席**、谭**与文永生、唐**、刘**、罗**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人席小映、谭**因与被上诉人文永生、唐**、刘**、罗**房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2015）仪民初字第3219号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人席小映及其与谭**的共同委托代理人罗虎，被上诉人文永生的委托代理人文绍北，被上诉人罗**、唐**及其与刘**、文永生的共同委托代理人唐*，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明：2010年8月30日席**作为甲方与作为乙方的刘**、罗**、文永生、唐**签订建房合同。所建房屋位于仪陇县先锋镇下街富丰小区，计划修建门面1.5个，住房一套。合同约定1、乙方（即文永生、唐**、刘**、罗**）承担给甲方（即席**）修建的房屋为砖混结构（清水墙）。2、乙方负责安装外墙砖、门面卷帘门、进户防盗门、铝合金窗。3、甲方自行负责室内装修、室内涂料、厨房、厕所设备及水电安装上户。4、甲方修建的门面为1.5个，计62平方米，乙方承包价格为每平米2，300元，计款142，600元；修建131平方米的住房一套，乙方承包价为每平方米1，000元，计款131，000元，另有阶沿修建价为6，000元。共计279，600元。5、付款方式，签订合同付179，000元，其余市场开业付70，000元，余款于手续齐付清。6、房屋交付时间为2010年8月31日。7、前后阶沿12.3平方米计6，000元。

同时查明，案涉房屋于2015年3月24日在仪陇**管理局办理了房屋所有权证，其中住房产权证号为仪陇房权证字第201504562号、仪陇房权证字第201504562-1号，所有权人为席小映、谭**共同共有，建筑面积130.06平方米。门面的产权证号为仪陇房权证字第201504518号及仪陇房权证字第201504518-1号，所有权人为席小映、谭**共同共有，建筑面积68.42平方米。该房屋均已办理了国有土地使用证。

另查明，席**、谭**现已向刘**、罗**、文永生、唐**支付价款239，000元。一审庭审中双方认可虽签订的系建房合同，但实为买卖房屋。席**陈述其与谭**于2008年左右登记结婚，系夫妻关系。

一审法院认为

一审法院认为：本案争议焦点为：一、案涉房屋总价款；二、房屋税费应由哪方支付。

对于第一个焦点，刘**、罗**、文永生、唐**主张门面的价款应按房产证登记面积计算，席小映、谭**主张应按合同约定面积计算。一审法院认为本案房屋名为建房，实为买卖房屋，应参照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。该解释第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；故住房的面积误差比绝对值在3％以内，应按实际面积结算。本案中门面房的实际面积大于合同约定的面积，故门面房面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，即62平方米×（1＋3％）=63.86平方米，即门面房价格应由席**、谭**按63.86平方米向刘**、罗**等人支付价款为146，878元。住房价款为130.06平方米×1，000元=130，060元。对于阶沿的价款，双方合同约定了该款项为6，000元，席**、谭**虽主张刘**、罗**等人承诺阶沿属赠送，但对此席**、谭**未提交证据予以证明，而刘**、罗**等人也予以了否认。故席**、谭**的主张不予采信，对刘**、罗**等人的该项请求予以支持。

对于第二个焦点，刘**、罗**等人认为房屋包办证只是自己负责办证的手续，但办证的相关税费应没有包括在内，该费用应由席**、谭**负担。席**、谭**认为包办证即包括办证的手续资料和税费，自己只需等刘**、罗**等人将证办好后领取就是了。对此，一审法院认为，双方对此约定不明，故参照一般商品房交易惯例，应由买方承担房屋交易契税。故房屋办证契税7，381.56元应由席**、谭**负担。据此，席**、谭**还应向刘**、罗**等人支付的费用为130，060元＋146，878元＋6，000元＋7，381.56元－239，000元=51，319.56元。席**陈述其与谭**2008年左右登记结婚系夫妻关系，故应共同承担付款义务。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、席**、谭**于本判决生效之日起十日内支付刘**、罗**、文永生、唐**51，319.56元；二、驳回刘**、罗**、文永生、唐**的其他诉讼请求。在本判决书规定时间内若未按时履行给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费660元，由席**、谭**负担548元，刘**、罗**、文永生、唐**共同负担112元。

上诉人诉称

宣判后，席**、谭**不服，向本院提出上诉。请求撤销一审判决第一项，改判席**、谭**向刘**、罗**、文永生、唐**支付购房款34，600元，一、二审诉讼费均由刘**、罗**、文永生、唐**承担。理由：1、双方当事人于2010年8月30日签订的建房合同合法有效，该合同约定对双方当事人均有法律效力和约束力，应按约履行。双方是私房买卖，本案不应适用商品房买卖的司法解释；2、2010年8月30日所签订的建房合同第5条已明确上诉人下欠的被上诉人建房款在手续齐**，从该合同约定可明确得知案涉房屋办理手续的相关费用应已包括在房价款中，上诉人只有领取两证时交纳余款的义务，同时被上诉人在售房广告中也明确约定包办两证，价格面议。案涉房屋办证所需的税费7，381.56元应由被上诉人承担；3、被上诉人对前后阶沿不享有处分权，也无所有权，此阶沿应为该栋楼房的公共设施部分，系大家共同在享有，上诉人不应支付6，000元的费用；4、上诉人无任何过错，曾多次提出按约支付下余建房款，均被被上诉人拒绝，是被上诉人不遵守承诺，不按约履行自己应尽的义务，导致本案进入诉讼程序，因此本案一、二审诉讼费用均应由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人答辩称，对方称是私房买卖，不应适用商品房买卖的司法解释，那么就应该按照实际面积计算，对方要补6个平米的款项，虽然广告上有办证的说法，但并没说交易契税也是由卖方承担，按照交易习惯房屋交易契税应当由买方承担。同时，6，000元的阶沿费用是双方约定了的，阶沿是对方房屋的阶沿，我方将其前后阶沿进行了硬化，这6，000元也是对方应支付的。

本院查明

二审审理查明：席小映一方在一审中对自己不应支付6，000元阶沿费用的答辩理由是，对方承诺阶沿属赠送，二审中席小映一方认可在双方签订的《建房合同》中约定了阶沿6，000元另行计价，只是提出被上诉人对前后阶沿不享有处分权，也无所有权，此阶沿为该栋楼房的公共设施部分，系大家共同享有，当初本来就不应该将其纳入房屋买卖范围，故上诉人不应支付6，000元的阶沿费用。

刘**一方主张席小映、谭**承担案涉房屋买卖交易契税为7，381.56元，并向人民法院提供了两份税收缴款书，该两份税收缴款书上载明的纳税人均为席小映。

二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。

本院认为

本院认为，上诉人席小映与被上诉人刘**、罗**、文永生、唐**于2010年8月30日签订的合同名为建房合同但实为房屋买卖，该合同虽对案涉门面、住房的面积、单价、位置等进行了约定，但却未对交付使用的门面、住房的建筑面积与合同约定面积出现误差该如何处理进行约定，故对案涉门面、住房的面积误差，一审参照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理并无不当。《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；”本案中住房的建筑面积为130.06平方米，而案涉合同中对住房面积的约定为131平方米，故住房的面积误差比在3％以内，应按照合同约定的价格（每平方米1，000元）据实结算即诉争住房的房价款为130，060元。由于门面房的建筑面积为68.42平方米，而合同中对门面房的面积约定为62平方米，门面房的面积误差比超过3％，故门面房面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人即本案的上诉人按照约定的价格（每平方米2，300元）补足，面积误差比超出3％部分的房价款由被上诉人刘**、罗**、文永生、唐**承担，因此上诉人向被上诉人支付的诉争门面的房价款应为146，878元。在房屋的实际面积与合同约定面积出现差异的情况下，上诉人坚持按照合同约定支付住房和门面房的价款，理由不成立，本院不予支持。双方当事人在建房合同中对阶沿的另行计价明确作出了约定，上诉人应按照该约定支付。

关于本案中房屋买卖交易契税的问题。虽然在案涉房屋的出售广告中有“包办两证”的内容，但“包办两证”究竟是指房屋两证由出卖方办理，买卖交易契税由买方承担，还是指卖方不仅要办理房屋两证而且买卖交易契税也由卖方承担，不仅在该广告中无具体明确的说明，而且在案涉建房合同中对房屋买卖交易契税的承担也无约定，建房合同中关于“待手续齐付清”的约定，只是对房价款支付的一种约定并不能必然证明房屋买卖交易契税是由卖方即本案的被上诉人承担，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，由于双方当事人在本案中对“包办两证”的约定并不明确，房屋买卖相关税费的承担应由买卖双方按照有关税收规定承担各自应承担部分，鉴于二份共计7，381.56元的税收缴款书上载明的纳税人均为席**，故应当认定此7，381.56元税款按照有关税收规定应当由买受人席**缴纳，刘**等被上诉人主张由席**、谭**承担案涉房屋交易契税7，381.56元的理由成立，应予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费660元，由席**、谭**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十九日