王**、华**司与孙*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**、天津华**有限公司（以下简称华**司）因与被上诉人孙*、原审第三人王*房屋买卖合同纠纷一案，不服天津**人民法院（2014）一中民四初字第0051号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王**、华**司及原审第三人王*共同委托的代理人庞鹤，被上诉人孙*的委托代理人蒋宏建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2013年7月22日孙*与华**司签订借款合同，约定华**司向孙*借款500万元，期限9天，该借款合同仅王**签字。借款合同签订后，孙*通过天津市**有限公司支付给华**司500万元。同日关**孙*与王**签订了房屋购买协议一份，署名“孙*（关**）”，合同约定：孙*购买王**合法拥有的坐落于天津**厢中路与城南街交口西北侧盛津园9-201、9-301、9-401及坐落于天津**厢中路746号房屋，价款为2500万元，王**不支付交易中的任何费用。王**收到孙*全部房款2500万元，立即办理该房屋的他项权抵押注销手续。然后为孙*办理过户手续。王**收到全部房款时，将王**名下的坐落于天津市和平区赤峰道133号建筑面积983.83平方米独楼一套房本押给孙*，以保证孙*的权益。待王**协助孙*办理完过户手续时，孙*应立即将此房本无条件返还给王**。买卖上述房产交易过程中产生的一切费用均由孙*承担缴纳，王**不承担任何费用。双方自签订买卖协议之日，孙*支付王**500万元为购房定金。2013年8月15日王**与关*签订了一个新的房屋买卖协议，协议内容与2013年7月22日的内容一致，但该协议后添加“2013年7月22日签订的借款合同中的伍佰万元借款转入本买卖协议中的购房款，借款合同作废无效”。后有王**与关*的签字。

孙*确认与王**之间就坐落于天津**厢中路与城南街交口西北侧盛津园9-201、9-301、9-401及坐落于天津**厢中路746号房屋存在口头房屋买卖合同关系，房屋价款为2500万元。确认借款的500万元转化为支付给王**的购房款，并于2013年8月15日通过天津市**有限公司又支付给王**500万元购房款。庭审中孙*否认委托关*于2013年7月22日代其与王**签订了房屋购买协议，且认为2013年8月15日王**与关*签订的房屋买卖协议与孙*无关。

另查，坐落于天津**厢中路与城南街交口西北侧盛津园9-201、9-301、9-401及坐落于天津**厢中路746号房屋的所有权人为王瑞*之子王*。王*表示对此前王瑞*出售其名下房屋的行为予以认可，并全权委托其父王瑞*办理相关事宜。一审法院追加本案涉诉房屋的所有权人王*为本案第三人。

再查，案外人天津市**有限公司表示接受孙*的委托向华**司汇款1000万元。

孙*曾以不当得利为由诉请华**司返还1000万元及利息75万元，后申请追加王**为本案被告，并变更诉讼请求为：1、解除孙*与王**签订的购房合同，王**与华**司返还孙*已经支付的购房款1000万元及利息损失75万元，该利息损失计算至立案之时；2、本案的诉讼费由王**与华**司负担。

一审法院认为

原审法院认为，孙*与王**之间就王*名下坐落于天津**厢中路与城南街交口西北侧盛津园9-201、9-301、9-401及坐落于天津**厢中路746号房屋买卖的意思表示真实、一致，孙*已支付部分房款，王*亦对王**出售其所有房产的行为予以追认，故确认孙*与王**之间存在房屋买卖合同关系，合同合法、有效，该合同的效力及于第三人王*。现孙*诉请主张解除与王**之间房屋买卖合同，应就其与王**在合同履行期间存在约定或法定的解除情形及行使了解除权提供证据。孙*以关*的证人证言证明其与王**之间的合同关系及权利义务内容，但关*所做证人证言与关*与王**签订的房屋买卖协议内容不一，且关*代孙*与王**洽商借款和房屋买卖事宜，故认定关*与孙*存在利害关系，其证人证言法院不予采信。故孙*诉讼请求所依据合同内容，主张王**未履行合同义务证据不足，不予认定。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关*代孙*及关*以本人名义替孙*与王**签订的两份房屋购买协议未经孙*授权及追认，王**亦没有其他证据证明上述协议是孙*授权关*签订，该房屋购买协议对孙*及王**均没有合同约束力。孙*与王**虽就前述房屋达成买卖合意并交付部分房款，但双方对房屋买卖的履行期限、履行方式、费用的承担及违约责任等合同主要内容未进行约定，致使双方就合同履行事宜各执一词，对此双方均有一定责任。就合同实际履行问题双方可以根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定进行补充，或按照合同有关条款或者交易习惯实际履行。现孙*与王**未能就双方买卖合同未约定事项进行补充，亦未对迟延履行主要债务进行催告及行使解除权，孙*即主张解除与王**之间签订的购房合同，没有合同依据及法律依据，其诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第一款第（四）项、第（五）项、第（六）项、第九十四条第一款第（三）项、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回孙*的诉讼请求。案件受理费86300元，由孙*负担。

王**、华**司不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销天津**人民法院（2014）一中民四初字第0051号民事判决中对于王**与孙*存在口头房屋买卖协议的错误认定，以及两份书面房屋买卖协议对于王**和孙*没有约束力的错误认定；2、两审全部诉讼费用均由孙*承担。主要事实和理由：一、王**、华**司对于一审法院驳回孙*诉讼请求的裁判结果不持异议。二、王**、华**司认为一审法院在没有任何证据证明的情况下，认定王**与孙*之间（王**与孙*素不相识，仅凭朋友介绍）以口头协议达成高达2500万元的房产交易，并支付1000万元房款，严重违背了日常生活经验。三、一审期间，孙*及关*均承认，借款及房屋买卖系由关*代理孙*与王**进行磋商，即孙*明确授权关*代理其与王**进行房屋买卖交易。退一步讲，关*与王**间磋商房屋买卖行为也足以构成表见代理。而且两份书面买卖协议签订后，孙*委托天津市**有限公司分别向王**支付两笔500万元，此支付行为均是对两份书面买卖协议的适当履行。故应认定关*的代理行为结果及于孙*，请求二审法院对于两份书面买卖协议的效力予以确认。

被上诉人辩称

被上诉人孙*答辩认为，王**及华**司的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：一、王**恶意混淆口头及书面房屋买卖协议的事实，孙*对关*签订的两份书面房屋买卖协议并不知情，事先既未授权，事后亦未追认。孙*支付的两笔500万元与书面房屋买卖协议无关。孙*支付第一笔500万元系依据2013年借款合同的约定；支付第二笔500万元系依据双方的口头约定：孙*先支付购房款1000万元，然后王**办理解除抵押和房屋过户手续，故孙*在已经支付500万元的基础上又向王**支付500万元。二、本案不存在任何代理或表见代理的情况，一审法院对于房屋买卖关系的认定符合客观事实。本案的实际情况是，孙*通过关*与王**达成的约定是孙*先支付首期购房款1000万元，待房产解除抵押并办理过户后再支付剩余1500万元，关*的证言亦证明上述事实。王**从未向孙*催要过所谓的剩余购房款，反而是孙*一直通过关*催促王**办理过户手续，在王**未能及时解除抵押和办理过户的情况下，无奈要求王**退还房款。这也反证了双方约定的付款方式。而王**提供的两份书面房屋买卖协议，在房屋存在抵押的情况下就要求孙*付齐全款，明显对孙*不利，孙*不可能认可该两份协议。表见代理的适用前提是行为人所为的是一种无权代理行为，而本案中王**自始至终就明知关*代理孙*，却对关*的授权范围未尽审慎审查义务，提供的合同文本对孙*不利，不符合主观上善意无过失的表见代理构成要件。三、本案在涉案房屋产权人（卖方）王*并未提起上诉的情况下，王**作为卖方代理人无权单方提起上诉。

原审第三人王*陈述意见称，认可王**、华**司的上诉请求及依据的事实和理由。王*在一审期间已经向法院说明，真正的房屋产权人是王**，王*系代王**持有涉案房屋。

二审庭审中，孙*表示认可委托关*与王**洽谈借款及房屋买卖事宜，但认为关*的代理行为不当，在付款方式上超越授权范围，即“孙*与关*讲的是先付1000万，清抵押、过户，但是关*签的协议是2500万清抵押过户”。

另，孙*曾向一审法院提交《情况说明》，内容为：2013年7月，本人孙*与王**签订《购房合同》……。由于本人疏忽大意，导致《购房合同》丢失。本人保证该合同确实存在。二审期间，孙*的代理人解释说出具该份《情况说明》是为了提起不当得利诉讼的需要，由原代理人向一审法院提交的，因为更换了代理人，具体情况不详。

二审期间，孙*表示可以继续履行合同，支付1500万元房屋尾款；或者解除合同，由王**返还1000万元购房款，利息损失75万元不再主张。王**表示如果继续履行合同，需考虑涉案房屋升值因素；如果孙*要求解除合同，需适用约定的定金罚则，扣除500万元定金。案经调解，未果。

本院查明

本院经审理查明的其他事实与原审法院查明事实一致。

本院认为

本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。孙*主张与王**之间存在口头房屋买卖协议，王**对此不予认可，并提供了两份书面房屋买卖协议。两份书面协议均为关*与王**签订，第一份买房人为“孙*（关*代）”；第二份买房人为“关*”。虽然上述书面协议上没有孙*的签名，孙*对书面协议不予认可，但孙*与王**间的房屋买卖关系系由借款关系转化而来，孙*亦认可委托关*与王**洽谈借款及房屋买卖事宜，且孙*与王**对于买卖双方的主体身份、买卖的标的物及交易价格均不存在分歧，孙*亦实际履行了部分付款义务，故应认定王**在与关*洽商房屋买卖事宜并签约时，有足够的理由相信关*是代表孙*而为，故本院认定关*与王**签订的两份书面房屋买卖协议对孙*具有法律约束力，原审法院对此认定存在错误，应予纠正。如果孙*认为书面房屋买卖协议与其交代关*办理房屋买卖事宜在付款方式等方面存在差异，损害其权利，其可依据与关*间的委托代理关系另行主张，但其以此为由否定与王**间的书面房屋买卖协议，并主张双方存在口头买卖协议，缺乏事实和法律依据，且与其此前出具的《情况说明》相悖，故本院不予采信。

综上所述，王**及华**司的上诉请求，依据充分，本院予以支持。原审判决关于王**与孙*之间存在口头房屋买卖协议，以及关*与王**签订的两份书面房屋买卖协议对于孙*没有法律约束力的认定，存在不当之处，且对当事人的实体权利造成影响，应予纠正，但该认定并未影响原审判决结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费86300元，由被上诉人孙*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十九日