天津**限公司与儒**（天津**限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津**限公司（以下简称泰**司）诉被告儒要博（天津**限公司（以下简称儒要博公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理，于2015年7月16日下午公开开庭进行了审理。原告泰**司的委托代理人牟*、张**，被告儒要博公司的委托代理人沈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告泰**司诉称，原、被告于2011年9月2日签订了商铺租赁合同，由被告承租了属原告所有的泰达MSD-C区xx号商铺，租赁面积109.8平方米，租期自2011年9月15日起至2016年9月14日止。其中，自2014年9月15日起至2015年9月14日止期间的月租金为10424.1元，物业费为每平方米每月48元，合每月5270.4元。合同约定被告每月1日前预付下个月的租金、物业费和推广费。租赁合同签订后，被告拖欠2014年9月15日至2015年7月14日期间租金104241元，拖欠2013年6月至2015年6月期间物业费84678.4元。原告多次催缴，被告拒不支付。请求判令：1.被告支付2014年9月15日至2015年7月14日期间租金104241元；2.被告支付2013年6月至2015年6月期间物业费84678.4元；3.诉讼费由被告承担。

为支持其主张，原告泰**司提供了以下证据：

证据1、单元验收清单，证明原告交付给被告的房屋是合格的；

证据2、2014年11月18日至2015年3月17日对被告商铺的测温记录，证明被告商铺出风口温度绝大部分时间都在31度以上，个别时间是在21度至23度之间，但均符合国家规定的采暖温度要求；

证据3、案外人天津泰达**有限公司出具的说明，证明被告向物业公司所反映过的所有和物业有关的问题全部都已经妥善解决；

原告还提交了双方的商铺租赁合同、物业公司的催款函及律师函等证明材料。此外，原告申请证人孙**出庭作证，证明诉争商铺漏水是由于被告在装修时将风机盘管的电磁阀装反了，造成风机盘管渗水所致。

被告辩称

被告儒**公司辩称，因为原告交付的商铺存在漏水、空调不能正常使用的情况，严重影响商铺的正常使用。此外，被告已交付的履约保证金30057.9元应当抵扣租金。同时，被告已经于2015年7月10日搬离了诉争的商铺，租金应计付至该搬离日期。故被告不认可原告诉请的金额。被告儒**公司还特别提出，为诉争商铺提供物业服务的是案外人天津泰达**有限公司，原告诉请要求支付物业费主体资格不适格。

为支持其抗辩和主张，被告儒要博公司提供了以下证据：

证据一、照片15张，是被告分别在2014年12月2日、12月15日、2015年2月2日、2月8日通过手机方式拍照记录当时商铺内的实际温度，证明被告商铺冬天供暖不足，严重影响到被告对商铺的正常使用，进而大大影响到被告的经营；

证据二、测温记录单，证明通过对比其他商铺的测温记录，来证明诉争商铺的空调存在严重的问题；

证据三、2014年1月-12月被告商铺的报修情况汇总表，证明1、物业服务拖沓、维修不及时等情况，影响到了被告的正常经营；2、出租人交付的商铺存在诸多问题，有漏水等情况严重影响商铺的正常使用；

证据四、双方在2014年3月份签订的补充协议，证明原告当时同意给被告租金和物业费的部分减免，进一步证明其物业服务和交付的商铺存在诸多问题，给被告的使用和经营造成损失；

证据五、刘*副经理和原告的周**总经理的谈话录音，证明周总在谈话中多出承认物业服务存在诸多的不足，同意给予租金和物业费的减免。

本院查明

经审理查明，原、被告于2011年9月2日签订了商铺租赁合同，由被告承租了属原告所有的泰达MSD-C区xx号商铺，租赁面积109.8平方米，租期自2011年9月15日起至2016年9月14日止。其中，自2014年9月15日起至2015年9月14日止期间的月租金为10424.1元，物业费为每平方米每月48元，合每月5270.4元。合同约定被告每月1日前预付下个月的租金、物业费和推广费。关于履约保证金，约定承租方应在签署合同时一次性向原告支付保证金30057.9元。如承租方拖欠合同约定的租金、管理费、推广费及其他费用，出租方有权以保证金抵付欠款。还约定当发生承租方从租金、管理费、推广费及其他费用应付之日起拖欠连续超过15天或累计超过30天等情况时，承租方已经支付的保证金不予退还，并且承租方还需向出租方支付相当于至租赁期满承租方应付而未付的租金总合之金额的违约金。合同还对其他事项做了约定。

合同签订后，原告交付了诉争的商铺，被告予以验收。随后被告对诉争商铺进行了装修，包括安装风管盘机等空调设施。2014年3月双方曾签订补充协议，对2014年9月之前的相关费用做了相应的优惠并予以了结。2014年9月之后被告以商铺漏水及冬天室内温度不达标，影响了被告的经营为由，未再缴纳租金和物业费。在此期间，对被告反映的漏水问题，原告经检修发现，系被告在二次装修时将风机盘管的电磁阀装反，造成风机盘管渗水所致。庭审时被告虽对该认定不予认可，但却不能说明漏水的原因及相应的证据。对于被告反映的冬天室内温度不达标问题，原告提供了2014年11月至2015年3月对诉争商铺的测温记录，证明出风口的温度符合采暖标准。被告对该出风口的测温记录不持异议，但坚称其室内温度不达标。对此，原告的解释是，原告交付给被告的是毛坯房，整个商场是集中供热和制冷，原告负责将热管安装到商铺，由商铺在二次装修时购买并安装适量风机盘管等室内空调设施。诉争商铺与其他商铺出风口的温度一样，是达标的。显然，原告的义务已经完成。诉争商铺冬天室温如果不达标，只能说明是被告在二次装修时未能做好防风和保温所致，与原告无关。被告虽对此解释不予认可，但却不能作出其他合理解释。

另查，租赁合同存续期间，被告已向原告交纳过履约保证金30057.9元，该保证金原告并未用于抵扣被告欠付的费用。

还查，原告主张被告拖欠2014年9月15日至2015年7月14日期间租金104241元，拖欠2013年6月至2015年6月期间物业费84678.4元。对欠费数额被告予以认可。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告所签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，原被告均应依照合同约定履行各自义务。关于原告主张的租金，被告虽以涉诉商铺漏水和冬天室温不达标为由予以抗辩，主张应大幅减少。但基于已查明的事实可以认定，涉诉商铺漏水和冬天室温不达标均与原告无涉。被告要求大幅减少租金数额缺乏事实依据，本院不予支持。至于被告提出已于2015年7月10日搬离了诉争的商铺，租金应计付至该搬离日期的主张。本院认为，被告在履行合同中欠付租金长期未付，已构成违约。而通常情况下违约方是不享有合同解除权的。又鉴于原告不认可被告的自行搬离行为能形成对合同的解除，因此，原告主张2014年9月15日至2015年7月14日期间被告欠付的租金是104241元，本院予以认可。鉴于原告在本次诉讼中并未主张被告的违约赔偿责任，被告已交付的履约保证金30057.9元，依照合同约定应从欠付租金数额里予以扣除。

关于物业费的问题，庭审中已查明，为被告提供物业服务的是案外人天津泰达**有限公司，该公司多次发函向被告索要欠付的物业费，表明该公司并未放弃向被告索要物业费的权利，原告也未能提交该公司已将该项权利转让给原告的证据。因此，即使原、被告在租赁合同中对物业费的相关问题做了约定，但该项约定的效力并不及于该案外人。既然现有证据不能证明该案外人已将索要物业费的权利转让给了原告，故而被告提出原告诉请要求支付物业费主体资格不适格的主张，本院予以认可，原告的该项请求应予驳回。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十六条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告儒**（天津**限公司自本判决生效之日起十日内向原告天津**限公司支付2014年9月15日至2015年7月14日期间租金74183.10元；

二、驳回原告天津**限公司的其他诉讼请求。

案件受理费减半收取2039元，由原告天**限公司承担1239元，被告儒要博（天津**限公司承担800元。被告承担的部分由被告在履行本判决第一项内容时径行给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月二十五日