款提供的是阶段性连带保证担保，期限至四被告取得房产证和办妥抵押登记时止，现被**湾公司认可承担连带保证清偿责任。本案诉争商铺的权属所有人现仍是九**公司，因被告龚**、底剑鸿、邵*、陈*四人的不配合，至今未从九**公司变更登记到四被告名下。2012年7月被告龚**、底剑鸿、邵*、陈*购房后与原告办理的是预购商品房抵押预告登记，该登记是未完成物权转移登记前的临时登记，不具有物权担保效力，原告对该两宗商铺不享有优先受偿权。

本院查明

经审理查明，被告龚**、底剑鸿、邵*、陈*四人于2012年6月共同向被告九**公司购买了两宗商铺，并办理了销售备案登记；两宗商铺分别位于蒲江县鹤山镇和鹤山镇家钰路。2012年7月12日，被告龚**、底剑鸿、邵*、陈*依据该两宗商铺买卖合同，分别与原告签订两份《个人购房担保借款合同》，约定由原告向被告龚**、底剑鸿、邵*、陈*四人分别提供商品房按揭贷款17.9万元和54万元，贷款到期日均为2022年7月11日，贷款首年利率为7.205%，贷款发放后的利率按照中**银行调整后的相应基准利率上浮10%执行年利率，逾期利率上浮50%。被告九**公司为上述借款提供阶段性保证担保，即在被告龚**、底剑鸿、邵*、陈*取得房地产证书，办妥正式抵押登记并将抵押文件交原告前承担连带保证责任。同日，原告与被告龚**、底剑鸿、邵*、陈*就两宗商铺办理了预购商品房抵押预告登记。2013年9月九**公司办理好本案两宗商铺的初始权属登记，因被告龚**、底剑鸿、邵*、陈*的原因，导致本案商铺的权属至今未从九**公司变更登记到被告龚**、底剑鸿、邵*、陈*名下。

因被告龚**、底剑鸿、邵*、陈*连续逾期三期付款，原告依照合同宣布两笔贷款提前于2015年11月16日到期，四被告也无异议。由于四被告借款后归还了部分借款本息，截止2015年12月8日四被告尚欠原告借款本金551314.79元及利息29568.79元。

上述案件事实有原、被告的当庭陈述，个人购房担保借款合同，商品房买卖合同摘要，预购商品房预告抵押登记证，个人购房担保借款补充协议，借款凭证，贷款提前到期通知书，催收通知书，原告的营业执照及其组织机构代码证，被告身份信息等在案佐证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原告与被告龚**、底**、邵*、陈*四人签订两份《个人购房担保借款合同》是当事人双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，上述合同合法有效，对当事人双方均有法律约束力。被告龚**、底**、邵*、陈*违约逾期还款，原告依照合同约定宣布贷款提前到期符合法律规定，且被告也无异议。故原告要求被告龚**、底**、邵*、陈*共同归还尚欠借款本金551314.79元及利息的主张符合法律规定，本院予以支持。由于本案诉争商铺的权属尚未从九**公司变更登记到被告龚**、底**、邵*、陈*名下，仍在九**公司担保期限内，故被告九**公司应对上述借款本息承担连带保证清偿责任。另外，依照《中华人民共和国物权法》第二十条”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，预告登记是为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记的不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。本案诉争商铺的预告抵押登记形成于2012年7月，之后该商铺的初始权属登记在2013年9月就已经完成，并登记在九**公司名下，被告龚**、底**、邵*、陈*至今未配合九**公司完成该商铺的权属变更登记，预告抵押登记失效；原告要求对该预告抵押登记商铺享有优先受偿权的主张于法无据，本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，被告底**、邵*、陈*经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的不利法律后果，应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、限被告龚**、底剑鸿、邵*、陈*在本判决生效后十日内归还原告成都农**有限公司蒲江鹤山分理处借款本金551314.79元及利息（截止2015年12月8日利息为29568.79元，之后的利息按照中**银行调整后的相应基准利率上浮10%执行年利率，逾期利率上浮50%并计算至借款付清时止）；

二、被告九龙**有限公司在上述借款本息限额内承担连带保证清偿责任。

三、驳回原告成都农村商**江鹤山分理处其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4657元，诉讼保全费5000元，合计9657元，由被告龚**、底剑鸿、邵*、陈*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十四日