天津华**有限公司与张**、张*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津华**有限公司与被告张**、张*物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理，依法由代理审判员刘*适用简易程序公开开庭进行审理。原告天津华**有限公司的委托代理人王*、谷**与被告张**及张*的委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告天津华**有限公司诉称，原告与天津住**有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，按照合同约定，物业费收费标准为每月每平方米1.5元，逾期不交纳的，从逾期之日起按照应交物业费的千分之三交纳滞纳金。按照合同约定，被告每月应交物业费130.9元，被告自2014年6月至2015年10月未交物业费，共欠物业费2225.3元，滞纳金1802.5元。原告呈诉并请求依法判令：1、二被告给付原告2014年6月至2015年10月的物业管理费2225.3元及滞纳金1802.5元；2、案件受理费由被告负担。

被告辩称

被告张**、张*辩称，1、原告物业服务没有完全履行，造成业主财产损害。被告的车辆被小区的横杆砸过，2015年9月21日凌晨三点左右，被告家曾经被盗；被告的汽车被砸，车漆被划；被告放在大门外的鞋被盗；被告家中墙体出现裂缝，原告未予维修；被告家中的双层玻璃窗户之间有脏东西，原告不给更换；原告未给被告安装对讲机；被告所属楼房经常断电；被告楼下有人搭狗窝，造成安全隐患；楼道无人打扫，门窗上有小广告，卫生不达标，原告未履行职责；2、原告的物业服务存在重大瑕疵，严重侵害了被告财产利益；3、原告的行为违反了《物业服务收费管理办法》第十二条的规定，侵害了业主的知情权；4、原告未就格式合同履行说明义务，滞纳金条款无效。故不同意原告诉请。

原告为支持其主张，提供如下证据：证据一、《天津市住宅前期物业服务合同》和《收费标准公示》照片复印件各一份，证明原告主张被告物业服务费和滞纳金的收费标准；证据二、《确认书》一份，证明被告同意遵守临时管理规约和前期物业服务合同；证据三、物业费催缴通知单，证明原告曾向二原告催缴物业费；证据四、资质证书，证明原告资质等级是一级；证据五、电话记录，证明原告曾通过电话向二被告催缴物业费；证据六、照片复印件两张及管理规约一份，证明原告在被告被盗之前尽到了安全提示义务。

被告对原告上述证据发表如下质证意见：对证据一真实性不认可，该证据不是原件，而且这份被告不是合同主体，所以对被告没有约束；对《收费标准公示》不认可没见过；对证据二签名认可，质证意见同证据一；对证据三真实性不认可，原告未向被告出示过该单据，被告未签收也没有见过；对证据四不发表质证意见；对证据五真实性不认可，该证据不能证明电话内容，而且这份证据是原告单方制作不客观；对证据六不认可，被告没见过，无法证明待证事实。

被告为支持其主张提供如下证据：证据一，北**安分局立案告知书一份，证明被告在原告服务期间内家中被盗，且已经作为刑事案件被立案；证据二、照片复印件九张，证明原告没有尽到管理义务，服务有瑕疵。

原告对被告上述证据发表如下质证意见：对证据一真实性认可，对证明目的不认可。该证据与原告无关。家中被盗与物业管理没有关系，同时在天津市物业管理条例中第四十三条中约定的物业服务内容不包括防盗；对证据二真实性不认可，保洁存在及时性，原告是三级服务标准，不是管家式服务，不能保证全天候24小时的卫生清洁服务；对于照片拍摄的时间有质疑，被告不能证明拍摄时间，也不能证明这些照片拍摄的地方就是原告服务的小区。

本院查明

经审理查明，原告系一级物业资质等级的物业管理服务公司，二被告为父子关系，均系天津市北辰区淮兴园10-2-201号房屋业主，该房屋建筑面积87.32平方米。2010年6月15日，原告与天津住**有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定物业类型为高层住宅；坐落位置是天津市北辰区姚江东路东侧；服务内容及标准包括：1、房屋共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，2、电梯、水泵、职能系统等设备的运行管理与服务，3、共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理，4、物业装饰装修的管理，5、车辆行驶和停放秩序的服务、管理，6、物业管理区域内公共秩序的维护、管理，7、物业档案的建立保管和使用，8、其他委托事项。服务期限自2010年6月21日至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费用标准采取包干的形式收取，高层住宅每平方米0.8元／月；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每平方米0.7元／月的标准由业主交纳（合计每平方米1.5元／月）；业主于每月10日前交纳物业费；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金。

另查明，2013年5月31日，被告张**签署《确认书》，该确认书显示被告已经全文阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解认同条款内容，同意严格遵守。合同签订后，原告对被告所在小区进行了相关的物业管理服务。被告每月应交纳物业管理服务费合计130.9元，其未交纳2014年6月到2015年10月期间的物业管理服务费共计2225.3元。被告所在小区存在绿地受损情况。

上述事实，有当事人陈述及提供的证据等予以证实。

本院认为

本院认为，原告与天津住**有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实的意思表示，对于该小区的业主具有法律约束力，被告以其并非合同当事人为由提出抗辩的，本院不予支持。被告已经签署《确认书》，自愿遵守合同约定。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告应按照合同约定向原告交纳物业管理服务费。根据被告提供的部分照片证据显示，被告所在小区在存在绿地受损情况，原告本案中未完全尽到合同中约定的养护和管理义务，对于被告应当交纳的物业管理服务费应予酌减。依据合同约定的交费标准及原告履行合同义务的实际情况，本院酌定被告向原告交纳2014年6月到2015年10月期间的全部物业管理服务费总额的95%为宜。此外，因原告未能按合同约定履行全部义务，其要求被告交纳违约金的诉讼请求本院不予支持。关于被告提出的家中被盗、房屋质量问题原告未予维修等抗辩理由，因不属于《天津市前期住宅物业服务合同》中所规定的原告的服务范围，被告主张于法无据，本院不予支持；关于被告的其他抗辩理由，因被告未能提供具有证明力的证据予以证实，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张**、张*给付原告天津华**有限公司2014年6月到2015年10月期间全部物业管理服务费的95%，共计2114.03元；

二、驳回原告天津华**有限公司其他诉讼请求。

全部款项在本判决书生效后五日内付清，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元，由被告张**、张*负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一六年四月十八日