刘**与天津市西**村民委员会买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘**诉被告天津市西**村民委员会（以下简称“中辛**委会”）买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘**、被告中辛**委会的委托代理人孙*、陈*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**诉称：1998年，因中辛口村进行道路改造，需要拆除部分平房。被告中辛**委会需购买平房，满足部分拆迁村民平房置换的需求。原告与被告达成协议，原告将坐落于中辛口村河沿街X条X号房屋以25000元的价格卖给被告。因为原告在村里没有别的房屋，所以被告许诺，批房基地时批给原告四间房基地，同时再完成房屋产权过户。原告多次要求给付房基地无果，所以原告认为被告行为有失公平、公正的交易原则，原告为维护其合法权益，故起诉请求法院依法判令：1.解除关于被告中辛**委会与原告刘**河沿街X条X号房屋买卖协议，返还买卖房屋；2.诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告中辛**委会辩称：原、被告之间的房屋买卖行为，未违反法律强制性规定，真实、合法、有效。依据地随房走得原则，宅基地及地上物的相关权利已经转移给被告村委会，且被告已将该房卖给了案外人孙**，并由孙**实际占有至今。原告主张已经超过诉讼时效。按照法律规定，原告将房屋及土地进行了处分，原告不再具有申请宅基地的权利，原告在辛口镇有其他住房，不能再主张要求被告返还房屋。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律基础，被告不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：原告刘**系天津市西青区辛口镇中辛口村村民。本案诉争房屋坐落于天津市西青区辛口镇中辛口村河沿街X条X号，北邻张**、南邻河沿街、东邻胡同、西邻上辛口村，包括北（正）房三间，东西厢房各两间。该房屋所涉土地属于宅基地，面积为154.28平方米，其中建筑占地35.53平方米登记的使用权人为原告刘**，建筑占地17.77平方米登记的使用权人为刘**，原告与刘**共有使用权面积为100.98平方米。刘**系原告刘**之父，刘**共育有四子，分别为长子刘**、次子刘**、三子刘**、四子刘**。刘**于1994年死亡。原告提交日期为2015年7月12日，分别由刘**、刘**、刘**签字确认的房屋产权证明，载明：“坐落在中辛口村河沿街X条X号平房一套。南北房3间、东西配房各2间，是一九九一年由刘**出资建设，产权为刘**所有。（当时父亲刘**与其同住，所以房产证现在父亲名下）和家庭其他成员没有任何产权争议。”

1998年7月21日，原告将本案诉争房屋出售给被告，同日，原告将该房屋交付给被告，被告支付原告房款25000元，双方未签订书面合同。庭审中，原告表示25000元的房屋交易价格，在其出卖房屋时，是合理价格。原告提交日期为1999年6月6日的“房屋买卖说明”（以下简称“说明”）一份，载明：“就中辛**委会与村民刘**达成的刘**自有住宅河沿街X条X号房屋以贰万伍仟元卖给村委会需说明如下，因村民刘**在村里没有其他房屋住房，经双方协商房屋产权手续暂不变更过户，等村里批放房基地之时，村里批给刘**房基地一处（注四间房基地）再完成村委会与村民刘**房屋产权变更。”该“说明”上有刘**、村委会经办人张*来的签字，并加盖有被告中辛**委会的公章。该“说明”中并未约定合同解除的内容。被告表示其未见过该份“说明”，且该“说明”形成于买卖房屋行为一年后，只是情况说明，并非房屋买卖协议，被告对于该“说明”不予认可。2000年1月11日，被告将本案诉争房屋卖给了案外人孙**，并由孙**居住使用至今。现本案诉争房屋未过户，被告亦未另批给原告宅基地。原告在本次起诉前，未提起过诉讼，亦未通知被告解除合同。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效。

上述事实，有当事人陈述、书证等证据，证明属实。

本院认为：本案诉争房屋所涉宅基地中有部分宅基地登记的使用权人为原告之父刘**。刘**于1994年死亡。本案原告刘**及其三兄弟刘**、刘**、刘**，作为刘**的法定继承人，均认可本案诉争房屋的房产权益由原告刘**享有，本院对此予以确认，原告刘**对本案诉争房屋享有相关的房产权利。原告于1998年将诉争房屋出售给被告，此系双方真实意思表示，双方虽未签订书面合同，但被告已经支付了合理对价，原告亦已将房屋交付给被告，原、被告之间成立买卖合同关系，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。

本院认为

原告提交的“说明”，有原告签字及被告公章，被告对此“说明”的真实性存有异议，但被告未提交相反证据证明，本院对于该“说明”予以采信。该“说明”形成于房屋买卖行为之后，从内容来看是对房屋买卖行为的确认，并对房屋过户事宜进行的约定，属于对房屋买卖法律行为的补充。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”本案原告将住房出卖后，与被告约定由被告另批宅基地作为房屋过户的条件，双方的此项约定违反了上述法律规定，应属无效。关于房屋过户的约定无效，只是合同的部分无效，并不影响房屋买卖行为的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案原、被告就房屋买卖已经达成协议，并已实际履行，双方已成立了事实上的买卖合同关系，虽未办理物权登记，但并不影响买卖合同的效力。综上，原告要求解除房屋买卖合同，返还房屋的主张，既无约定解除事实发生，也无法定解除依据，本院不予支持。合同法中没有关于解除合同适用诉讼时效的规定，故被告提出原告主张已超过诉讼时效的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款、《中华人民共和国合同法》第十条、第五十六条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告刘**的诉讼请求。

案件受理费实际收取40元，全部由原告刘**负担（已收讫）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月二十四日