天津建**有限公司与王*、北京中**责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王*因租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第3822号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王*及其委托代理人魏*，被上诉人天津建**有限公司（以下简称建喜**司）的委托代理人李**，被上诉人北京中**责任公司（以下简称中**公司）的委托代理人祁德纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2010年建喜**司与王*签订《租赁合同书》，约定王*租赁天津市南开区南马路18号欧**家居天津南开店内一楼编号为A1-1号及A2-1号铺位，计租面积分别为347.96平方米及335.67平方米，租赁期限自2010年7月24日起至2011年7月23日止；租金单价为一层145元／平方米／月、二层120元／平方米／月，每月应交租金90734.6元。铺位租金按月支付，租金支付按照先付费后使用原则，首月租金王*应在签订本租赁合同当日即向建喜**司支付，以后各月租金王*须于每月25日前将次月租金交纳给建喜**司。如王*未能按时缴清，自每月26日起，建喜**司按未缴纳总金额每日千分之三收取滞纳金并有权暂停王*销售返款。又约定，本合同正常开业合同期内享受四个月免租；物业管理费、履约保证金第一个合同期暂不收取。2010年12月8日，王*向建喜**司交纳质保金12000元。合同到期后，双方未续签。王*仍使用租赁场地继续经营。2012年12月25日建喜**司与王*分别就A1-1号铺位、A2-1号铺位签订了两份《卖场租赁合同》。两份合同基本内容一致，只是在铺位号和租赁费用上有所分别。两份合同中约定，编号为A1-1号铺位的月租金为18元／平方米，物业费为42元／平方米。编号为A2-1号铺位的月租金为15元／平方米，物业费为35元／平方米；租赁期限为自2012年8月1日至2013年7月31日止；电费由王*自行负担，按照实际用量以1.2元／度电的价格由建喜**司代收代付。王*未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费等费用的，每逾一日，建喜**司按未缴纳金额的万分之三向王*收取违约金并有权暂停向王*返款，如超过20日仍未缴清，建喜**司有权终止本合同和／或停止物业服务。王*应向建喜**司交纳两处租赁场地的质量保证金12000元，自王*在建喜**司商场内经营所产生的最后一笔合同履行完毕之日起13个月内，如所售商品未出现质量问题或发现有质量问题能及时妥善解决的，并且王*与消费者或建喜**司无其它经济责任纠纷，建喜**司将商品质量保证金全额无息退还王*，如王*拖欠建喜**司租金、物业服务费等其它任何费用，建喜**司有权直接将商品质量保证金冲抵王*拖欠的相关费用。合同又约定，除有特别约定外，因王*原因导致本合同提前解除或终止的，已向建喜**司交纳的各项款项，建喜**司有权不予退还；给建喜**司造成其他损失的，建喜**司有权向其追索；同时王*应在合同解除或终止之日起5日内向建喜**司支付相当于一个月租金的违约金。合同签订后，王*未另行交纳质量保证金。

另查，坐落于天津市南开区南马路18号（C区）、城厢东路219号（D区）、城厢东路209号215号（E区）的房产系天津隆**有限公司所有，租赁给武汉欧**有限公司使用，租期自2010年8月1日至2030年7月31日。武汉欧**有限公司将该处房产交予其全资子公司建喜**司经营“欧亚达家居”商场。2013年5月28日，天津**限公司（甲方）与武汉欧**有限公司（乙方）签订“关于2009003号《租赁合同》终止后的赔偿协议书”，约定甲方同意乙方按照房屋现状向甲方返还物业，并由双方签署《物业返还确认书》。租赁物内家居商场由乙方无偿移交给甲方继续经营，自2013年6月1日起由甲方接管。2013年5月31日，建喜**司退出欧亚达家居商场的管理。

庭审中，建喜**司主张王*自2010年7月24日至2013年5月31日共计拖欠租赁费用总计779058.4元。具体构成如下：一、第一合同期（2010年7月24日至2011年7月31日），按合同约定标准收取2个月零8天的租金，双方口头约定10个月免租期应收取推广费（广告费）10元／平方米／月，两项合计为273254.69元；二、第二合同期（2011年8月1日至2012年7月31日），按原合同约定标准收取3个月的租金，按原标准收取9个月的推广费，按7元／平方米／月的标准收取12个月的物业费，三项费用合计391170元；三、第三合同期（2012年8月1日至2013年5月31日），按重新签订的合同标准计算建喜**司应收取租赁费用376620元。王*在第一合同期内交款182512.61元，第二合同期内未交纳任何款项，第三合同期内交款79461.31元，王*总计拖欠建喜**司租赁费用为779058.4元。

经组织双方对账，王*认可第一合同期应交2个月零8天的租金，其余为免租期，但否认与建喜**司有关于推广费的约定；王*主张第二合同期并不存在，该期间建喜**司承诺王*免租金使用，故王*未交纳任何费用；对于第三合同期有合同约定的标准，但不同意承担物业费。王*同时提出建喜**司关于第一合同期的租金主张已超过诉讼时效。王*提交收据及发票，证明除建喜**司陈述的交费外，王*还于2010年12月8日、2012年11月21日共计交款200879.59元。建喜**司对此不予认可，称此部分为王*在商场内承租的另一经营阿**的场地所交费用。王*承认在商场内另有租赁场所经营阿**品牌。经核对建喜**司提交的财务凭证及王*提交的交款凭证上的名称，原审法院认定王*所交上述费用并非是本案中租赁铺位的租赁费用。

为了核实王*租赁期间的用电量，原审法院在案件审理中赴王*租赁场地核实了电表用电数值，结合王*租赁时间及王*前期月用电量对于建喜**司所述王*欠电费14305.56元予以认定。

诉讼中，中**公司提出管辖异议，申请将本案移送北京**民法院审理。原审法院以（2013）南民初字第3822号民事裁定书驳回其所提管辖异议。中**公司提起上诉，上诉期间又申请撤诉，天津**人民法院以（2014）一中民终字第0205号民事裁定书准许其撤回上诉。

一审法院认为

原审法院认为，建喜**司与王*签订的《卖场租赁合同》及补充协议是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实有效，双方应严格按照合同约定履行各自义务。王*应按照合同向建喜**司支付租赁费用。关于王*抗辩其作为原审被告的主体问题，因合同中并未加盖中**公司的公章，而是王*以个人名义与建喜**司签订租赁合同，且建喜**司否认王*曾向其披露过中**公司的存在，王*、中**公司没有证据证明建喜**司与中**公司之间有租赁合同关系，建喜**司坚持起诉王*个人承担合同责任并无不妥。关于王*抗辩建喜**司无权收取租金一节，建喜**司方与案外人天津**限公司签订的赔偿协议约定建喜**司方于2013年6月1日前将租赁场所移交，建喜**司主张的是2013年5月31日前王*拖欠的费用，该部分费用发生在建喜**司管理商场期间。且建喜**司、王*之间存在租赁合同关系，建喜**司与其他方之间的纠纷应由其自行解决，不影响王*向建喜**司履行合同义务。故建喜**司向王*主张2013年5月31日前的欠费原审法院准许。建喜**司关于第一合同期租金的主张，已超过法律规定1年的诉讼时效。建喜**司关于第一合同期内推广费及第二合同期间各项费用的主张，未提交充分证据证明，原审法院不予认定。建喜**司、王*在租赁合同期间届满后，未重新签订租赁合同，王*继续使用租赁物，建喜**司并未提出异议，故原租赁合同继续有效。建喜**司、王*均认可原合同期内建喜**司应收取的租金为204884.69元，故自2011年8月1日至2012年7月31日王*交纳的租金应按照该数额确定。关于王*抗辩建喜**司主张的自2012年8月1日至2013年5月31日的租赁费用中包含高额物业费，建喜**司却无物业服务企业资质也未提供任何物业服务一节，根据双方《卖场租赁合同》的约定，考虑同类商场、租赁地点的市场租金标准，建喜**司向王*收取的费用虽名为“租金及物业费”，实际应统一认定为租赁费用。经建喜**司、王*对账后，原审法院确认王*自2011年8月1日至2013年5月共计拖欠建喜**司的租赁费用（即合同中租金及物业费）为502043.38元，王*应将该费用给付建喜**司。王*关于建喜**司应举证证明王*交纳租金情况的陈述，于法无据。王*作为负有履行给付租赁费用义务的当事人，依法应承担举证责任。关于建喜**司向王*主张电费的请求，双方就电费的收取在合同中进行了约定，双方应按照合同约定履行各自义务，王*应将所欠电费给付建喜**司。关于建喜**司请求判令解除租赁合同一节，因建喜**司、王*所签订的租赁合同期限为自2012年8月1日至2013年7月31日，建喜**司已于2013年5月31日退出经营场所，且双方合同已经到期，合同已实际解除，故建喜**司该项诉请，原审法院不予支持。王*逾期交纳租赁费用，应按合同约定承担违约责任向建喜**司支付违约金。建喜**司要求王*支付解除合同违约金37662元，没有事实依据，原审法院不予支持。关于质保金一节，因王*是在第一合同期内交纳的质保金，王*在该合同期内并未付清租赁费用，不符合合同中返还质保金的约定，本案中不予处理。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款、第二款之规定，判决：一、判决生效后十五日内，王*给付天津建**有限公司截止2013年5月31日拖欠的租赁费用502043.38元，并自2013年6月1日起至判决确定给付之日止按拖欠费用的日万分之三向天津建**有限公司支付违约金；二、判决生效后十五日内，王*给付天津建**有限公司电费14305.56元，并自2013年6月1日起至判决确定给付之日止按拖欠费用的日万分之三向天津建**有限公司支付违约金；三、驳回天津建**有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12110元，天津建**有限公司负担3147元，王*负担8963元，王*负担部分于判决生效后十五日内直接给付天津建**有限公司。

上诉人诉称

上诉人王*不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人请求二审法院：1、依法判令驳回被上诉人建喜**司的原审诉讼请求，改判由被上**利公司承担相应责任；2、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人王*本人与被上诉人建喜**司均不是本案的适格诉讼主体。1、根据建喜**司提交的《租赁合同》显示，涉案卖场的合法承租人为案外人武汉欧**有限公司，且未经天津**限公司同意，不得进行转租。被上诉人建喜**司未提供任何其本身承租涉案房屋的证明，也未提供经天津**限公司书面认可授权的文件。因此，被上诉人建喜**司不具备本案的诉讼主体资格。2、上诉人王*亦非本案适格诉讼主体。上诉人系被上**利公司的受托人，对相关店面进行管理，原审中已向法庭提交授权委托书。同时上诉人提交了由建喜**司向中**公司开具的租赁费及物业费的相关发票，发票抬头为中**公司。通过以上证据，可以确定本案的适格主体系中**公司，而非上诉人本人。二、上诉人不同意原审判决第一、二项关于租赁费用、电费的内容。1、被上诉人建喜**司在诉状中的诉讼请求明确表述为租金，但上诉人认为无论从字面理解还是从合同中约定的内容理解，租金和物业费是两个科目，被上诉人建喜**司认为租赁费用或租金包含物业费显然错误。原审判决认定“建喜**司向王*收取的费用虽名为租金及物业费，但应统一认定为租赁费用”，上述认定既违背双方合同的约定，又违背租金或者租赁费用本身的意思内涵，显然错误。2、被上诉人建喜**司无权收取高额物业费，其并未举证证明其具备物业服务的资质并提供了相应的物业服务。3、原审判决认定按照约定给付电费的事实错误。被上诉人提交了电费抄录单，并未经过上诉人认可。双方虽然约定了电费的收取标准，但远远高于政府定价，被上诉人建喜**司既无定价权也无收费的权利。三、原审判决按照欠费日万分之三的标准收取违约金的判决内容错误。双方在2010年的合同版本中并未约定违约金，2011年未签订合同，只在2012年的合同版本中约定了违约金，但原审判决未加区分将全部所欠租金按照2012年的合同内容要求上诉人承担违约责任显属错误。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误。

被上诉人辩称

被上诉人建喜**司辩称，原审判决查明事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由与上诉人原审的抗辩一致，在上诉人没有新的理由的情况下，应该驳回上诉人的上诉请求。

被上诉人中**公司辩称，王*与建喜**司签订合同的行为是代表我公司的职务行为，我方愿意承担责任，同意上诉人的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。双方当事人在二审审理期间均未提交新的证据。

本院认为

本院认为，上诉人王*与被上诉人建喜**司签订《卖场租赁合同》，并由上诉人实际承租使用卖场，双方之间依法成立合法的租赁关系。被上诉人建喜**司应当提供所需场地和服务，上诉人应当依约及时交纳各项费用。

关于双方争议的上诉人与被上诉人是否是本案适格当事人的问题。上诉人认为被上诉人建喜**司没有承租涉案房屋的证明，不具备诉讼主体资格。本院认为，被上诉人建喜**司系武汉欧**有限公司的全资子公司，武汉欧**有限公司将从天津隆**有限公司处承租来的涉案房屋交给建喜**司经营管理，建喜**司系有权经营。上诉人王*与被上诉人建喜**司签订《卖场租赁合同》，并在之后的履行过程中向被上诉人建喜**司实际交纳租赁费和物业费，并未对建喜**司收取费用的资格提出异议，因此，被上诉人建喜**司有权向上诉人主张欠付租金。对上诉人认为被上诉人建喜**司不是适格当事人的主张，本院不予支持。

同时，《卖场租赁合同》系上诉人王*与被上诉人建喜**司所签，并没有被上诉人中**公司的盖章确认，该合同应是王*本人的真实意思表示，应由上诉人王*实际履行。上诉人虽在原审提交了中**公司的授权委托书，但该证据不能证明王*与建喜**司签订合同时，建喜**司对王*受委托一事知情。另，上诉人虽提交了有中**公司抬头的发票，但被上诉人辩称该发票的开具是依据上诉人的要求填写的，亦不能证明建喜**司与中**公司有合同关系。现中**公司虽愿意替代王*向建喜**司承担责任，但并未能取得建喜**司的同意，建喜**司仍要求王*个人承担责任。因此，上诉人认为其本人不是本案适格主体的主张，本院不予支持。

关于双方争议的租赁费用是否包含租金和物业费的问题。被上诉人建喜**司在原审庭审中明确表明其所主张的租赁费用包含合同约定的租金和物业费，只是在名称上统一表述为租赁费用，原审判决根据被上诉人的诉讼请求将租金和物业费认定在租赁费用项下，并无不当。

关于上诉人主张的物业费和电费给付标准问题。本院认为，

上诉人与被上诉人建喜**司已在《卖场租赁合同》中明确约定了电费和物业费的收取标准，上诉人应依照约定的标准向被上诉人进行给付，且已部分履行，对上诉人认为物业费和电费收取标准过高的主张，本院不予采纳。上诉人主张被上诉人无物业服务资质且未提供物业服务，未能提供证据予以证明，本院不予支持。

关于上诉人认为违约金计算错误的问题。根据上诉人与被上诉人于2010年签订的《卖场租赁合同》约定，如王*未能按时缴清（租金），自每月26日起，建喜**司按未缴纳总金额每日千分之三收取滞纳金并有权暂停王*销售返款。而双方于2012年签订的《卖场租赁合同》中约定，王*未按时缴纳租金、物业服务费、税费、电费等费用的，每逾一日，建喜**司按未缴纳金额的万分之三向王*收取违约金并有权暂停向王*返款。原审判决上诉人给付欠付租赁费用的违约金按照双方约定的较低标准，即2012年合同中的日万分之三的标准给付违约金，并无不当。因此，上诉人认为2010年的合同中并未约定违约金内容，而应将所欠全部租金区分计算的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，上诉人王*在与被上诉人建喜**司签订合同后，实际使用了卖场铺位，但未能及时给付所欠被上诉人的租赁费用，违反了合同的约定。因此，对上诉人主张不予给付所欠租赁费用的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8964元，由上诉人王*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月二十三日