韩**与刘*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告韩**与被告刘*房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员邓*适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩**及委托代理人郑**，被告刘*及委托代理人阮**均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告韩**诉称，2013年1月1日由原告与被告签订了租赁协议，约定由原告向被告提供450平方米车间及2-3间办公室和门脸一间，全年租金53000元，第一年收取45000元，第二年租金每年1月1日付清，在资金紧张的情况下分两次付清，7月1日前付3万元，次年1月1日前付23000元。同时合同约定遇有国家征用土地，立即终止协议，被告方无条件搬出，原告方不负责任何赔偿，租赁期间自2013年1月1日起至2018年12月31日止，租赁地点在北辰区铁东路XX局XX场院内。现被告的经营状况表明没有能力继续承租涉诉房屋，原告为维护自己的合法权益，故呈诉，请求依法判令：1、依法解除原被告于2013年1月1日签订的租赁协议；2、判令被告给付拖欠的租金53000元、水电费5000元，共计58000元；3、判令被告将其存放在北辰区铁东路租赁房屋内的设备及物品取走；4、诉讼费由被告承担。

原告为支持其主张，向本院提供如下证据：

证据一：原被告于2013年1月1日签订的租赁协议，证明租金、租赁期限、解除条件等相关权利义务；

证据二：1、韩**于2014年5月14日与北**X局XX场签订的租赁协议，2、北**X局XX场于2015年6月3日出具的证明一份，3、北**X局XX场于2015年5月25日出具的证明一份，这组证据证明韩**对涉案场地有权转租，在2014年以前，原告一直租赁涉案场地，只是因为拆迁因素，原来的长期租赁合同被收回。

证据三：企业法人变更登记申请表，企业法人生产经营场所使用证明，为证明2010年天津市北辰区XX局XX场危险品仓储库变更名称为天**X局XX场，本案涉诉场所的合法产权人是天津市北辰区XX局，合理使用的单位为XX场；

证据四：拆迁通知、拆迁公告照片、拆迁通知EMS快递邮寄被告的底联，用于证明2015年6月6日通过EMS的方式将拆迁通知送达被告，要求其在6月20日缴纳房租及水电费，并将设备搬出。提供照片为证明2015年6月6日在涉诉场地粘贴拆迁通知告知被告。

被告辩称

被告刘*辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由为：1、被告虽与原告签订租赁协议，但该租赁协议未实际履行，不存在解除的基础，不同意第一项诉请；2、本案诉争的租赁场地的出租方并非原告，承租方也并非被告，本案的诉讼主体不适格，因为被告未实际使用或承租房屋，所以也不承担支付租金的义务，不同意第二项诉讼请求；3、被告未在租赁场地存放个人物品，租赁场地的所有物品均为天津市德**务有限公司（以下简称德**公司）所有，因此不同意第三项诉讼请求；4、德**公司在经营过程中被租赁场地出租人天津市**品有限公司（以下简称宝鹏伟业公司）擅自将租赁场地加锁限制了公司的经营，出租人违约在先，同时经了解德**公司也未收到出租人关于催要租金的相关通知，德**公司使用租赁场地属于合法。

被告为支持其主张，向本院提交如下证据：

证据一、转让协议一份，证明德**公司在涉诉场地内接收了案外人**修中心，原告也予以认可；

证据二、1、在房管部门备案的租赁合同一份，证明诉争房屋的场地出租人为宝**公司，承租人系德**公司，2、宝**公司给德**公司出具的证明，证明宝**公司对涉案房产享有所有权，具有合法的出租权；

证据三、宝**公司和王*签订的实际租赁合同一份，证明诉争房屋出租人系宝**公司，承租人王*代表宝**公司，也证明原被告均不具有主体资格。

经庭审质证，被告对原告提交的租赁协议的真实性和证明目的不予认可；对证据二的真实性、关联性、证明目的均不认可。租赁协议与被告无关，而且签订日期是2014年5月14日；材料场的两份证明，与被告在办理工商登记过程中，宝**公司出具的证明和事实相违背；对证据三工商变更登记的质证意见与证据二一致，场所使用证明真实性认可，证明目的不认可。对证据四真实性、关联性、证明目的不予认可。被告未收到拆迁通知，即使通知，通知也不应当通知被告，通知人也不应当是原告。涉诉现场被告也没有看到过张贴的拆迁通知。

原告对被告提交的对证据一的真实性没有异议，对证明目的不认可。因为该协议中甲方将汽车城转让给德**公司，只涉及债权债务转让，并没有对房屋租赁情况达成任何协议，证据二、租赁合同没有原件不予质证，证明也没有原件，即便原件存在，也与本案无关，不足以证明原告与德**司就本案涉诉场地有租赁关系；证据三与本案没有关系，真实性无法确认。

本院查明

经审理查明，原告自2014年以前，一直租用北辰区XX局XX场院内平房。2013年1月1日，原被告签订租赁合同，约定原告将XX局XX场院内450平方米车间和2-3间办公室以及一间门脸出租给被告。全年租金53000元，第一年收取45000元，第二年租金每年1月1日付清，在资金紧张的情况下分两次付清，7月1日前付3万元，次年1月1日前付23000元。同时合同约定遇有国家征用土地，立即终止协议，被告方无条件搬出，原告方不负责任何赔偿。租赁期间自2013年1月1日起至2018年12月31日止。

协议签订后，被告与案外人王*筹备成立德**公司。2013年3月18日，王*以德**公司名义与天津市**服务中心（以下简称蜂兴驰汽修）、原告韩**共同签订转让协议，约定蜂兴驰汽修将其所有的位于XX局XX场院内的汽修设备等转让给德**公司，原告同意转让行为并协助德**公司办理营业执照等相关经营手续。

2013年4月12日，德**公司注册成立，法定代表人为王*。

庭审中，原被告均未举证证明缴纳租金的主体是被告还是德**公司，原告自认被告支付租金至2014年6月。

查明，诉讼期间，2015年8月，诉争场地房屋已经拆迁，德**公司存放在该场地的机器设备全部被原告转移。

上述事实有原被告提供的证据材料和法庭的开庭笔录等予以证实。

本院认为

本院认为，本案主要争议焦点为：1、原告提交的租赁协议是否真实有效；2、如果协议真实，是否实际履行，是否应当解除；3、被告是否应当支付原告租金、水电费。

本案中，原被告签订的租赁协议所指向的450平方米车间、办公室、门脸等，均系未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，根据法律规定，故双方签订的租赁协议无效。租赁协议无效，自然也无从解除。另，虽然租赁协议无效，如果被告实际承租并使用，原告仍有权按照租金标准向被告主张支付占有使用费。故本案需查明实际承租主体。

庭审中，原被告均提交真实有效的证据证明实际承租人且证据结果截然不同，双方又均未提交支付租金的相关证据，本院综合认定被告提交的证据证明力大于原告。对此，本院分析如下：原被告签订房屋租赁协议后，实际是以德**公司名义承租并实际使用诉争房屋。从被告提交的证据一即转让协议来看，原告明知涉案场地的原承租人将蜂兴驰汽修厂的相关设备转让给德**公司的事实，因当时德**公司尚未成立，但确系王*及被告刘**筹备德**公司成立而进行的必要准备。德**公司成立后，进而进行相关租赁备案登记。且从证据证明力来看，在房管部门登记备案的租赁协议效力大于原被告之间租赁协议的效力。综合证据的证明力及生活经验，本院确定涉案场地的实际承租人为德**公司。原告向被告主张支付租金、水电费的相关诉讼请求，事实及理由不足，本院不予支持。

综上，依照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条、第七十七条第（二）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告韩**的诉讼请求。

案件受理费625元，由原告韩**担负。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月十四日