孙**与天津市**限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告孙**与被告天**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙**及其委托代理人张**、佟立，被告天**有限公司的委托代理人李**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告孙**诉称，2010年11月3日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的坐落于天津市东**道与中心环路交口处绿洲花园37-4-102号房屋，房屋总价款1980000元，交付时间为2011年9月30日之前。原告已按合同约定于2010年11月3日一次性支付房屋首付款100万元，余款已办理贷款并支付完毕。被告未按双方约定日期交付房屋。延期交付房屋后，原告花费30余万元对房屋进行装修，但在装修过程中发现，被告的房屋存在严重的质量问题，尤其是房顶漏雨、返潮返碱严重，导致原告装修的橱柜、吊柜、地板、吊顶、壁纸等装饰装修材料均被雨水浸泡，损失严重。另外，防潮层是房屋主体部分，主体防潮层没有按照国家标准施工，即无布筋且用泥沙填充，墙体多处大面积空鼓、通裂。遇下雨时，房屋房顶、墙壁多处漏雨，且被告野蛮施工打破楼上水管长期向楼下漏水。直到起诉之日，原告房屋仍多处漏水。原告针对上述问题多次向被告反映，被告也承认房屋存在质量问题，但两年多来，维修、赔偿均未到位，只是敷衍、拖延，严重侵害原告权益。故原告诉至法院，请求：1、判令被告赔偿原告装修损失，其中包括装修保证金830元、包门口损失11720元、墙体损失4110元、涂料损失193元、灯具损失1845元；2、判令被告赔偿自2012年8月1日至2014年12月31日租房损失87000元、误工费8909元、交通费500元；3、判令被告赔偿原告自2012年1月13日至2013年1月12日以及2014年1月13日至2015年4月23日的物业费损失8084.6元，以上合计损失为123191.6元；4、判令被告在限期内对原告房屋进行彻底有效的维修；5、本案诉讼费用由被告承担。

原告孙**向本院提供了下列证据：

第一组证据

1、天津市商品房买卖合同一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系及合同中约定双方的权利与义务。

2、销售不动产统一发票两张，证明原告已经交纳了全部购房款。

3、天津市新建商品住宅质量保证书一份，证明商品房的质量标准及被告对原告房屋有保修义务。

4、物业费票据，证明原告为涉诉房屋支付了8084.6元的物业费，物业费已支付至2015年4月23日。

第二组证据

1、出入管理费、装修管理费票据各一份，证明原告为了装修向被告支付了相关费用830元。

2、家庭居室装饰装修工程施工合同、工程结算单、装修队负责人身份证复印件各一份，证明原告为其房屋进行装修，合同形式为半包，原告支付装修费142383元。

3、销货单六份，证明原告涂料损失193元、室内门口损失11720元、灯具损失1845元、墙体损失4110元、地板损失31682元、橱柜损失30850元。

第三组证据

照片一组、杨**证人证言一份，证明涉诉房屋存在严重的质量问题，根本不能满足使用和交付条件。

电话录音、现场视频光盘各一份，证明原告房屋质量问题严重，原告为维修房屋及赔偿问题多次与被告的客服部门沟通、协商。

钥匙托管回执一份，证明原告将房屋钥匙托管于被告的客服中心，被告始终未将该房屋维修完毕交付给原告，原告也无法使用该房屋。

第四组证据

1、房屋租赁合同、房屋产权证、房东身份证明复印件各一份及房屋租金收条七份，证明涉诉房屋因存在质量问题无法居住，致使原告在外租房，产生租房损失共计87000元。

2、请假证明及工资收入证明各一份，证明原告因房屋质量问题向单位请假56天的事实及原告每月收入情况。

3、恒大地**限公司呈批报告一份，证明原告房屋存在严重的质量问题，原告向被告提出要求退房，被告公司的领导承诺会给原告进行答复的事实。

被告辩称

被告天**有限公司辩称，原告房屋的质量问题确实存在。为此原告曾在2012年起诉被告，被告已经进行维修。当时原告也申请了司法鉴定，但由于房屋没有干透，不具备鉴定条件，所以未能鉴定。2012年9月份，针对原告房屋墙面返潮返碱进行了为期四个月的维修，为原告房屋的室内和室外进行注浆。现原告的房屋已经维修完毕。如果原告再发现有问题，被告会继续给原告进行维修，直到原告满意为止。鉴于原告的诉请没有经过司法鉴定，原告无证据证实损失的具体数额，故被告不同意原告的主张，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告提供了下列证据：

调解协议书一份，证明因原告房屋漏水，在2012年9月29日，原、被告签订协议书，由被告一次性赔偿原告因漏水造成的室内厅顶、门被泡变形损失28542.4元，其中3542.4元用于交纳一年的物业费。

维修处理协议一份，证明因原告房屋漏水造成地板被泡，由被告的客服中心赔偿原告木地板83箱、踢脚线5箱。

经庭审质证，被告对原告提供的第一组证据无异议，予以认可；对第二组证据1无异议，对2、3的关联性有异议；对第三组证据中1的真实性持有异议，不予认可，认为照片拍摄时间均是2012年，不能证明房屋现在的状况，证人杨**是另一案件的当事人，与本案有利害关系；对证据2予以认可，证据3房屋钥匙已经返还给了原告。对第四组证据真实性无异议，但认为与本案不具有关联性，其中被告的呈批报告上面没有被告公司的公章，不予认可。

原告对被告提供的证据1的真实性有异议，不予认可，认为调解协议并非原告本人签字，也非本人真实意思表示，原告本人当时明确表示拒绝，是原告的同事刘**替原告签的字，摁的手印，然后将赔偿款转交给原告。原告虽然领取了赔偿款但是并不代表原告接受该调解协议。对于证据2维修处理协议是原告签的字，但是协议内容是被告拟定的，属于格式条款，只能证明赔偿的是2012年9月之前的损失，之后的损失没有涉及。

本院对原、被告提供的证据审查后认为，原告提供的第一组证据、第二组证据1、第三组证据2，第四组证据1以及被告提供的证据1、2真实客观、来源合法、与本案具有关联性，且被告予以认可，本院对以上证据予以采信。对原告提供的第二组证据2、3与本案缺乏关联性，第三组证据1、3及第四组证据2、3，因被告提出质疑，原告未能提供其他证据佐证，故其证明力较弱，不能证明原告的目的，本院不予采信。

本院查明

经审理查明，2010年11月3日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由原告购买被告开发的坐落于天津市东**道与中心环路交口处绿洲花园37-4-102号房屋一套。该房屋建筑面积163.99平方米，总价款1980000元。合同签订后，原告于2010年11月3日交付了首付款1000000元，余款980000元办理了银行按揭贷款。原告于2012年3月3日办理了入住手续，随后进行装修。在装修的过程中原告发现该房屋墙壁存在返潮返碱等质量问题，入住后房屋又出现漏水、地板起鼓等现象。为此，原、被告双方经过协商于2012年9月29日就房屋漏水问题达成了维修处理协议及房屋损失补偿调解协议书，由被告赔偿原告木地板83箱、踢脚线5箱、赔偿款28542.4元，其中3542.4元抵缴一年物业费。2012年10月份，被告又对原告房屋室外建筑进行维修并做避水实验，同时，为解决返潮返碱问题被告对原告房屋的室内和室外进行了为期四个月的注浆维修。

另查明，2013年5月，原告因上述房屋质量问题曾起诉被告赔偿，同时对涉诉房屋质量问题提出司法鉴定。后因涉诉房屋不具备鉴定条件原告撤诉。2014年7月23日，原告再次提起诉讼，以诉称之理由要求被告继续维修房屋并赔偿相关损失。

庭审中，原告提出鉴定申请，要求对涉诉房屋质量问题产生的原因、维修方案、维修造价进行鉴定。后因鉴定费用过高原告于2014年10月14日撤回鉴定申请。2014年11月12日，原告重新向本院提出鉴定申请。2014年12月17日，鉴定机构天津元**有限公司出具报告称：“12月9日，经现场查看，涉案房屋墙面原有潮湿痕迹、墙壁漏水痕迹没有明显发展，已经基本干燥；地圈梁（防潮层）施工质量未能指出具体问题。由于上述问题产生原因无法确定，对鉴定申请的第二项维修方案，损失费用要求也不能实施。以上两项均不具备司法鉴定条件，我公司无法进行鉴定”。故原告的司法鉴定未果。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合同合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应按照合同行使权利并履行义务。对原告的第一项要求被告赔偿装修损失的诉请，因原告提供的损失数额被告不予认可，原告亦未能提供第三方的鉴定结论，故原告的此项诉讼请求证据不足，本院不予支持。对原告第二项要求被告赔偿房租、误工费、交通费损失的诉请，原告的房屋装修后出现漏水、返潮返碱的现象，为此，原、被告双方于2012年9月29日就涉诉房屋漏水问题达成维修处理协议及房屋损失补偿调解协议书，且被告已实际按照上述协议对原告履行了赔付义务和维修义务，故因漏水原因给原告造成的损失被告已经赔偿完毕。对于返潮返碱的维修处理，被告认可进行了为期四个月的维修，被告维修期间，原告在外租房是合理的补救措施，对于相应的租金支出，被告应当赔偿原告。原告主张每月租金3000元，该标准未超出天津市房屋租赁的市场指导价格，对此本院予以确认。原告所述房屋墙壁返潮返碱的质量问题客观存在，被告也进行了修复，该质量问题不构成主体结构问题，只要及时修复或采取补救措施并不影响原告的正常生活使用。因此对于租金的给付期限应以四个月的维修期间比较适宜，超出部分本院不予支持，故原告的租房损失应为12000元（3000元＊4个月）。对于原告主张的误工损失，虽然原告提供了单位出具的证明，但是该证明反映的是原告为装修房屋和解决漏水问题的请假证明，不能证明原告后期的误工损失，因此，对于原告的此项主张本院不予支持。原告主张的交通费损失500元，对此原告虽未提供证据证明，但是为解决涉诉房屋返潮返碱维修问题，路途奔波产生交通费是客观存在的事实，故对于原告的此项主张本院予以支持。对原告的第三项物业费损失的诉讼请求，原告主张的是27个月的物业费损失计8084.6元，鉴于被告在对房屋修复期间原告未居住使用该房屋，未能享受物业服务，因此，在此期间所产生的物业费损失应由被告赔偿，原告该项合理损失本院确定为四个月，计1198元（299.5元＊4个月），超出部分本院不予支持。对原告要求被告对涉诉房屋质量问题彻底修缮的请求，鉴于被告当庭承诺同意维修，原告可根据房屋的实际情况向被告提出维修申请由被告进行维修。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告天**有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙**房租损失12000元、交通费损失500元、物业费损失1198元，以上合计13698元。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告孙**的其他诉讼请求。

案件受理费2764元，原告孙**负担764元，被告天**有限公司负担2000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年三月二十日