焦*与张**合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告焦*与被告张**、第三人天津**产公司、第三人天津市和平区小*楼房管站合同纠纷一案，由本院于2014年9月19日受理后，由代理审判员喻**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告焦*及其委托代理人李*、被告张**及其委托代理人丁香年、刘**，第三人天津**产公司委托代理人罗*、刘**，第三人天津市和平区小*楼房管站委托代理人赵*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告焦*诉称，原告与被告系姑嫂关系，原告本系涉案房屋天津市和平区××里178号×房屋的承租权人，原告及其女户籍在此房屋内。原告哥哥焦*系天津市和平区××里178号一层房屋承租权人，××里上下两层房屋均属于第三人天津**产公司管理的宗教房产。涉案房屋最早由原告的父母承租，原告父母共有四女一子，经家庭成员达成协议，该两层房屋的承租权分别先后过户到原告名下和其兄焦*名下。原告将涉案房屋及房本都交给哥哥焦*管理使用，自己在外租房。其后兄嫂将××里上下两间房屋都对外出租。2009年9月，被告及原告哥哥焦*在原告不知情的情况下，冒充原告及其丈夫的徐*签名在第三人天津**产公司处办理置换手续，将涉案房屋承租权由原告置换到原告的嫂子即被告名下。原告于2013年8月到第三人处查询才得知上述情况，综上请求法院判令：1、原告与被告签订的和平区大沽路××里178（152）号×房间承租权置换合同无效；2、确认涉案房屋的承租权归原告；3、案件诉讼费用及鉴定费8000元由被告承担。

原告为支持其诉讼请求提供证据材料：1、原告及其女儿的身份证，证明原告及其女儿的户口在涉案房屋内；2、户口本，证明原告是涉案房屋户主；3、租房协议，证明原告在他处没有住房；4、证人焦一×、焦**、焦**（证人当庭陈述）；5、天津市天鼎物证司法鉴定所司法鉴定意见书，证明变更承租人手续中焦*及其丈夫张**签字均系伪造；6、鉴定费收据，证明原告在案件中预付鉴定费8000元。对于原告提出申请法院向第三人天津**产公司调取房屋置换合同及手续，由于第三人天津**产公司已经出庭并提供相应证据，对于原告申请调取该证据本院不再另行调取。

被告张**针对原告的证据材料的质证意见为：对证据材料1、身份证的住址也不能证明户口就在诉争房屋内，因此对于证明目的和关联性均不认可；对证据材料2，证明目的不认可，因为上次和本次庭审中，被告与焦*从1989年结婚始终就在诉争房屋内居住，户口也在诉争房屋。张**提交的户口页明确写明了住址在诉争房屋且是户主。而焦*提交的户口本只是一页，她的住址只是和平区大沽北路××里178号，没有具体房间号，不是诉争房屋，所以不认可原告的证明目的；对证据材料3，真实性、关联性、证明目的均不认可。原告不能仅凭租房协议证明她是否真的租房，也不能证明她在他处没有房产；对于证据材料4，从原告委托代理人陈述的王**及其它三位证人共同商议对房屋权利进行处置，三位证人与本案是有明显利害关系的，对于他们的证言证明目的我方不予认可，真实性不予认可。不认可原告享有合法承租权；对于证据材料5，没有异议；对于证据材料6，原告认为于原告无关。

第三人天津**产公司对于原告提供的证据材料质证意见为：对于证据材料1-4与第三人天津**产公司无关，均不发表意见。对于证据材料5、6，均没有异议。

第三人天津市和平区小*楼房管站对于原告提供的证据材料质证意见为，原告提供证据材料与第三人天津市和平区小*楼房管站无关，均不发表意见。

对于原告提供的证据材料1、2、5、6，具有证据材料真实性，与本案有直接法律关系，可以作为本案证据。对于原告提供的证据材料3、4，与本案没有直接法律关系，对上述证据材料本院不予确认。

被告辩称

被告张**辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告与原告之兄焦*于1989年结婚，婚房即为涉案房屋，并在此长期居住、生子。焦*父母在××里178号一楼和二楼各有一间房，被告与焦*结婚后，焦*的母亲王**就将自己的户口迁到一楼，并明确二楼的户主和承租人均改为焦*。焦*是独生子，有四个姐妹，都先后结婚迁出。焦*母亲王**在世时就一楼房屋归属曾召集子女商量，由焦*独自承担老人的生老病死一切费用，房子也归焦*，大家都同意的。老人生活和看病的钱都是被告和焦*承担，之后又给焦*的父母、姥姥购买了墓地。因此涉案房屋及一楼房屋均在被告夫妻名下。这些年被告夫妻交纳两间房屋租金并长期居住。关于涉案房屋承租人变更到焦*名下的情况，据焦*回忆，焦*结婚搬出后，有一年她和母亲说要开公司卖烟酒，于是借用涉案房屋办理营业执照。因此王**将涉案房屋房本借给焦*临时将房屋改在其名下，起完营业执照应该改过来。如果原告认为本次过户无效，变更到焦*名下也应当无效。因此请求法院驳回原告全部诉讼请求。

被告为支持其抗辩理由提交证据材料：1、被告身份证、结婚证、户籍页，证明被告与焦*于1989年结婚后迁入涉案房屋，系涉案房屋合法承租人及此户籍的户主；2、小白楼开封道社区开具的证明，证明目的同证据材料1；3、房屋交租凭证及房屋租金收据，证明被告承租涉案房屋缴纳租金至今；4、公有住房租赁合同，证明被告作为涉案房屋承租人与第三人天津**产公司存在合法租赁合同关系；5、工商局个体科陈**出具的证言，证明为达到办理个体营业执照目的，违法让焦*将涉案房屋过户其名下；6、劝业场股份公司后勤部出具证明，证明被告之夫没有在该单位分过房和享受房补。

原告针对被告提供证据材料质证意见为：对证据材料1的真实性均认可，但是证明目的不认可，被告原来有户籍但是现在涉案房屋承租权还要过户到原告名下；对证据材料2证明目的不认可，被告答辩状中已经称其现在他处居住；对于证据材料3，真实性认可，但原告认为公产租金是被告代理原告交纳的；对证据材料4，真实性认可，但是证明目的不认可，手续是通过虚假办理取得的；对于证据材料5、6，原告认为已经超过了举证期限，因此不予质证。

第三人天津**产公司对于被告提供的证据材料质证意见为：对于证据材料3、4真实性认可。对于其他证据材料与第三人无关，不发表质证意见。

第三人天津市和平区小*楼房管站对于被告提供的证据材料质证意见为，被告提供证据材料与第三人天津市和平区小*楼房管站无关，均不发表意见。

被告提供的的证据材料1、2、3、4具有证据材料真实性，与本案有直接法律关系，可以作为本案证据。被告提供的证据材料5系证人证言，证人未出庭接受质询，对该证言本院不予确认。被告提供的证据材料6，与本案没有直接法律关系，对该证据材料本院不予确认。

第三人天津**产公司述称，第三人是1993年成立的，涉案房屋是从天津市和平区小*楼房管站接管的，在1993年之前的情况不清楚。对于2000年由焦*变为张**的变更第三人认为是合法的，变更手续是齐全的，因此不同意原告的诉讼请求。第三人天津**产公司提供委托办理房屋过户手续委托书、天津**产公司房屋调剂申请书、身份证、结婚证等4页过户材料作为证据材料。

原告对于第三人天津**产公司提供的证据材料质证意见为：证据材料真实性没有异议，但是上面的签字和指纹均不是焦*本人签署和按捺的。从焦*过户到张**的事实原告不承认，原告没有到场办理过户。

被告对于第三人天津**产公司提供的证据材料质证意见为：被告不认可证明目的，被告认为即使原告没有到场办理，原告也应该知道是谁去办理的。同时原告也应说明从焦*到焦*过户时她是否到场办理了。

第三人天津市和平区小*楼房管站对于第三人天津**产公司提供的证据材料质证意见为：第三人天津**产公司提供证据材料与第三人天津市和平区小*楼房管站无关，不发表意见。

第三人天津**产公司提供的证据材料具有证据材料真实性，与本案有直接法律关系，可以作为本案证据。

第三人天津市和平区小*楼房管站述称，天津市和平区大沽北路××里178号×房屋于1989年5月经承租人王**申请分户，将承租人变更为原告。天津市和平区大沽北路××里178号109房屋在第三人天津市和平区小*楼房管站管理期间一直由王**承租，1993年7月以后，天津市和平区大沽北路××里178号109、×房屋均交由第三人天津**产公司管理，之后的承租人情况，第三人天津市和平区小*楼房管站不清楚。第三人天津市和平区小*楼房管站提供证据材料：1、小*楼房管站房屋分户申请表，证明1989年5月涉案房屋经王**申请承租人变更为焦*；2、直收户清册一页，证明和平区大沽路××里178号109房屋承租情况；3、焦*承租涉案×房屋的直收户清册一页（1989-1991年清册）、王**承租104甲、×乙房屋的直收户清册一页（1973-1977年清册）、王**承租109、×房屋，焦*承租×房屋直收户清册一页（1977-1989年清册），证明涉案×号房屋及楼下109号房屋的原承租情况。

原告对于第三人天津市和平区小*楼房管站提供的证据材料没有异议。

被告对于第三人天津市和平区小*楼房管站提供的证据材料真实性均无异议，但是对于证据材料1提出原告当时没有在涉案×房屋居住，户口也不在该房屋内，不符合当时的过户政策，该过户行为剥夺了被告及其丈夫焦*的权利。

第三人天津**产公司对于第三人天津市和平区小*楼房管站提供的证据材料没有异议。

第三人天津市和平区小*楼房管站提供的证据材料具有证据的真实性、合法性、关联性，可以作为本案证据。

本院查明

经审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区大沽路××里178（152）号二层，计租面积独用15.6平方米，伙用11.84平方米，其中间号×号房屋为独用居室、间号204房屋为伙用厕所、间号205房屋为伙用厨房。涉案房屋自1963年至1993年7月由第三人天津市和平区小*楼房管站管理，自1993年7月至今由第三人天津**产公司管理。

涉案房屋自1963年至1989年5月由案外人王**承租，案外人王**系原告焦*以及被告张**丈夫焦*二人之母，案外人王**生有子女五人，除焦*、焦*外，还有焦**、焦**、焦**三位女儿。1989年5月，原告与其母王**向第三人天津市和平区小*楼房管站提出分户申请，申请将王**承租的天津市和平区大沽路××里178号109、×两间房屋中的×房间（即涉案房屋）分户给原告。该申请经第三人天津市和平区小*楼房管站批准后，涉案房屋承租人变更为原告。天津市和平区大沽路××里178号109房屋仍由案外人王**承租，王**去世后，109号房屋变更为被告丈夫焦*承租。

根据第三人天津**产公司提供证据显示，2000年8月28日，原告焦*及被告张**向第三人天津**产公司提出委托办理房屋过户手续委托书，委托书中称原告焦*将涉案房屋自愿调剂给被告张**。在该委托书落款调出户委托人处有“焦*”签名及指纹，在调入户委托人处有“张**”签名及指纹。在第三人天津**产公司提供的天津**产公司房屋调剂申请书的申请人签字处有“焦*”签名及指纹。在家庭成员签字处有“张**”签字、指纹（张**）以及“王**”签字、指纹。在本案中，原告主张没有将涉案房屋过户给被告的意思表示，并提出上述两份过户材料中“焦*”签名及指纹以及“张**”签字、指纹均系他人伪造。针对原告上述意见，原告向本院提出司法鉴定申请。经本院委托天津**证司法鉴定所作出司法鉴定意见书，对于上述过户材料中“焦*”签名，鉴定意见为检材一、二字迹与现有样本字迹不是同一人所写。对于上述过户材料中“焦*”签名上的指纹，鉴定意见为检材一、二指印不是焦*手指捺印。对于上述过户材料中“张**”签名，鉴定意见为检材字迹与现有样本字迹不是同一人所写。对于上述过户材料中“张**”签名上的指纹，鉴定意见为检材指印不是张**手指捺印。原、被告及第三人天津**产公司对上述鉴定意见均未提出异议。

上述事实，有当事人的当庭陈述及当事人提供的证据予以佐证，经当庭质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，当事人的合法权益受法律保护。根据第三人天津市和平区小*楼房管站及第三人天津**产公司提供的证据显示，涉案房屋及楼下109号房屋原由原告之母王**承租，1989年5月经王**和原告申请后，将涉案房屋分户并变更为原告承租。其后在2000年8月28日涉案房屋承租人由原告变更为被告。对于在2000年8月28日涉案房屋变更承租人的情况，根据天津市天鼎物证司法鉴定所作出司法鉴定意见书可知第三人天津**产公司提供的变更承租人材料中“焦*”签名及指纹均非原告本人所为。通过以上证据反映了2000年8月28日涉案房屋变更承租人的行为并非原告真实意思表示。

现原告起诉主张确认原告与被告签订的和平区大沽路××里178（152）号×房间承租权置换合同无效，虽然现根据第三人天津**产公司提供涉案房屋变更承租人材料中没有名为原告与被告签订的承租权置换合同，但是第三人天津**产公司是根据上述变更承租人材料中显示的原告与被告就涉案房屋变更承租人达成一致意愿办理了变更手续，上述变更承租人材料中显示的原告与被告就涉案房屋变更承租人所达成的一致意愿属于原告与被告之间就设立、变更、终止民事权利义务关系达成的协议。而通过本案查明情况，上述变更承租人材料中显示的原告同意将涉案房屋承租人变更为被告的意愿并非原告真实意思表示。因此本院依法确认原告与被告就天津市和平区大沽路××里178（152）号×房屋的变更承租人协议无效。根据合同法对合同无效法律后果的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。因此原、被告应当共同前往第三人天津**产公司处办理天津市和平区大沽路××里178（152）号×房屋承租人变更手续，将该房屋承租人变更为原告。

对于被告提出的涉案房屋原系被告丈夫焦*承租，系由焦*无偿过户至原告名下的抗辩意见，被告没有提供证据证实该情况，而第三人天津市和平区小*楼房管站记载的房屋档案中也无该情况的相关记录，被告该抗辩没有事实依据，本院不予采信。对于被告提出的涉案房屋1989年5月由王**变更为原告承租侵犯了被告及被告丈夫焦*合法权益的抗辩理由，被告该抗辩理由与本案没有直接法律关系，故该抗辩理由亦不能对抗原告的诉讼请求。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第二条、第五十八条的规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告与被告就天津市和平区大沽路××里178（152）号×房屋的变更承租人协议无效；

二、本判决生效之日起十五日内，原、被告共同前往第三人天津**产公司处办理天津市和平区大沽路××里178（152）号×房屋承租人变更手续，将该房屋承租人变更为原告。

本案诉讼受理费80元，减半收取40元，鉴定费8000元，共计8040元，由被告全部负担（本判决生效之日起十五日内直接给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年三月十七日