朱**、王**与周**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人朱**、王**、周**因租赁合同纠纷一案，不服天津**民法院作出的（2014）南*一初字第3123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月14日公开开庭审理了本案。上诉人朱**，上诉人王**的委托代理人朱**，上诉人周**及其委托代理人邢**到庭参加诉讼，原审第三人乔*南经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，二原告系夫妻关系，坐落于津南**睦安公寓1号楼底商21号房屋为二原告夫妻共同财产。2010年4月21日，原告朱**与被告周**签订房屋租赁合同，约定原告将睦安公寓1号楼底商21号房屋出租给被告周**使用，租赁期限为12个月，自2010年4月21日至2011年4月20日止，年租金100000元。合同第六条约定乙方（即本案被告）使用期内应该保持房屋结构及一切使用设施的原面貌，租赁期内乙方只有使用权，未经甲方（即本案原告）同意乙方不得将该房屋转租他人。若擅自转租甲方有权终止合同，并由乙方承担支付甲方双倍年租金的违约金。合同到期后，被告继续租赁该房屋，双方未签订新的租赁合同。2013年租赁期届满前经双方协商，变更租金为103000元，被告一次性交两年租金，租赁至2015年4月20日届满。2014年8月，被告未征得原告同意将房屋转租与第三人乔*南，并将屋内承重墙进行了拆除，后被房管局执法大队查处，被告按执法大队要求又将承重墙进行了修砌。原告故诉至法院，要求与被告解除合同。审理过程中，经法庭协调，被告于2015年5月4日将房屋腾出，交还原告，双方已解除房屋租赁合同，原告变更诉请，要求被告支付其2015年4月21日至2015年5月4日的占房使用费3948元，并要求被告按照合同约定赔偿原告因转租产生的违约金206000元，同时保留对被告拆改承重墙追索损失的权利。庭审中，被告同意给付原告占房使用费3948元，不同意给付原告违约金。

一审法院认为

原审法院认为，原被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，本院对双方的租赁关系予以确认。原、被告于2010年4月21日签订的房屋租赁合同虽然约定租赁期限为1年，但租赁期满后双方延续租赁关系，未签订新的租赁合同，在之后的租赁期间内也只是对租金的数额及交付方式做了更改，并未对其他条款进行变更，根据法律规定，原房屋租赁合同继续有效，在租赁期内对双方当事人具有约束力。被告违反合同约定，将房屋转租给第三人，应当依合同约定，给付原告违约金。原合同约定被告应当给付双倍年租金的违约金，但被告转租行为并未给原告造成如此数额的损失，约定的违约金已过分高于损失，因此原审法院酌定被告给付原告违约金80000元。关于原告主张2015年4月21日至2015年5月4日占房使用费3948元，被告同意支付，原审法院予以确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告周**于本判决生效后三日内一次性给付原告王**、朱**2015年4月21日至2015年5月4日占房使用费人民币3948元；二、被告周**于本判决生效后三日内一次性给付原告王**、朱**违约金80000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告承担。

上诉人诉称

原审判决后，朱**、王**不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判周**赔偿违约金206000元；2、全部诉讼费用由周**承担。事实和理由：原审法院判决周**赔偿违约金80000元不符合租赁合同约定及法律规定。根据法律规定原房屋租赁合同继续有效，双方租赁合同明确约定支付双倍年租金的违约金，该约定不存在过分高于损失的情况。

上诉人周**不同意朱**、王**的上诉请求，要求支持其上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判周**不承担给付朱**、王**违约金的责任，或发回重审。事实和理由：双方租赁合同期满，原租赁合同已经履行完毕，双方对租金的数额、交付方式、租赁期限重新口头约定，不能按照原合同执行。退一步讲，上诉人虽将房屋转租第三人使用，但上诉人没有从中渔利，并未给朱**、王**造成任何损失，且违约金是以给守约方造成损失为前提的，朱**、王**已全部收取租金，不存在任何损失，原审法院在朱**、王**没有提供损失依据的情况下，判决给付基本达到一年租金数额的违约金，明显合同法以及相关司法解释。原审法院审理本案超出审限，违反法定程序。

被上诉人辩称

原审第三人乔*南未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

本院查明

本院审理查明的案件事实与原审法院一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人朱**与上诉人周**于2010年4月21日签订租赁期限为一年的房屋租赁合同，租赁期满后双方未再签订新的租赁合同，上诉人周**继续使用租赁房屋，根据法律规定，原房屋租赁合同继续有效，对双方具有约束力。租赁合同约定，周**未经朱**同意不得将该房屋转租他人，若擅自转租朱**有权终止合同，并由周**承担支付双倍年租金的违约金。周**将房屋转租给原审第三人乔*南，应当依合同约定承担违约责任，上诉人周**不承担给付违约金的主张，本院不予支持。原审法院以双方约定的违约金过分高于造成朱**、王**的损失，对双方租赁合同的履行情况予以全面衡量，酌定周**给付违约金的数额，并无不当。上诉人朱**、王**要求周**按照租赁合同赔偿206000元违约金的上诉主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉人朱**、王**缴纳的二审案件受理费2820元，由上诉人朱**、王**承担。上诉人周**缴纳的二审案件受理费1050元，由上诉人周**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十四日