杨*与刘**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨**被告刘**租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月24日立案受理。依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂本案依法组成合议庭进行审理。审理中，本院依法追加闫小兵、杨**作为本案第三人参加诉讼。并分别于2013年8月30日、2014年9月19日、9月28日公开开庭进行了审理。原告杨*的委托代理人贾**，被告刘**，第三人杨**到庭参加诉讼，第三人闫小兵经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨**称，2011年2月28日，原、被告签订了商铺租赁合同，本商铺租赁合同对租期、租金给付、违约责任等进行了明确的约定，现由于被告违反合同约定，未在本合同的约定时间内向原告交付租金，且擅自将该商铺转租给他人，给原告造成了损失，应承担相应的责任。故原告起诉来院，请求判决解除原、被告之间签订的商铺租赁合同；请求判决被告向原告支付商铺租金（2013年4月1日至2013年7月16日，每天按194.40元计算）20412元；请求判决被告向原告支付违约金162050元。

被告辩称

被告刘**辩称，被告将铺面转租给第三人闫小兵属实，但是被告转租是经过第三人杨**同意了的，并且杨**要求支付的40000元转让费是约定由第三人闫小兵向杨**支付，租金也应该由闫小兵支付，被告不存在违约的行为，也不应承担违约金。故请求驳回原告的诉讼请求。

第三人闫小兵述称，2013年3月13日闫小兵与刘**谈妥转店事宜，因闫小兵担心转店后房东不同意转租，就要求刘**联系房东商谈转租事宜。同日下午3点左右房东告诉刘**和闫小兵，亲戚合伙经营就不收转让费，但是要转让，必须征得其同意并按当地转铺情况办理。刘**告诉闫小兵房东的意思是要收转让费，谈好的三十万刘**只收二十六万，转让费由闫小兵和房东自己谈。同日晚8点多，闫小兵与刘**签订商铺租赁协议，并于当日支付50000元，次日转账支付210000元给刘**。第二天刘**的妹妹刘**拿来租赁合同，让闫小兵在上面补填40000元转让费转交给房东。3月底房东来收房租，看到是闫小兵在经营，就说他尚未与刘**解除合同，并未允许转让，要求收回铺面。

第三人杨*立述称，本案涉及的租赁房屋房产证是其兄弟杨*的名字，但实际上是由杨*立在占有、使用、管理，商铺租赁合同也是其和刘**签订的，第三人作为该房屋的管理者，权利义务也应该由第三人承受。请求判决解除被告与第三人之间签订的商铺租赁合同；请求判决被告向第三人支付商铺租金（2013年4月1日至2013年7月16日，每天按194.40元计算）20412元；请求判决被告向第三人支付违约金162050元。

原告杨*为支持其诉讼请求，举出如下证据：

1、原告身份证复印件、被告的身份查询信息，证明原、被告的主体适格；

2、房屋产权证及土地使用权证，证明原告系租赁房屋的房屋所有权人及土地使用权人；

3、商铺租赁合同，原告用以证明合同约定：甲方杨*将位于四川省彭州市天彭镇天府中路225-229号房屋租赁给乙方使用。租赁期自2012年4月1日起至2016年4月1日止。每年租金为70000元，合同履行中双方于每年4月1日付清下一年度租金，刘**将租金付至2013年4月1日。合同还对违约行为进行了约定，乙方未按时缴纳租金，每逾期一天，应向甲方支付所欠款千分之三的违约金。如存在私自转租的行为，甲方可要求解除合同，违反合同的一方，应向另一方按年租金的两倍支付违约金，并赔偿直接经济损失等内容；

4、彭州市人民法院（2013）彭州民初字第1773号民事判决书，原告用以证明被告未经原告同意转租的事实。

5、转让协议，原告用以证明被告未经原告同意转租的事实。

6、解除合同通知书，原告用以证明于2013年7月16日向被告发出解除合同通知书的事实。

被告刘**为反驳原告的诉讼请求，举出如下证据：

1、成都金**症研究院脑涨落分析报告，被告刘**用以证明被告因身体原因才将铺面转让的事实；

2、补充协议1份，被告用以证明电话告知并书面约定转让费由第三人闫小兵支付给原告的事实。

经被告申请，本院依法通知证人付永峰、胡*、尹**出庭作证，三证人均陈述刘**与闫小兵协商转让铺面时第三人杨**及妻子在场，杨**要求收取房屋转让费的事实。

第三人杨**向本院举出证据：催告函及邮件回单，证明杨**向刘**催告要求其腾空房屋的事实。

本院依职权调取的成都**民法院（2013）成民终字第5228号民事卷宗中的询问笔录1份，证明第三人杨**同意转租的条件是需收取转让费，否则不同意转租的事实。

被告对原告所举证据1、2、3、5、6无异议；对原告所举证据4提出该案件已被成都**民法院发回重审，该判决不能产生法律效力的异议。对第三人杨**所举的催告函及邮件回单提出已记不清楚是否收到的异议。原告对被告所举证据1、2，提出分析报告与本案无关联性，对补充协议不清楚，而且原告也未收到任何转让费的异议。对第三人杨**所举证据无异议。第三人对原告所举证据无异议，对被告所举证据提出与第三人无关的异议。

本院认为

上列证据经庭审举证、质证，本院认为，原告所举证据1、2、3、5、6，证人的当庭证言，第三人所举证据1以及原、被告和第三人当庭相一致的陈述，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。对原告所举的证据4，因该判决书未生效，本院不予采信。对被告所举的证据1与本案无关联性，本院不予采信；对被告所举的证据2因未经第三人杨**的确认，本院不予采信。

本院根据以上采信的证据查明如下事实：2012年4月1日杨*立以杨*的名义与刘**签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方杨*将位于四川省彭州市天彭镇天府中路225-229号房屋租赁给乙方使用。租赁期自2012年4月1日起至2016年4月1日止。每年租金为70000元，合同履行中双方于每年4月1日付清下一年度租金，刘**将租金付至2013年4月1日。合同还对违约行为进行了约定，乙方未按时缴纳租金，每逾期一天，应向甲方支付所欠款千分之三的违约金。如存在私自转租的行为，甲方可要求解除合同，违反合同的一方，应向另一方按年租金的两倍支付违约金，并赔偿直接经济损失等内容。2013年3月13日，刘**与闫小兵签订《转让协议》，刘**将其经营的地板店转让给闫小兵。在洽谈转让时杨*立告知刘**和闫小兵，转让可以，但必须在租金之外还要付40000元转让费。此后因刘**、闫小兵均未向杨*立支付租金和商铺转让费，杨*立于2013年4月10日收回租赁房屋，并于2013年7月16日书面通知刘**解除租赁合同。另查明，租赁房屋的所有权人系原告杨*，杨*立系该房屋的管理人。庭审中，原告杨*同意由第三人杨*立向被告刘**主张权利。

本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷，第三人杨**作为租赁房屋的管理人，且系该租赁房屋的权利义务承受人，杨**与刘**签订的《商铺租赁合同》也系双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方应当按合同履行相应的权利义务。刘**在租赁期间，杨**同意将房屋转租给闫小兵的条件是需要支付商铺转让费40000元，属于附条件的民事法律行为。但刘**在未向杨**支付转让费40000元的情形下便将房屋转让给闫小兵，其行为属于擅自转租的违约行为，应承担违约责任。由于杨**已于2014年4月10日将租赁房屋收回，以其行为表明杨**与刘**事实上已解除了租赁关系，且合同也约定若承租人存在擅自转租情形时出租人可要求解除合同。故对第三人杨**要求与被告刘**解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于租金问题，由于被告刘**未交付2013年4月2日至4月10日的租金，故被告刘**应付租金为每天按194.40元计算9天，共计1749.6元。第三人杨**主张租金合理部分本院予以支持，过高部分不予支持。关于违约金问题，被告刘**转租房屋未经过第三人杨**同意，应视为违约，但双方合同约定的违约金高于造成的损失，本院依法予以调整，结合本案中第三人杨**的实际损失，兼顾合同的履行情况等综合因素，本院调整违约金为2500元。对被告刘**辩称转租商铺已经过第三人杨**同意，且转让费和房屋租金也约定由第三人闫小兵支付，自己没有违约的理由，因与本院查明的事实不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除第三人杨**与被告刘**签订的《商铺租赁合同》；

二、被告刘**于本判决生效之日起五日内向第三人杨**支付房屋租金1749.6元；

三、被告刘**于本判决生效之日起五日内向第三人杨**支付违约金2500元；

四、驳回第三人杨慎立的其他诉讼请求。

案件受理费3949元，由第三人杨**负担1949元，被告刘**负担2000元（此款原告杨*已交纳，被告在给付租金时一并给付第三人杨**）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十月十五日