牛环与李**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2014）南民初字第3832号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李**及其委托代理人王*，被上诉人牛环及其委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，坐落南开区天塔道南侧上**中心2-D-512号房屋原系原告之夫李**所有。2013年8月27日，李**作为甲方、被告李**作为乙方签订房屋租赁合同，约定李**将其所有的坐落南开区天塔道南侧上**中心2-D-512号房屋出租给被告使用，租赁期限自2013年8月27日至2016年8月26日，房屋租金每月3413元，每半年交纳一次，首次租金乙方于2013年9月6日前交付给甲方，以后各期租金提前十日交付。乙方若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之五向甲方支付违约金。合同第七条约定，乙方拖欠租金累计达15日，甲方有权单方解除合同；第八条约定，租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前30日书面通知对方……合同同时约定租赁期间，由被告交纳水费、电费、电话／网络通讯费及物业费。上述合同签订后，李**如约将房屋交付被告使用。2014年3月6日，李**病故。讼争房屋由原告牛*继承并取得天津市房地产权证，被告继续租用。但被告未按时交纳2014年3月1日至7月1日租赁费24540元，故成讼。

庭审中，李**主张牛环没有将电卡及时交付，导致天津**工程公司不能正常购电，严重影响正常经营，给公司造成了巨大经济损失，牛环违约在先，故不同意牛环的诉讼请求，但李**未能提供充分的证据证明。另，牛环、李**就交纳租金的时间达成一致，均认可天津**人民法院（2014）一中民四终字第866号民事判决书确认的给付租金时间，即李**于每年的2月27日之前给付上半年的房屋租金，于每年的8月27日之前给付下半年的房屋租金。

另查，天津市**主委员会当庭证实，2013年8月29日，租户李**交纳装修押金5000元后进入D座5楼装修。同月，牛环之女李**支付10000元动力电费。2013年9月7日李**代李**支付16000元动力电费，双方约定，此16000元从租金中扣除。2014年2月，天津市**主委员会发现李**使用的电表出现用电数倒转现象，遂与李**协商一致，于2014年2月21日为其安装了新表。2014年2月21日前，李**无任何购电记录。

再查，李**称实际租赁人是天津**工程公司而非李**个人，李**不是适格主体并以此作为抗辩。作为见证方，天津市明**有限公司证实，房屋租赁合同是以李**本人名义签订，而非以天津**工程公司名义签订，签订合同时，李**只带了本人的身份证并未带公章。

一审法院认为

原审法院认为，原告之夫李**与被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，现讼争之房由原告继承并取得天津市房地产权证，其夫李**与被告签订的《房屋租赁合同》中的权利义务均由原告承接，牛*、被告双方应当依约全面履行合同的义务。原告已按合同约定交付房屋，被告亦应按合同约定交纳房租，故对于原告要求被告支付2014年3月1日至7月1日租赁费24540元的诉讼请求，予以支持；关于原告主张的违约金一节，被告抗辩称原告没有将电卡及时交付，影响被告正常经营，原告违约在先，虽然被告提供的证人出庭作证，但该证人证言并不足以证明被告的抗辩理由，加之天津市**主委员会当庭证实原告并未影响被告正常用电，同时被告未能提供充分的证据证明，故对于被告的抗辩理由本院不予采信；另，原、被告就交纳租金的时间达成一致，均认可天津**人民法院（2014）一中民四终字第866号民事判决书确认的给付租金时间，即被告于每年的2月27日之前给付上半年的房屋租金，于每年的8月27日之前给付下半年的房屋租金，予以确认；关于违约金一节，根据相关法律规定，违约金数额以不超过实际损失额为限，本案中，被告抗辩称双方违约金约定过高，原告未提供证据证明其实际损失，故被告应以24540元为基数按照银行同期贷款利率给付原告自2014年3月1日至判决确定给付之日止的违约金。对于原告要求解除合同的诉讼请求，根据双方签订的租赁合同的约定，一方解除合同应提前30天通知对方，对此原告未能提供证据证明其已提前30天通知被告，现解除合同的条件未成就，原告的该项请求，不予支持。关于被告主张其不是本案适格主体一节，作为原、被告签订房屋租赁合同的见证方，天津市明**有限公司当庭证实，房屋租赁合同是以李**本人名义签订的，而非以天津**工程公司名义签订，并提交留存在其处的房屋租赁合同予以佐证，故对于被告的抗辩理由，不予采信。判决：一、判决生效后十五日内，李**给付牛*2014年3月1日至2014年7月1日房屋租金24540元；二、判决生效后十五日内，李**以24540元为基数按照银行同期贷款利率给付牛*自2014年3月1日至判决确定给付之日止的违约金；三、驳回牛*的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费329元，减半收取，由李**负担。李**负担部分于判决生效后十五日内直接给付牛*。

原审法院判决后，上诉人李**不服，向本院提出上诉称，认为房屋实际租赁人是天津居**有限公司，是其办公用房，而非上诉人租赁。根据双方合同约定，牛环所诉下一期的租金给付未到期，租赁人不应给付租金及违约金。牛环未能及时交纳电费和拖欠物业费，致使该房屋不能正常办公使用，牛环违约行为使合同目的不能实现，不应支付租金。请求撤销原判，驳回牛环起诉请求，李**不承担给付房租及违约金责任；诉讼费用由牛环承担。

被上诉人牛环同意原审法院判决。

本院查明

本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为

本院认为，李**以本人名义作为合同一方与牛环之夫李**商洽房屋租赁事宜并签订房屋租赁合同，原审法院认定李**和牛环之间为租赁合同关系是正确的。李**上诉主张房屋实际租赁人是天津居**有限公司，证据不足，本院不予支持。合同双方均应依合同约定履行各自义务，牛环已向李**交付房屋，李**亦应支付房屋租金，现双方确认的给付租金时间，每年的2月27日之前给付上半年的房屋租金，每年的8月27日之前给付下半年的房屋租金，李**主张牛环所诉未到租金给付日期，理由不足，本院不予支持。李**主张牛环违约，致使租赁房屋不能正常办公使用而拒绝支付房屋租金，但对此未能提供证据予以证明，其该项上诉主张，本院不予支持。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费443元，由上诉人李**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十三日