张**与李*和房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**与被告李*和房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理后，依法由代理审判员张*适用简易程序，于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人姜**、赵**，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称，被告是原告的姨夫，原告因工作需要，向被告购买了闲置房屋。双方于1999年8月15日签订房屋买卖协议（下称”诉争合同”）。该协议中，由被告将其坐落于天津市东丽区新立街卧河村0146号砖房两间（位于天津市东丽区广才铆焊加工厂大门对面，下称”诉争房屋”）以及坐落于东丽区新立街卧河村0147号三间土坯房同时出卖给原告，价格合计1万元。原告购买上述房屋后一直居住使用至今，但始终没有办理房屋过户手续。现在房屋面临拆迁，原告曾多次找被告协商过户事宜，均未果，原告对自己房屋的合法权益无法实现。因此，原告起诉要求：一、要求确认原、被告间的房屋买卖合同有效（原、被告于1999年8月15日就诉争房屋所签订的房屋买卖合同）；二、要求判令被告将诉争房屋所占用宅基地的使用权登记由田**变更为原告（登记机关为天津市**办事处城建办公室）；三、诉讼费用由被告承担。

原告提供如下证据：

一、《购售房协议书》一份，拟证明被告将诉争房屋及另三间土房出卖给原告。

二、《收条》一份，拟证明被告已经收到诉争房屋的购房

款1万元。

三、《证明》一份，拟证明诉争房屋是由被告出资建造的。

四、《房屋位置证明》一份，拟证明诉争房屋的具体位置。

五、《土地使用权登记卷》复印件一套，拟证明诉争房屋所占用基地（下称”诉争宅基地”）的使用权登记在案外人田**名下。

六、证人崔、马**作证，拟证明田**曾在诉争房屋内居住，同时证明田**并非卧河村村民。

经庭审质证，被告对证据一至四均无异议。被告对证据五不认可，认为田**并非卧河村村民，其继承人田军也并非卧河村村民，不能取得诉争宅基地的使用权。

原告对证据六无异议。被告对证据六认可，认为将诉争宅基地登记在田**名下属登记错误。

经本院认证，原告证据一、二均经被告认可，且能相互印证，本院予以采信。在原告证据三、四上署名捺印的证人已出庭作证，又能与证据六相互印证，且该证据既经被告认可，本院对原告证据三、四、六均予采信。原告证据五调取自政府部门，且加盖有单位印章，该证据系在行政机关进行宅基地使用权登记的过程中形成，证据形式合法、内容真实可信，本院予以采信。

被告辩称

被告李*和辩称，认可诉争合同有效，但被告无权出卖诉争宅基地，且原告并非卧河村村民，无权取得诉争宅基地的使用权，诉争宅基地的使用权仍属被告。因此，不同意原告的第二项诉讼请求。

被告未提供证据。

本院查明

经审理查明，原、被告系亲属关系。诉争房屋系坐落于天津市东丽区新立街卧河村的两间平房，砖混结构。1989年12月，诉争房屋所占土地进行宅基地使用权登记，据《土地使用权登记卷》显示，诉争宅基地坐落于”东郊区卧河村0146号”，地号为（4）字46号，申请人为”田**”，土地权属来源为”村分配”，批准用途为”宅基地”，地上物权属为”个人”，申请理由为”界址清楚、无纠纷、申请登记”，用地面积为”100.47”，建筑占地面积”42.5”，该登记文件经原天津市东郊区小东庄乡规划土地管理站、原天津市**管理办公室等单位签章审核确认，该卷宗领证人处有”田**”字样的签字及捺印。

1999年8月15日，原、被告签订《购售房协议书》一份，协议约定：1.被告有闲房二间平砖房和三间危土房闲置不住人，原将上述房屋售给原告；2.双方协商作价壹万元人民币；3.双方一手交款一手交房；4.本协议自双方签字后生效。同日，原告给付被告1万元购房款，被告向原告出具收条一张。被告亦将诉争房屋交付给原告，该房屋现由原告占用。

另查明，原告户籍地为河北省泊头市文庙镇顾辛庄村，农业户口。

本院认为

本院认为：

一、就原告的第一项诉讼请求。依照法律规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权人一般也必须具有该农村集体经济组织成员的身份，该集体经济组织以外的人员不能取得宅基地使用权。

依据”房地一体”原则，诉争房屋的买卖必然涉及诉争宅基地使用权的转让。

本案原告户籍在外省，不属于涉诉宅基地所在集体经济组织成员，故无法取得诉争宅基地的使用权。

因此，诉争合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

二、就原告的第二项诉讼请求。首先，诉争宅基地的使用权并未登记在被告名下，被告亦非登记权利人的继承人，原告要求被告办理”宅基地使用权过户”手续，显然难以实现。其次，原告并无取得诉争宅基地使用权的资格，已如上述，则更无办理变更登记的可能。

综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告张**的全部诉讼请求。

案件受理费减半收取40元，由原告张**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一六年四月八日