苏**、纪**与朱**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告苏**、纪**与被告朱**租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，于2015年4月10日追加黄**为第三人参加诉讼。本案依法由代理审判员杨**适用简易程序于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告苏**、纪**，被告朱**，第三人黄**的委托代理人陈*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告苏**、纪林英诉称，2013年12月14日，原、被告签订《承包协议》，约定：原告从被告处承租经营成都市锦江区东大街壹购潮流广场负一层22号商铺，承包时间从2013年12月17日至2014年12月16日，为期1年，原告每月向被告支付8000元，并向被告交纳保证金8000元。2013年12月14日及16日，原告共向被告支付了半年租金48000元及押金8000元，并于2014年6月6日及12日共向被告支付了第二次半年租金48000元。由于个人原因，原告于2014年6月14日将商铺承包给张*、张*，承包时间为2014年6月14日至2014年12月14日。2014年11月3日，张*、张*突然收到商铺所有人黄少扉发来的申明，并附有商铺房产证复印件和租赁合同。其内容表明：商铺所有人于2014年4月9日与朱**、向和锐签订租赁合同，将商铺出租并交付，并约定未经商铺所有人同意，转租、转借商铺的，商铺所有人有权解除合同、收回商铺。因朱**、向和锐未经商铺所有人同意擅自将商铺转租给原告，故商铺所有人有权收回商铺，要求张*、张*于2014年11月8日前腾退商铺。张*、张*在此情况下只能于2014年11月8日腾退了商铺。原告现诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2013年12月17日签订的《承包协议》无效；2、被告返还经营保证金8000元；3、被告返还尚未履行期间的房屋租金10133元；4、被告支付违约金4000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。

被告辩称

被告朱**辩称，原、被告于2013年12月17日签订的《承包协议》是合法有效的。被告于2012年7月1日以每月租金5200元与该铺面所有人黄**签订了为期两年的《租房协议》。在签订《租房协议》的同时，由被告支付给前租客张*80000元的铺面转让费。铺面所有人在合同第7条上明确注明，在不影响房租利益情况下，被告可以将铺面经营权转租于第三人。2013年12月初，被告因怀孕不能继续经营铺面，及时通过电话和短信的方式通知了铺面所有人黄**的妻子吴**。经过协商同意将铺面承包给原告经营，但房屋租金由5200元／月上涨至5700元／月。同时作出承诺，下一年度续签仍以5200元／月收取。2014年4月，被告与铺面所有人黄**签订了为期一年的续租协议。协议约定房租为5200元／月，合同第7条同样明确，被告享有转租权。由于被告在待产期，该合同由被告的丈夫向和锐代签。因此铺面所有人对被告不能亲自经营铺面是完全知情的，并且允许其他人代为经营。2013年12月17日，被告将铺面承租给原告苏**、纪**，铺面一切设施、用具都提供给原告使用，承包金额为8000元／月。在原、被告签订上述协议时，被告向原告提供了原租房合同的签订期限，转租权益以及铺面所有人姓名等详细真实的信息。协议中明确，原告无权以任何方式将铺面经营权转租给第三方，如违反约定，被告有权立即收回承包经营权，并没收其保证金和承包费用。2014年6月12日，原告苏**通过银行转账方式付清下半年的承包费用。但在同一天，苏**以高出市场价的价格11800元／月与张*、张*签订了为期半年的《承包合同》，同时收取了10000元的经营保证金，并承诺张*、张*还享有铺面的转租权。被告在2014年10月中旬知晓此事后，曾联系张*、张*要求退还铺面，但张*、张*以与被告没有签订任何合同为由不予理睬。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。

第三人黄**陈述，被告确实发过一个信息给黄**的妻子吴**，说因被告要生小孩，找一个姐妹合作经营，黄**当时是同意了的。2014年11月9日，被告与黄**签订协议，解除了被告与黄**的《租赁合同》。黄**已经将被告交纳的保证金和尚未履行期间的租金退还给了被告，并收回了商铺。原、被告之间的纠纷与黄**无关。

本院查明

经审理查明，2012年6月12日，黄**与朱**签订《租赁合同》，约定：黄**将位于成都市锦江区东大街壹购潮流广场1栋负一层22号商铺，出租给朱**使用；租赁期限自2012年7月2日起至2014年7月1日止；第一年的租金为5200元，每六个月付一次，在每次到期日前10日支付，第二年的租金按市场行情上浮，最高不超过25%，租金付至吴丽美的建行账户；朱**另向黄**支付保证金3000元；经黄**同意且在不损害黄**房租利益下，朱**可以将房屋转租给第三方。合同签订后，黄**将商铺交付朱**，朱**亦按约向黄**支付了租金并交纳了保证金。

2013年12月14日，朱**向吴**发送短信，告知因怀孕，需将所承租的上述商铺转租出去。同日，朱**与苏**、纪**签订《承包协议》，约定：朱**将上述商铺经营权承包给苏**、纪**，承包期间为2013年12月17日至2014年12月16日；苏**、纪**每月向朱**支付8000元，用于朱**交纳房租费用及其他损失，另支付经营保证金8000元（协议期满，无息退还）；苏**、纪**不得将经营权以任何方式转借于第三方，否则，朱**有权立即收回承包经营权，没收其保证金及承包费用。同日，纪**向朱**支付定金20000元。2013年12月16日，纪**又向朱**支付承包商铺余款36000元。上述费用包括2013年12月17日至2014年6月16日6个月的承包费48000元及押金8000元。2014年6月，苏**、纪**向朱**支付了下半年的租金48000元。

2014年4月9日，黄**与朱**、向和锐（朱**称系其夫）签订《租赁合同》，将上述商铺租赁期限延长至2015年7月1日。

2014年6月12日，苏**与张*、张*签订《承包协议》，约定：苏**将上述商铺经营权承包给张*、张*；承包期间为2014年6月14日至2014年12月14日；张*、张*每月向苏**支付11800元，用于苏**交纳房租费用及其他损失，另支付经营保证金10000元（协议期满，无息退还）；张*、张*在经营困难的情况下可享有转租权，需经苏**同意。协议签订后，苏**将商铺交付张*、张*经营。

后吴**将苏晓月转租商铺给张*、张*一事告知朱**。2014年11月8日，黄**从张*、张*处收回了商铺。2014年11月9日，黄**与朱**协议解除了双方签订的《租赁合同》。黄**将朱**交纳的保证金及尚未履行期间的租金退还朱**。

以上事实，有原告提交的原、被告及第三人的身份证、《租赁合同》复印件、原、被告签订的《承包协议》复印件、收条复印件、银行转账凭证，被告提交的《租赁合同》复印件、短信及截图、微信（内容是一份承包协议和收条）、《承包协议》，第三人提交的微信截图以及当事人庭审陈述在案为证。

关于原告提交的申明复印件，其真实性不能确认，且该申明载明的是“苏晓月将商铺转租给张*、张*未经黄少扉同意”，不能证明原告的主张，不予采纳。原告提交的（2015）锦江民初字第21号民事调解书与本案无关，不予采纳。

关于被告提交的转让费收条、吴**的消费记录，与本案无关，不予采纳。

关于原、被告双方提交的房产证复印件，真实性不能确认，不予采纳。

本院认为

本院认为，朱**与苏**、纪**签订《承包协议》，将案涉商铺经营权承包给苏**、纪**，系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律法规的禁止性规定。该协议名为承包，实为转租。关于苏**、纪**主张朱**未经出租人黄**同意将案涉商铺转租，应属无效的问题。首先，黄**陈述朱**因怀孕，曾告知其妻要另外找人合作经营商铺，其亦表示同意，不存在朱**未经出租人同意擅自转租的问题。其次，在朱**于2013年12月将案涉商铺转租给苏**、纪**经营后，黄**仍于2015年4月与朱**续签了《租赁合同》，亦表明黄**对朱**转租商铺是同意的。第三，即使朱**未经黄**同意将案涉商铺转租，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，以未经出租人同意为由主张转租合同无效的主体，应是出租人，而非承租人或次承租人。苏**、纪**作为次承租人，不能以此为由主张转租合同无效。且出租人主张转租合同无效还有自知道或者应当知道承租人转租之日起六个月的期限限制。综上，苏**、纪**主张朱**未经出租人黄**的同意转租案涉商铺的事实不能成立。苏**、纪**与朱**基于双方真实意思表示而签订的《承包协议》应属合法有效。该协议约定苏**、纪**不得将经营权以任何方式转借于第三人，否则，朱**有权立即收回承包经营权，没收其保证金及承包费用。该约定的保证金虽为经营保证金，但同时兼顾了违约金的属性。苏**违约将案涉商铺转租给张*、张*。根据上述约定，朱**有权立即收回承包经营权，没收保证金。故苏**、纪**要求朱**返还保证金，本院不予支持。苏**、纪**向朱**支付的承包费实为租金，系苏**、纪**从朱**处承租房屋后向朱**支付的对价。因苏**、纪**违约后，黄**已于2014年11月8日从张*、张*处收回了案涉商铺，于2014年11月9日与朱**协商解除了《租赁合同》，并退还朱**剩余租赁期限内的租金。从2014年11月9日至《承包协议》约定的转租期限届满期间，苏**、纪**客观上也没有继续使用案涉商铺，其已向朱**支付的该期间租金，应由朱**返还。该期间共计38天，租金为10133元。在苏**、纪**与朱**履行《承包协议》过程中，朱**并不存在违约行为。导致出租人黄**收回案涉商铺是基于苏**擅自转租商铺的行为，与朱**无关。苏**、纪**要求朱**支付违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百一十四条第一款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告朱**应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告苏**、纪**返还租金10133元。

二、驳回原告苏**、纪**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取277元，由原告苏**、纪**负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年五月十二日