厦门联发（**司天津分公司与张*、张**排除妨害纠纷一审民事判决书

审理经过

原告厦门联发（**司天津分公司诉被告张*、张**排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员蒋*公开开庭进行审理，原告委托代理人朱*、孟**，被告张*委托代理人张**、王*，被告张**及其委托代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，被告张**天**海新区北塘经济区月琴轩×-×单元业主，2014年8月31日，被告张**在月琴轩×-×房屋侧面搭盖建筑物，造成月琴轩青海湖路1××号房屋漏水，严重影响房屋结构安全及相邻业主权益，被告行为违反相关法律规定，故请求判令：1、二被告拆除月琴轩×-×房屋侧面违章搭建的建筑物并恢复原状并出具经国家相关部门鉴定合格的质量报告书；2、被告恢复其侵占的公共绿地并拆除附属设施；3、被告赔偿相邻业主张**的损失；4、诉讼费用由被告承担。

为此，原告提供以下证据：

证据1、前期物业合同；

证据2、业主临时管理规约；

证据3、商品房买卖合同；

证据1-3证明被告张*同意遵守《天津市住宅前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》，被告不得占有公共部位、不得在庭院、露台、屋顶等场地搭建建筑物、构筑物的行为；

证据4、违规建筑照片及整改通知书，证明原告向被告发了整改通知，被告签字确认；

证据5、房屋转让协议、承诺书、客诉解决备忘录，证明被告承认违章搭建的事实；

证据6、视频资料，证明诉争房屋存在违章建筑的事实。

被告辩称

被告张**与被告张*辩称，被告张*是诉争房屋的所有权人，被告张**系诉争房屋的实际使用人；被告张**所搭建的建筑物开发商及物业公司并未在搭建之初就提出异议，是否导致楼下漏水问题不能确定；原告从未向被告发出过整改通知，被告亦不存在私自扩建小院的情形；同时，原告并不符合诉讼主体地位，不是适格的原告；而被告搭建的建筑物系在被告的专属部分搭建，是否属于违法建筑应当由建筑部门确定，不属于人民法院受理案件的范围。原告第二项诉讼请求与被告并无关系，第三项请求与原告并无利害关系，故请求驳回原告的诉讼请求。

二被告未提供证据。

本院查明

经审理查明，被告张*于2014年2月27日购买了联发集**发有限公司开发建设的位于天**海新区北塘经济区月琴轩×-×号房屋，房屋建筑面积为146.45平方米，建筑层数为3层，被告张*购买的为2-3层。同日，被告张*签署确认书，载明：作为月琴轩×单元×门业主，已经对《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款内容，予以确认。并且已经全文阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。

开发商联发集团天津**有限公司与原告签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定委托原告对月琴轩小区进行前期物业管理服务事宜。

《临时管理规约》第九条规定，业主、物业使用人应当合法使用房屋，保证房屋的整体性、抗震性和结构安全，使用物业不得有下列行为：…（二）在楼板、阳台、露台、屋顶超荷载铺设材料或者堆放物品、在室内增设超荷载分隔墙体，在外墙存在安全隐患、有碍观瞻或者破坏小区整体环境的物品；…（四）占用共用部位和消防通道、损坏共用的设施、设备或者移装共用设备；（五）在庭院、车位、平台、屋顶、露台或者其他场地搭建建筑物、构筑物；…（七）法律、法规和规章禁止的其他行为。

另查明，被告张**房屋所有权人，被告张**系房屋实际使用人，由被告张**实际实施搭建行为。

经现场勘察，月琴轩×-×单元房屋门口草地上设置有栅栏及入户门通向诉争房屋，在入户楼梯处，加装了楼梯口顶篷，进入诉争房屋内一层（实际为该楼二层），原为可上人屋面，四面墙体为房屋原有，原屋面四周墙体上镂空处加装了窗户，分别为西侧四扇、东侧三扇、并在一层上方加盖了屋顶；房屋二层部分，在一层加盖屋顶的位置再增加一层，与房屋二层室内连通，加装的部位为西侧、北侧、东侧三面墙体及二层屋顶。

诉争房屋所在的楼体共为三层，被告所购买的月琴轩×-×号房屋位于楼体的二、三层，一层为商用房屋。其中，二被告所搭盖的建筑位于青海路1××号房屋的屋顶上方位置。

2014年11月，被告张**与案外人张**（青海湖路1××号房屋买受人）在开发商联发集团天津**有限公司协调下，签订了《房屋转售协议》，协议约定，张**同意将青海湖路1××号房屋出售给张**，同时由张**向张**支付相应的房款、利息及相关税费并办理相关手续。但，被告张**未履行购买青海湖路1××号房屋的合同，且在庭审中，被告张**表示不同意履行购买青海湖路1××号房屋的合同。

以上事实由原告证据、勘查笔录及当事人陈述予以证实。

本院认为

本院认为，关于原告的诉讼主体地位问题及是否属于人民法院受理案件范围的问题，根据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。该条款规定在业主存在违反特定行为的情形下，物业公司具有相应的诉权，可以请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等民事责任。因此，该条款赋予了物业公司的诉讼主体地位，且将业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为纳入到法院民事案件管辖的范围。

原告作为月琴轩小区的前期物业管理服务企业，与开发商签订了《前期物业服务合同》，且被告张*作为房屋所有权人确认知晓并认可合同内容，该《前期物业服务合同》对月琴轩×-×房屋所有权人张*具备约束力。

本案中，被告在可上人屋面以上加盖了两层建筑，该部位并非被告张*的所有的专有部位，且开发商建造的原物为可上人屋顶，被告张**所实施的搭建行为显然违反了《临时管理规约》第九条第（五）项规定，原告有权要求二被告承担恢复原状的责任。但，原告主张的要求被告出具行政部门的检测报告，不属于人民法院受理范围，本院不予审理。

另，关于诉争房屋门前栅栏问题，二被告认为系开发商所建，但《商品房买卖合同》上并未载明，且两被告未提交相应的证据予以证明。根据法律规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。诉争房屋东侧的绿地非城镇公共绿地，亦无证据证明该绿地属于其个人，故该栅栏所围的绿地应为小区业主共有。搭建栅栏的行为系对全体业主合法权益的侵犯，原告作为物业服务企业有权请求二被告承担恢复原状的法律责任。

再，关于原告主张的要求二被告赔偿案外人张**损失的问题，原告无权就张**的损失向二被告要求承担赔偿责任，不是适格的原告，该请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张*、张**于本判决生效之日起三十日内拆除天**海新区北塘经济区月琴轩×-×房屋北侧的可上人屋面上所搭建的两层建筑物并恢复为原始的可上人屋面状态；

二、被告张*、张**于本判决生效之日起三十日内拆除天**海新区北塘经济区月琴轩×-×房屋东侧搭建的栅栏；

三、驳回原告其他诉讼请求。

如二被告未按本判决指定的期间履行行为义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条的规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。

案件受理费减半收取为40元，由二被告共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二十二日