天津建**有限公司与王*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王*因租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第3824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王*的委托代理人魏*、被上诉人**场有限公司（以下简称建喜**司）的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2012年12月25日建喜**司、王*双方签订了《卖场租赁合同》，该合同约定，王*租赁建喜**司天津市南开区南马路18号欧**家居天津南开店内一楼A1-10号铺位使用经营，计租面积356.02平方米，铺位租赁期限自2012年8月1日至2013年7月31日止。租金的支付方式为，王*以每一个月为一个周期按计租面积支付租金（法定假日租金照计），租金单价为18元／平方米／月，每月租金为6408元；物业服务费的支付方式为，王*以每一个月为一个周期按计租面积支付物业服务费（法定假日物业服务费照计），物业服务费的单价为42元／平方米／月，每月物业服务费为14953元。铺位租金按月支付，租金支付按照先付费后使用原则，首月租金王*应在签订本租赁合同当日即向建喜**司支付，以后各月租金王*须于每月25日前将次月租金交纳给建喜**司。如王*未能按时缴清，自每月26日起，建喜**司按未缴纳总金额每日万分之三向王*收取滞纳金并有权暂停王*销售返款。电费由王*自行负担，按照王*实际用量以1.2元／度电的价格由建喜**司代收代付。合同又约定，除有特别约定外，因王*原因导致本合同提前解除或终止的，王*已向建喜**司交纳的各项款项，建喜**司有权不予退还；给建喜**司造成其他损失的，建喜**司有权向王*追索；同时王*应在合同解除或终止之日起5日内向建喜**司支付相当于一个月租金的违约金。建喜**司、王*系就原租赁摊位续签租赁合同，故王*在2012年8月已经使用租赁铺位。2013年5月22日建喜**司张贴通知，内容为因王*在租赁期间拖欠租赁费及电费故要求解除合同。

庭审中，建喜**司主张王*在租赁期内，从未交纳过电费且未交纳2012年10月1日至2013年5月31日的租金。王*称曾经交纳租金，但已查找不到交租票据。建喜**司认可曾从王*租赁的其他场所转来59572.92元款项用于抵扣王*应交租金。经双方就王*现有票据对账后，均确认建喜**司处尚有收取王*的质保金15000元及王*的货款44963元。建喜**司称做账时已将其中的17682元抵扣2013年4月前王*拖欠的电费，剩余部分（包括质保金）抵扣拖欠的租赁费用后，王*尚欠建喜**司租赁费用69034.08元。建喜**司变更其诉讼请求为要求王*给付拖欠的租赁费69034.08元，给付建喜**司2013年5月的电费2781.6元，总计71815.68元。

为了核实王*租赁期间的用电量，原审法院在案件审理中赴王*租赁场地核实了电表用电数值，结合王*租赁时间及王*前期月用电量对于建喜**司所述王*欠电费2781.6元予以认定。

另查，坐落于天津市南开区南马路18号（C区）、城厢东路219号（D区）、城厢东路209号215号（E区）的房产系天津隆**有限公司所有，租赁给武汉欧**有限公司使用，租期自2010年8月1日至2030年7月31日。武汉欧**有限公司将该处房产交予其全资子公司建喜**司经营“欧亚达家居”商场。2013年5月28日，天津**限公司（甲方）与武汉欧**有限公司（乙方）签订“关于2009003号《租赁合同》终止后的赔偿协议书”，约定甲方同意乙方按照房屋现状向甲方返还物业，并由双方签署《物业返还确认书》。租赁物内家居商场由乙方无偿移交给甲方继续经营，自2013年6月1日起由甲方接管。2013年5月31日，建喜**司退出欧亚达家居商场的管理。

一审法院认为

原审法院认为，建喜**司、王*签订的《卖场租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。王*应按照合同向建喜**司支付租赁费用。关于王*抗辩其作为被告的主体问题，因合同中并未加盖天津**有限公司的公章，而是王*以个人名义与建喜**司签订租赁合同，王*没有证据证明建喜**司与天津**有限公司之间有租赁合同关系，建喜**司坚持起诉王*个人承担合同责任并无不妥。关于王*抗辩建喜**司无权收取租金一节，建喜**司方与案外人天津**限公司签订的赔偿协议约定建喜**司方于2013年6月1日前将租赁场所移交，建喜**司主张的是2013年5月31日前王*拖欠的费用，该部分费用发生在建喜**司管理商场期间。且建喜**司、王*之间存在租赁合同关系，建喜**司与其他方之间的纠纷应由其自行解决，不影响王*向建喜**司履行合同义务。故建喜**司向王*主张2013年5月31日前的欠费原审法院准许。关于王*抗辩其租赁场所的顶部中央空调漏水造成王*部分商品受损一节，王*应另行主张财产损害赔偿纠纷。关于王*主张由于建喜**司经营不善导致王*无法正常生产经营，建喜**司依照合同不应收取此期间的租金的抗辩意见，因市场经营即存在风险，王*是否在经营中获取利润与王*自身的经营有关，其将原因归结于建喜**司，原审法院不予认定。关于王*抗辩收取高额物业费却未提供任何物业服务一节，根据双方《卖场租赁合同》的约定，考虑同类商场、租赁地点的市场租金标准，建喜**司向王*收取的费用虽名为“租金及物业费”，实际应统一认定为租赁费用。经建喜**司、王*对账后，原审法院确认王*拖欠建喜**司的租赁费用（即合同中租金及物业费）为69034.08元，王*应将该费用给付建喜**司。王*主张向建喜**司交付租金的部分收据已丢失，因王*作为负有履行给付租赁费用义务的当事人，依法就其主张承担举证责任，对其已交纳租金的陈述因无证据证明，原审法院不予采信。关于建喜**司向王*主张电费的请求，双方就电费的收取在合同中进行了约定，双方应按照合同约定履行各自义务，王*应将所欠电费给付建喜**司。因建喜**司、王*所签订的租赁合同期限为自2012年8月1日至2013年7月31日，建喜**司已于2013年5月22日向王*发出解除合同通知，并于2013年5月31日退出经营场所，且双方合同已经到期，合同已实际解除，故建喜**司要求判令解除双方签订的合同，原审法院不予支持。此外，建喜**司自愿放弃违约金之请求，原审法院准许。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第二款之规定，判决：一、判决生效后十五日内，王*给付天津建**有限公司截止2013年5月31日拖欠的租赁费用69034.08元；二、判决生效后十五日内，王*给付天津建**有限公司电费2781.6元；三、驳回天津建**有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2888元，天津建**有限公司负担1292元，王*负担1596元，王*负担部分于判决生效后十五日内直接给付天津建**有限公司。

上诉人诉称

上诉人王*不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人请求二审法院：1、依法判令撤销天津市南开区人民法院（2013）南民初字第3824号民事判决，改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人均不是本案的适格诉讼主体。1、根据建**公司提交的《租赁合同》，承租涉诉房屋的为武汉欧**有限公司，而非被上诉人。且未经出租方同意，不得进行转租。即使存在代管的事实，也需要履行相应的委托手续以及出租方的书面同意材料。2、上诉人王*系天津**有限公司的法定代表人，对外签署相关法律文书即能代表公司履行相应行为，其法律后果也应由公司承担。二、原审判决认定租赁费包含租金和物业费的事实错误。从字面意义理解，租金或者租赁费用都无法包括物业费，原审判决依据所谓的周边租金、租赁费用的认定严重倾向被上诉人。三、原审判决关于物业费和电费的认定错误。被上诉人建**公司无权收取高额物业费，其并未举证证明其具备物业服务的资质并提供了相应的物业服务。双方虽然约定了电费的收取标准，但远远高于政府定价，侵害了上诉人的利益。

被上诉人辩称

被上诉人建喜**司辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由与上诉人原审的抗辩一致，在上诉人没有新的理由的情况下，应驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。双方当事人在二审审理期间均未提交新的证据。

本院认为

本院认为，上诉人王*与被上诉人建喜**司签订《卖场租赁合同》，并由上诉人实际承租使用卖场，双方之间依法成立合法的租赁关系。被上诉人建喜**司应当提供所需场地和服务，上诉人应当依约及时交纳各项费用。

关于双方争议的上诉人与被上诉人是否是本案适格当事人的问题。上诉人认为被上诉人建喜**司没有承租涉案房屋的证明，不具备诉讼主体资格。被上诉人建喜**司系武汉欧**有限公司的全资子公司，武汉欧**有限公司将从天津隆**有限公司处承租来的涉案房屋交给建喜**司经营管理，建喜**司系有权经营。上诉人王*与被上诉人建喜**司签订《卖场租赁合同》，并在之后的履行过程中向被上诉人建喜**司实际交纳租赁费和物业费，并未对建喜**司收取费用的资格提出异议，因此，被上诉人建喜**司有权向上诉人主张欠付租金。对上诉人认为被上诉人建喜**司不是本案适格主体的主张，本院不予支持。

同时，《卖场租赁合同》系上诉人王*与被上诉人建喜**司所签，并没有天津**有限公司的盖章确认，该合同应是王*本人的真实意思表示，应由上诉人王*实际履行。上诉人未能提供证据证明建喜**司与天津**有限公司有合同关系，因此，上诉人王*认为应由天津**有限公司承担责任的主张，本院不予支持。

关于双方争议的租赁费用是否包含租金和物业费的问题。被上诉人建喜**司在原审庭审中明确表明其所主张的租赁费用包含合同约定的租金和物业费，只是在名称上统一表述为租赁费用，原审判决根据被上诉人的诉讼请求将租金和物业费认定在租赁费用项下，并无不当。

关于上诉人主张的物业费和电费给付标准问题。本院认为，

上诉人与被上诉人建喜**司已在《卖场租赁合同》中明确约定了电费和物业费的收取标准，上诉人应依照约定的标准向被上诉人进行给付，且上诉人已部分履行，对上诉人认为物业费和电费收取标准过高的主张，本院不予采纳。上诉人主张被上诉人无物业服务资质且未提供物业服务，未能提交证据予以证明，本院不予支持。

综上，上诉人王*在与被上诉人建喜**司签订合同后，实际使用了卖场铺位，但未能及时支付所欠被上诉人的租赁费用，违反了合同的约定。因此，对上诉人主张不予支付被上诉人所欠租赁费用的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1595元，由上诉人王*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十三日