商**等与北京实创科技园经营服务公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京天**有限公司(以下简称天昊天物业公司)、商**因租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第15699号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

天**业公司、商**在原审法院起诉称：2006年9月18日，商**与北京实**服务公司（以下简称实创**公司）签订《协议书》，约定：实创**公司同意商**在位于北京市海淀区上地佳园垃圾楼西北侧的场地临建经营用房，占地面积约800平方米，由商**支付管理费每年2万元。2011年5月20日，天**业公司与实创**公司签订《补充协议》，约定由天**业公司承担商**在租赁关系中的所有法律责任。实创**公司于2012年3月起诉我们腾空上述场地、予以交还。在案件审理中，我们才得知上述场地未确定权利人、非实创**公司所有，也就是说实创**公司无权出租上述场地并收取管理费，故实创**公司应向我方返还5年的管理费10万元并支付利息，而且，（2014）一中民再终字第4332号民事案件中对上述场地进行了测绘，且该案民事调解书第四条也写明“双方均同意对本案所涉租金问题另案处理”。另外，在实创**公司起诉我方*退场地一案的审理中及案件审结后，实创**公司多次在我方使用的场地范围内张贴腾退通知，在经营商户的外墙上书写“拆”，给商户的经营造成影响，我方也就此向商户进行了赔偿，故我方就此要求实创**公司赔偿我方相应损失。综上，我们诉至法院，要求实创**公司返还我方所付2006年9月18日至2011年9月17日的管理费10万元并支付利息3750元（以10万元为基数，按照中**银行现在的五年期银行存款利率0.375%计算5年），赔偿我方损失28万元，以上共计383750元。本案的诉讼费由实创**公司负担。

一审被告辩称

实创经营服务公司在原审法院答辩称：我方不同意天**业公司和商**的诉讼请求，理由如下：第一，在争议的租赁合同期限内，我方是合法的土地管理单位。我公司的上级单位北京实**限责任公司作为上地**基地总发展商，行使部分政府职能，包括将原上地村全部集体土地变更为国有土地性质，故涉案租赁土地作为原上地村土地中的一部分，由我公司代管，天**业公司、商**也是基于此与我方签订租赁合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，足以证明其认可和知晓我公司是诉争场地的合法管理单位。第二，天**业公司、商**要求返还管理费没有法律依据，不符合合同约定，更不符合情理。基于双方签订的有效协议，天**业公司、商**向我方支付场地管理费是履行合同义务的行为，我公司收取管理费并无不当。而且，租赁场地是否部分属于第三方尚需进一步确认，但并不影响我方已经收取的场地管理费。天**业公司、商**在之前的诉讼中认为部分诉争场地属于第三方所有，但在双方约定的租赁期限内涉案土地是国有土地且未确认权利人、土地产权并不清晰，而权利人并非天**业公司和商**，更不应由天**业公司、商**进行认定。即使有第三方主张土地权利，也应与我方沟通，与天**业公司、商**无关。况且，在诉争租赁协议履行过程中，并无第三方就我方出租的场地主张权利。第三，天**业公司、商**主张的损失28万元没有事实和法律依据。天**业公司、商**依据租赁合同自2006年9月18日取得诉争场地使用权至合同到期时仅支付了10万元的管理费，此后我公司未再向其收取任何费用。但合同到期后，天**业公司、商**拒不腾退租赁场地，占用至今将近4年，其在诉争场地建设违章建筑并出租，不但没有损失，还获得巨大收益，却给我公司的经营及声誉造成严重影响。且天**业公司、商**就我方张贴腾退通知的行为对其构成侵权举证不足。综上，请求法院驳回天**业公司、商**的全部诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年，实创经营服务公司（原为北京实创科技园经营服务公司）诉至法院，要求天**业公司及商**腾退位于北京市海淀区上地佳园垃圾楼西北侧的场地（约800平方米）。法院经审理查明：2006年9月18日，实创经营服务公司(甲方)与商**(乙方)签订《协议书》。该协议约定：甲方同意乙方在位于北京市海淀区上地佳园垃圾楼西北侧的场地临建经营用房，占地面积约800平方米；乙方向甲方交纳场地使用管理费为每年人民币2万元；本协议期限暂定为五年，自2006年9月18日至2011年9月17日止；本协议解除时，乙方应在十日内将机械设施及可移动的部分迁走，不可移动的部分归甲方所有。该协议签订当日，实创经营服务公司依约交付了场地。天**业公司于2006年11月23日成立。2011年5月20日，实创经营服务公司与天**业公司签订《补充协议》。该协议约定：由于2006年9月双方签订协议时天**业公司尚未办理好注册和印章手续，以商**个人名义签订租约，因此本补充协议签约主体中的天**业公司与正本协议商**为同一主体，对协议正本和本补充协议承担所有法律责任。后实创经营服务公司与商**、天**业公司未续签租赁合同。商**对实创经营服务公司与天**业公司签订的《补充协议》予以认可。商**、天**业公司确认天**业公司在涉案场地上建筑房出租或发包给他人使用，其两方未使用涉案场地及地上房屋，但未提供实际使用人情况。实创经营服务公司就其是涉案场地的权利人提供部分用地手续，商**、天**业公司就实创经营服务公司非涉案场地的权利人之主张未提供充足有效的证据证明。遂法院认为，实创经营服务公司提供了部分用地手续证明其是涉案场地的权利人，而商**、天**业公司就实创经营服务公司非涉案场地的权利人未提供充足有效的证据证明，加之商**、天**业公司是基于租赁合同从实创经营服务公司处取得场地的使用权，在租赁期限届满的情况下理应向实创经营服务公司返还涉案场地，故法院判决支持了实创经营服务公司的诉讼请求。二审维持原判。

后商**、天**业公司申请再审，再审中双方当事人共同委托河北省第二测绘院对涉案场地进行测绘并认可该测绘院作出的地块放样测绘报告的真实性。经法院调解，双方当事人达成如下协议：商**、天**业公司于2015年2月18日之前将上述测绘报告中A、B、C、D四个坐标点内的总面积为456.76平方米场地（位于同A、B坐标点处的二层建筑物东南侧相连的钢架及楼梯除外）腾空并交予实创经营服务公司；由于《测绘报告》中A、B、C、D四个坐标点内的土地现权利人为未确定状态，如在2015年2月18日腾退前，国家土地主管部门确定权利人，商**、天**业公司有权同确认的权利人协商继续使用该土地；在双方2006年9月18日签订协议中所涉及的A、B坐标点以北的土地，实创经营服务公司不再主张商**、天**业公司腾退；双方均同意就本案所涉租金问题另案处理。

本案庭审中，双方均确认，天**业公司、商**未履行上述调解书，上述调解书所涉土地腾退事宜已进入法院执行程序。天**业公司、商**就其关于其与实创经营服务公司对租赁期满后的涉案场地之使用达成了口头协议之主张未举证证明且实创经营服务公司不予认可。天**业公司、商**明确其在诉争场地处的短期租户的租期到2015年年底届满，未明确其长期租户的租期何时届满。天**业公司、商**就实创经营服务公司张贴腾退通知等行为给其造成损失举证不足，且未明确其诉求的损失28万元之构成、亦未就此提交证据予以证明。

原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述及（2012）海民初字第6992号民事判决书、（2012）一中民终字第11031号民事判决书、（2014）一中民再终字第4332号民事调解书等证据及本案开庭笔录在案佐证。

一审法院认为

原审法院判决认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据（2012）海民初字第6992号民事判决书、（2012）一中民终字第11031号民事判决书、（2014）一中民再终字第4332号民事调解书及本案庭审中的双方当事人陈述可知，天**业公司、商**与实创经营服务公司之间的土地租赁协议已于2011年9月17日到期终止；天**业公司、商**与实创经营服务公司之间未续签租赁合同，而天**业公司、商**就其关于其与实创经营服务公司对租赁期满后涉案场地之使用达成了口头协议之主张未举证证明且实创经营服务公司不予认可；加之，上述一、二审判决均确认实创经营服务公司提供了部分用地手续及该公司对涉案场地的出租权，而实创经营服务公司亦系依据其与天**业公司、商**的租赁协议从天**业公司、商**处收取了2006年9月18日至2011年9月17日期间的管理费10万元，因此，尽管实创经营服务公司非国家土地主管部门就涉案场地所确定的土地权利人，但在实创经营服务公司的出租权以及天**业公司、商**与实创经营服务公司之间的租赁协议之有效性未被否定的情况下，天**业公司及商**仅以涉案租赁场地未确定权利人为由，要求实创经营服务公司返还场地管理费并支付利息，无事实和法律依据；租赁合同到期后，实创经营服务公司有权要求天**业公司、商**腾退场地，天**业公司、商**就实创经营服务公司张贴腾退通知等行为给其造成损失举证不足且未明确其诉求的损失28万元之构成、亦未就此提交证据予以证明，加之天**业公司、商**在明知涉案场地租赁期限为5年的情况下仍超期将地上物出租给第三方使用并在其与实创经营服务公司的租赁合同到期后拒绝腾退，系其自行扩大损失。综上，法院对于天**业公司、商**要求实创经营服务公司退还管理费、支付利息并赔偿损失的诉讼请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：驳回北京天**有限公司、商**的全部诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，商**、天**业公司不服原判，上诉至本院。上诉请求为：撤销原判，依法改判支持商**、天**业公司的全部诉讼请求或将本案发回重审。主要理由为：原判事实不清，判决结果错误。双方签订《租赁合同》是在实创经营服务公司隐瞒真实情况下完成的，属于实创经营服务公司的故意欺骗，在另案中双方明确有关租金问题另行处理，说明应将涉案场地所有权人予以查清后再予以解决，而不应盲目判决。双方签订的补充协议未能履行并不是商**、天**业公司一方责任，实创经营服务公司默许商**、天**业公司继续经营建设，更扩大了损失，应当对损失进行赔偿。

实创经营服务公司同意原判，不同意上诉人商**、天**业公司的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：根据双方之间签订的土地租赁协议以及双方之间所涉案件的审理情况可知，双方之间的土地租赁协议已于2011年9月17日终止，之后双方就场地的腾空问题达成协议并形成调解书。虽然实创经营服务公司不是涉案土地明确的权利人，但从实际情况出发，在双方签订的协议书未被否定的前提下，商**、天**业公司以涉案场地未确定权利人为由，请求返还场地管理费无事实及法律依据。

当事人对自己的主张应当提供证据加以证实，否则应当承担不利后果。根据本案查明的事实，双方确认的合同终止日期为2011年9月17日，双方合同中亦对合同期满后相关问题的处理进行了约定。诉讼中，商**、天**业公司未能提供证据证明其主张，加之实创经营服务公司在双方约定的合同期限届满后有权要求商**、天**业公司腾退涉案场地等实际情况，商**、天**业公司要求实创经营服务公司承担赔偿责任的请求不予支持。

综上所述，上诉人商**、天**业公司的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三千五百二十八元，由北京天**有限公司、商**共同承担（已交纳）。

二审案件受理费七千零五十六元，由北京天**有限公司、商**共同承担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十九日