成都三**限公司诉陶**、唐**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告成都三**限公司（简称三**司）诉被告陶**、唐**物业服务合同纠纷一案，本院2015年4月30日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告三**司的委托代理人任**、唐**到庭参加诉讼。被告陶**、唐**经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法实行缺席审理。现已审理终结。

原告诉称

原**公司诉称，2013年6至9月，陶**、唐**陆续购买了成都市**有限公司（简称腾公司）开发的SOAR龙舟商业办公楼三楼1-3、12-41号房屋，该公司选聘三**司为物业管理企业，《前期物业服务合同》约定前期物业服务费4元／月／平方米，按季度交纳，业主应在每季度首月的前15日之前履行交纳义务，逾期交纳，应自逾期之日起按所欠费用的千分之三／天计收违约金。陶**对物业服务费标准予以承诺。但陶**、唐**身为业主已拖欠2014年4月至2015年4月期间物业服务费51372.8元。此外，三**司代缴了2013年9月2015年4月清洁费5280元、2014年9月至2015年3月电费40975.85元（电价1.35元／度，该期间陶**、唐**共用电30352.5度，仅支付了部分电费，还欠40975.85元）。陶**、唐**共欠97628.65元，应依约支付逾期违约金。请求判决：1、陶**、唐**向三**司支付所欠2014年4月至2015年4月期间物业服务费51372.8元、2014年9月至2015年3月电费40975.85元、2013年9月2015年4月清洁费5280元，共计97628.65元；2、陶**、唐**支付物业服务费逾期违约金48100.98元。

被告辩称

被告陶**、唐**均未答辩，也未提交证据。

本院查明

经审理查明：

2010年7月30日，三**司与腾**司签订《前期物业服务合同》，约定由三**司承接成都市锦江区静渝路2号SOAR龙舟商业办公楼物业服务，商业办公楼建筑区划内写字楼用房物业服务费8元／月／平方米、商业用房物业服务费18元／月／平方米，物业服务费按季收取，业主应在每季度首月的前15日之前履行交纳义务，逾期交纳物业服务费应自逾期之日起按所欠费用的3‰／天计收违约金。

2013年6至9月期间，陶**、唐**与腾启公司陆续签订了《商品房买卖合同》33份，由陶**、唐**购买成都市锦江区静渝路2号SOAR龙舟商业办公楼1幢3层301号、302号、303号及312至341号办公用房，建筑面积共1143.7平方米。合同约定，出卖人选聘三**司为前期物业管理企业，前期物业管理期间物业服务收费价格为4元／月／平方米（建筑面积），物业服务费按季收取，买受人应分别在每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日前缴费，前述《前期物业服务合同》列为第七项合同附件。

2013年6月13日，陶**签署了《交房手续单》，办理了收房手续，入住使用所购房屋。同日，陶**与三**司签订了《用户缴交公用事业费用协议》，约定业主自行承担电力、电话（包括总机线路）、用水、光纤收视费用等公用事业费用，三**司每月将公用事业部门发出的费用账单交于乙方，由甲方代执行代收工作。

期间，陶**、唐**拖欠物业服务费、代收电费和清洁费，还欠截止2015年4月的物业服务费51372.8元，截至2015年3月的代收电费40975.85元，2013年9月至2015年4月的代收清洁费5280元。三**司催收未果，遂提起诉讼。

另查明，成都**管理局2005年3月2日发文规定，自2005年4月1日起开征城市生活垃圾处理费，其中居民住户（含暂住户）8元／户／月。

认定上述事实，系以本院审查采信的三朴公司企业法人营业执照，陶**、唐**身份证复印件，《商品房买卖合同》（三十三份）、《交房手续单》、证明，《前期物业合同》、《用户缴交公用事业费协议》、成价费第2015第31号文件，发票和收据，抄表数据，催收通知等在案为据。

本院认为

本院认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。陶**、唐**因购买交接收腾**司开发的房屋，成为SOAR龙舟商业办公楼三楼1-3、12-41号房屋业主。三**司与腾**司签订《前期物业服务合同》，为SOAR龙舟商业办公楼提供物业服务，陶**、唐**作为业主，应依约支付物业服务费。《用户缴交公用事业费用协议》，约定由三**司代收公用事业费用，故陶**、唐**还应向三**司支付所欠电费、清洁费。由此，三**司请求陶**、唐**支付所欠截止2015年4月的物业服务费51372.8元，截至2015年3月的代收电费40975.85元，2013年9月至2015年4月的代收清洁费5280元，于法有据，本院予以支持。《前期物业服务合同》约定，物业服务费按季收取，业主应在每季度首月的前15日之前履行交纳义务，逾期交纳物业服务费应自逾期之日起按所欠费用的3‰／天计收违约金。陶**、唐**逾期支付物业服务费，应支付逾期违约金。但双方合同约定的违约金标准过高，本院予以适当调减，确定由陶**、唐**自逾期支付之日起按中**银行贷款基准利率标准计付违约金。陶**、唐**所属33套房屋面积共1143.7平方米，物业服务费计算标准为4元／月／平方米，每月物业服务费应为4574.8元，每季物业服务费为13724.4元，其所欠物业服务费51372.8元，其中2015年4月物业服务费4574.8元应自2015年4月16日起计违约金，2014年第3、4季度和2015年第1季度物业服务费各13724.4元，分别应自各季度首月的16日起计违约金，2014年4月至6月实欠物业服务费应为5624.8元，应自2014年4月16日起计违约金。即，2014年4月16日至7月15日以5624.8元为计算基数，2014年7月16日至10月15日以19349.2元为计算基数，2014年10月16日至2015年1月15日以33073.6元为计算基数，2015年1月16日至4月15日以46798元为计算基数，2015年4月16日起51372.8元为计算基数。违约金计至付清物业服务费为止，但总额以三**司主张的48100.98元为限。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最**法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告陶**、唐**应于本判决生效之日起十日内向原告成都三**限公司支付所欠SOAR龙舟商业办公楼1幢3层301号、302号、303号及312至341号办公用房2014年4月至2015年4月物业服务费51372.8元、截至2015年3月的代收电费40975.85元，2013年9月至2015年4月的代收清洁费5280元，共计97628.65元；

二、被告陶**、唐**应于本判决生效之日起十日内向原告成都三**限公司支付SOAR龙舟商业办公楼1幢3层301号、302号、303号及312至341号办公用房物业服务费逾期缴款违约金（计算基数，2014年4月16日至7月15日期间为5624.8元，2014年7月16日至10月15日期间为19349.2元为计算基数，2014年10月16日至2015年1月15日期间为33073.6元，2015年1月16日至4月15日期间为46798元，自2015年4月16日起至付清之日为51372.8元。计算标准按中**银行同期贷款基准利率计算）。

案件受理费3214元、公告费600元，共计3814元，由被告陶**、唐**负担。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十日