中国人民解**基建营房处与天津万**有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告中国人民解**基建营房处与被告天津万**有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日受理后，依法由代理审判员周*适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘*，被告的法定代表人黄**，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告中国人民**后勤部基建营房处诉称，原告系天津警备区军产房屋的管理部门，原告的下级单位天津警备区房管所系房屋管理的具体单位。房管所于2012年与被告签订了《军队房地产租赁合同》，约定被告承租原告管理的位于天津市和平区×××1号的七层楼，面积为4200平方米，用于经营商务快捷酒店，租赁期限自2012年9月1日至2017年8月31日止，年租金2800000元，被告于每年3月、9月的前十日内支付半年租金。如被告逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，按滞交费用的千分之三支付违约金；逾期三十日的，原告有权解除合同，停止向被告提供水、电等。合同签订后，原告方*约履行了合同义务。被告以每3个月为一周期向原告支付租金700000元，但自2014年12月份起拒不支付房屋租金及采暖费用，截至2015年9月，被告拖欠房屋租金2333333元，采暖费用250000元，经原告多次催要被告均以各种借口拒绝。2015年9月24日，双方解除租赁合同，被告已将房屋交还给原告，但仍拒交拖欠的房租及相关费用。另外，被告的名称于2014年3月14日由天津海**限公司变更为天津万**有限公司。为维护原告的合法权益，特诉至法院，诉讼请求为：1、判令被告向原告支付2014年12月1日至2015年9月24日的租金2333333元；2、判令被告支付2013年采暖期及2014年采暖期的采暖费300000元；3、判令被告支付原告逾期缴纳房屋租金的违约金790000元。

原告提交的证据材料为：

1、警备区房管所与海翔**公司签订的租赁合同，证明双方签订的合同是真实意思表示；

2、原告向被告发出的催缴租金函件、解除租赁合同及限期腾房的通知、关于解除或终止租赁合同的说明函、房屋设施及场地交接书，证明被告拖欠租金的事实，原告催缴过租金及采暖费并发出通知，由于被告仍未支付费用，因此原告解除了合同，并停止供应水电，被告也明确收到了原告的通知。

3、原告已收取租金的明细以及部分租金发票的存根，证明被告自始没有按照合同约定的期限及金额交付过租金，而是不定期、不定额滚动支付租金。2015年被告仍然在补交租金，现被告尚拖欠10个月的租金及2013年至2015年度的采暖费。

4、被告出具的企业授权委托书，证明与原告协商租赁事宜的除了法人以外还有黄*。

被告辩称

5、被告的工商登记信息，证明被告于2014年3月14日变更企业名称。

本院查明

被告对原告证据材料的真实性没有异议，经质证及本院审查，予以确认。

被告天津万**有限公司辩称，自2014年11月，原告在没有通知我的情况下，酒店旁边的警备区进行了大规模装修，导致酒店客源大量流失，影响了经营，所以我公司不同意支付租金。我方认为约定的租金标准过高，和平区租赁指导价应为每平米为40元左右，为此我们向原告反映过，但是原告讲要按合同标准执行，不予接受我方意见。2014年11月以前的租金我方并未拖欠。采暖费没有明确约定费用标准，不同意原告陈述的标准。违约金我方不同意承担，我方认为不存在违约，是因为原告装修导致我方客流量减少我方才不付租金的。如果法院认定我方存有违约，我方也认为原告主张的违约金的计算标准过高，要求按照银行同期贷款利率计算。我方还想原告交付了保证金280000元，现原告应予退回。

被告提交的证据材料为：

1、警备区营房处与海**司签订的合同，证明租赁的事实；

2、酒店投资明细表，证明未到期解除租赁合同，导致我方无法收回投资，硬件装修全部都留给了原告；

3、我方在2015年4月27日给原告发出要求降低租金的函件，证明我方曾经与原告协商降低房租；

4、保证金发票，证明我方曾经缴纳过280000元的保证金。

5、原告给被告发的通知、2015年9月9日被告给原告发函、2015年9月24日的交接函，证明原告自2015年9月7日开始给被告经营的酒店停水，2015年9月24日停电和煤气，酒店自2015年9月6日就停止经营了，此后被告找过原告协商，撤场时被告将设施都留给了原告。

原告对被告证据材料的质证意见：对证据1没有异议；证据2与本案没有关联性，不予质证；证据3我方没有收到过该函件，被告没有证据证明原告收到函件，所述内容与本案没有关联性，因为合同已经明确了租金标准，后续也没有变更租金标准；4、保证金收到过，但是根据合同约定不应退还；对第5组证据没有异议，证实了被告拖欠租金，导致合同解除的事实。

经质证及本院审查，对被告提交的证据1、4、5与本案具有关联性，予以确认。

经审理查明，涉案房屋天津市和平区×××1号系中**解放军军产房屋，由天津**产房管理使用，天津警备区授权原告对该房产进行租赁管理。2012年，原告下级天津**管所与被告前身天津海**限公司签订《军队房地产租赁合同》，此后，原告又与天津海**限公司重新签订《军队房地产租赁合同》，两份合同内容一致。合同约定：原告为甲方，天津海**限公司为乙方。甲方将位于天津市和平区×××1号西北角七层楼房，租给乙方使用，建筑面积4200平方米。租赁用途为经营商务快捷酒店。租赁期限自2012年9月1日至2017年8月31日。年租金2800000元，租金按半年结算，乙方于每年3月、9月的前十日交付甲方。租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。自本合同签订后十日内，乙方按年租金额的10%向甲方支付租赁保证金280000元。乙方履行合同义务的，甲方在租赁期满时将保证金无息退还乙方；乙方未履行义务的，甲方不退还保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金。甲方未履行合同约定的义务的，应当退还保证金，并加付银行同期存款利息。乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，按滞缴经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供的水、电等；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方的财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金和滞纳金。

2012年12月3日，案外人天津万**有限公司成立，注册地为天津市和平区×××1号，法定代表人为黄海波。2014年3月14日，天津海**限公司在工商部门变更为被告天津万**有限公司。

原、被告双方确认，合同签订后，天津万**有限公司向原告交付租赁保证金280000元。实际履行中，被告每3个月支付一次租金，每次支付700000元。原、被告双方确认被告及天津万**有限公司自2012年6月29日至2015年3月27日，共向原告缴纳租金6300000元，上述金额截至2014年11月30日的租金，自2014年12月1日开始欠付房屋租金，并欠付2013年度和2014年度的采暖费。天津**革委员会津发改价管（2013）1135号文件，每供热期非居民供热价格按建筑面积由每平方米为40元，自2013年供热期起开始施行。则被告2013年度和2014年度每年应交付采暖费168000元，对此原告只向被告主张300000元。

原告于2015年9月7日向被告发出催缴租金通知，要求被告在2015年9月10日前补缴租金，逾期不缴，将于2015年9月11日停止水、电、燃气的供应。由于被告到期未能补缴租金，原告于2015年9月11日对被告承租的房屋停止水、电、燃气的供应。2015年9月24日，原、被告签订《房屋设施及场地交接书》，原告收回涉案房屋。现原告明确表示，只向被告主张诉讼权利，不向实际经营的天津万**有限公司主张权利。

上述事实，有原、被告的当庭陈述及提交的证据，本院制作的现场勘验笔录及拍摄的照片予以证实，经质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告天津**有限公司签订的《军队房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告承租后，在承租的房屋内注册了天津万**有限公司，并进行经营，应视为其与被告对涉案房屋共同承租，并在本案中承担连带责任。但原告明确表示，只向被告主张权利，应视为原告对自身权利的处分，本院予以照准。

依照法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。现原、被告确认，被告自2014年12月1日开始欠付租金，应视为计算租金的开始时间。原、被告确认2015年9月24日，原告收回租赁房屋，原告要求被告交付至房屋收回之日的房屋租金。但原告认可在2014年9月11日对租赁房屋停止水、电、燃气的供应，被告主张租金应当计算至2014年9月11日。本院认为，原告对租赁房屋停止水、电、燃气的供应，则租赁房屋无法实现经营的目的，此后不应再收取合同中约定的租金，故本案租金的截至日期应当计算至2014年9月10日。

对于采暖费问题，双方在合同中明确约定：租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由承租方承担。则被告应当按照天津市2013年度及2014年度非居民供热价格，向原告支付供热费。按照每平方米40元的标准，每年度供热费应为168000元，两年共计336000元，原告已经实际交付。现原告只向被告主张300000元，本院予以照准。

至于违约金，合同中约定，每逾期一日，按滞缴经费总额的千分之三向原告支付违约金；逾期60日，视为被告放弃其在原告的财产，同时原告有权向被告收取所欠租金和滞纳金。原告在接收房屋时，被告将酒店内物品同时交付原告。按照法律规定，如违约金超过造成的损失30%，一般认定为过高。因原告未能提供其损失的相关证据，经计算合同约定的违约金高于利息损失的30%，被告主张违约金过高的抗辩意见，本院予以采信，故应以被告拖欠租金期间银行同期贷款利率为标准，计算原告的利息损失。双方在合同中约定，租金按半年结算，每年3、9月的前十日交付原告。则被告应于2014年9月10日支付2014年12月1日至2015年2月28日的租金700000元；2015年3月10日支付2015年3月1日至2015年8月30日的租金1400000元；2015年9月10日支付2015年9月1日至10日的租金77777元。

原告根据合同第六条“乙方未履行义务的，甲方不退还保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金”主张不退还280000元保证金，被告在实际履行中存在欠付租金的情况，因此对于原告不退还保证金280000元，本院对被告的抗辩主张不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条的规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效后十日内，被告支付原告自2014年12月1日至2015年9月10日的租金2177777元；

二、本判决生效后十日内，被告支付原告2013年度和2014年度的供热费300000元；

三、被告以700000元的租金数额为基数，按照银行同期贷款利率为标准，支付原告自2014年9月10日至判决生效之日的利息损失。以1400000元的租金数额为基数，按照银行同期贷款利率为标准，支付原告自2015年3月10日至判决生效之日的利息损失。以77777元的租金数额为基数，按照银行同期贷款利率为标准，支付原告自2015年9月10日至判决生效之日的利息损失；

四、原告的其他诉讼请求均予以驳回。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼受理费34187元，减半收取17093.5元，由被告负担（本判决生效之日起十日内直接给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月十日